4月18日，國土(tu)資源部下屬的(de)土(tu)地(di)(di)勘測規劃院發布《2016 年第一季(ji)度全(quan)國主要(yao)城(cheng)市地(di)(di)價監測報(bao)告》（以下簡稱《報(bao)告》）顯示，今年第一季(ji)度，全(quan)國綜合地(di)(di)價繼續(xu)上(shang)漲，且增速(su)加快。其(qi)中(zhong)，住宅地(di)(di)價的(de)漲幅尤(you)其(qi)顯著。

這(zhe)與(yu)市(shi)場(chang)(chang)表現具有一定的(de)吻合度。今年以來(lai)，隨(sui)著房屋交易市(shi)場(chang)(chang)的(de)火(huo)熱，土地市(shi)場(chang)(chang)交易明顯升溫，北京(jing)、上海等一線城市(shi)均有高價地出讓。與(yu)此同(tong)時(shi)，土地市(shi)場(chang)(chang)的(de)熱度又傳遞到東部二線城市(shi)，并對(dui)市(shi)場(chang)(chang)預(yu)期帶來(lai)較大影響(xiang)。

國土部的上(shang)述報(bao)告認(ren)為(wei)(wei)，除今(jin)年以(yi)來(lai)的貨幣超發(fa)因素外，還與(yu)供地規模下降有關。該份報(bao)告還認(ren)為(wei)(wei)，前(qian)期(qi)房地產調控政策效果“不夠理想(xiang)”，導(dao)致(zhi)市場分化(hua)加劇。

一線城市宅地均價接近2萬

《報告》顯(xian)示(shi)，今年第一季度(du)，全(quan)國105個(ge)主要監測城市(shi)地(di)價總(zong)體水平為3668元(yuan)/平方米(mi)，環(huan)比增長0.96%，同比增長3.55%，增速(su)均(jun)比去年四季度(du)有所擴大。

其中(zhong)，商服(fu)、住宅(zhai)、工業(ye)地價分(fen)別(bie)為(wei)6767元/平方米(mi)、5554元/平方米(mi)和(he)766元/平方米(mi)，環比(bi)增(zeng)速依次為(wei)0.57% 、1.27%和(he)0.73%；同比(bi)增(zeng)速分(fen)別(bie)為(wei)2.60%、4.66%和(he)2.50%。住宅(zhai)地價增(zeng)幅(fu)最(zui)為(wei)明(ming)顯。

去年下半年以來，多(duo)項房地(di)產刺激政策密集出(chu)臺，推動(dong)了房屋(wu)交易量大幅提(ti)升(sheng)。受此影響(xiang)，土地(di)市場也在四季度明顯升(sheng)溫，在部分城市和區(qu)域，住宅用地(di)交易尤其火(huo)爆。

分城市層級來(lai)看，一線(xian)城市住宅(zhai)地(di)價水平(ping)為19195元(yuan)／平(ping)方(fang)米(mi)，環比增(zeng)長(chang)(chang)4.77%；二線(xian)城市為5353元(yuan)／平(ping)方(fang)米(mi)，增(zeng)長(chang)(chang)0.76%；三線(xian)城市2409元(yuan)／平(ping)方(fang)米(mi)，增(zeng)長(chang)(chang)0.61％。

熱點城市的實(shi)際(ji)情況(kuang)，要比官(guan)方的數據顯得夸張。

易居克而瑞向21世紀經濟報(bao)道記(ji)者提供(gong)的數據顯示(shi)，今年(nian)3月，南(nan)京(jing)共成交6宗住宅用地，平(ping)均(jun)樓面價(jia)(jia)為20540元／平(ping)方米，平(ping)均(jun)溢價(jia)(jia)率(lv)達到(dao)115.7%。此前的1月，南(nan)京(jing)住宅用地平(ping)均(jun)溢價(jia)(jia)率(lv)也達到(dao)98.27％的水平(ping)。

此外(wai)，北京1月住宅(zhai)用地平均溢(yi)(yi)價(jia)率(lv)為(wei)133.8%；蘇州(zhou)2月的(de)住宅(zhai)用地平均溢(yi)(yi)價(jia)率(lv)為(wei)114%；合肥1月宅(zhai)地平均溢(yi)(yi)價(jia)率(lv)為(wei)107.1%。一(yi)季度，這三個城市的(de)溢(yi)(yi)價(jia)率(lv)都出現了超過100%的(de)情(qing)況。

易(yi)居研(yan)究院(yuan)智庫中(zhong)心(xin)研(yan)究總監嚴躍進認為，一(yi)季(ji)度土地(di)市(shi)場(chang)的特征在于，房企加大(da)在二線城(cheng)市(shi)的拿地(di)比(bi)重，使一(yi)二線城(cheng)市(shi)土地(di)市(shi)場(chang)形成一(yi)定(ding)的聯動效應(ying)。但地(di)價(jia)中(zhong)已(yi)出現泡沫成分，其中(zhong)的“投資轉移”風險值(zhi)得警惕(ti)。

二線城市熱度繼續

這種“投(tou)資轉(zhuan)移”風險，與(yu)當前(qian)的(de)(de)寬松貨幣環境(jing)密(mi)不可分(fen)(fen)。上述《報告》指出，今年1-2月，全國社會融資規模(mo)高于歷(li)史同期水平，貸款投(tou)放(fang)力(li)度較大(da)。作為重(zhong)要(yao)的(de)(de)投(tou)資領(ling)域，房(fang)地產市(shi)場吸引(yin)資本進入，支(zhi)撐了對價(jia)格的(de)(de)承受(shou)能力(li)，帶動了部分(fen)(fen)城市(shi)地價(jia)的(de)(de)快速上漲。

與此同時，供(gong)應則明顯(xian)萎縮。《報告》顯(xian)示(shi)，受供(gong)地(di)(di)安排周(zhou)期性(xing)和供(gong)地(di)(di)結構調(diao)整影響，105個(ge)主要監測城(cheng)市(shi)一季(ji)(ji)度建(jian)設用地(di)(di)供(gong)應量降至2010年(nian)(nian)以來(lai)單季(ji)(ji)度最低值。其(qi)中，房地(di)(di)產用地(di)(di)占比(bi)29.44%，自(zi)2008年(nian)(nian)以來(lai)，比(bi)例僅(jin)高于2012年(nian)(nian)同期。

具體而言，一線城(cheng)市(shi)的房地(di)產用(yong)地(di)供(gong)應量同比下(xia)降37.97%；二線城(cheng)市(shi)下(xia)降18.18%；三(san)線城(cheng)市(shi)下(xia)降 5.18%。此外，保障性住(zhu)房用(yong)地(di)供(gong)應下(xia)降幅度(du)在各類(lei)城(cheng)市(shi)中最為明顯，降幅達到 24.72%。

這被認為是“去庫(ku)存”政策在供給(gei)側的一(yi)種(zhong)體現(xian)，但(dan)顯(xian)然未能考慮(lv)到區域的差異。上(shang)述(shu)《報告》對此的評價稱，“前期房地產(chan)調控政策效果顯(xian)現(xian)，但(dan)不夠(gou)理想，一(yi)線城(cheng)市(shi)市(shi)場熱度上(shang)升明顯(xian)，三四線城(cheng)市(shi)改善有限。”

而(er)值得擔憂的，仍是(shi)東部(bu)二線(xian)城市。易居克而(er)瑞的數據顯示(shi)，今年(nian)4月上旬(xun)，蘇州成交了14宗住宅(zhai)用地(di)，平均溢價率飆升至195.21%。有專家向21世紀經濟(ji)報道記者表(biao)示(shi)，從(cong)供需形態(tai)上看，部(bu)分東部(bu)二線(xian)城市已表(biao)現出“類(lei)一(yi)線(xian)城市”的特征。

嚴躍(yue)進認(ren)為，一(yi)線城市的(de)后續土(tu)(tu)地(di)市場能否持(chi)續升(sheng)溫，要看(kan)土(tu)(tu)地(di)出(chu)讓中的(de)比(bi)例調整(zheng)工作是否到位，比(bi)如說(shuo)增加住(zhu)宅用地(di)的(de)比(bi)例等。但就今(jin)年上半年而言(yan)，二線城市依然會成為熱點城市。

中原地(di)產首(shou)席(xi)分(fen)析師張大偉亦指(zhi)出(chu)，在(zai)(zai)分(fen)化(hua)的市場格局下，房地(di)產依然(ran)面臨明顯(xian)的結構性風險。其中，一線城(cheng)市的土(tu)地(di)成(cheng)本(ben)越來越高，利(li)潤空(kong)間縮小，風險不斷(duan)累積(ji)，并對企業產生了(le)擠出(chu)效應。三四(si)線城(cheng)市則存在(zai)(zai)過剩(sheng)風險，企業同樣避之(zhi)不及。他認為(wei)，未來一年，二線城(cheng)市將成(cheng)為(wei)土(tu)地(di)市場的熱點。