“誰認識(shi)人？我(wo)爸媽(ma)想買紅橋(qiao)區(qu)惠(hui)靈頓那個盤，連號都排(pai)不上。據(ju)說現(xian)在(zai)一個房號可以炒(chao)到四五萬。”上周開始(shi)，天津人齊小(xiao)姐就為買房的(de)事(shi)兒在(zai)親朋好友(you)中到處打聽門路。

齊小姐的“搶房”經歷是今年以來天津樓(lou)市量價齊升的縮影。一(yi)季度(du)，天津商品(pin)房銷售(shou)面積同比增(zeng)長(chang)18.5%，比去年全(quan)年加(jia)快(kuai)(kuai)8.7個百分(fen)點；商品(pin)房銷售(shou)額(e)同比增(zeng)長(chang)64.7%，加(jia)快(kuai)(kuai)44.3個百分(fen)點。

不(bu)僅是天津，今年以來全(quan)國70個(ge)(ge)(ge)大(da)(da)中(zhong)城(cheng)(cheng)(cheng)市的(de)(de)(de)樓市普遍回暖(nuan)。4月(yue)(yue)18日，國家(jia)統(tong)計(ji)(ji)局公布的(de)(de)(de)3月(yue)(yue)70個(ge)(ge)(ge)大(da)(da)中(zhong)城(cheng)(cheng)(cheng)市房價(jia)顯示，絕(jue)大(da)(da)多數城(cheng)(cheng)(cheng)市房價(jia)環比(bi)上(shang)(shang)漲，上(shang)(shang)漲城(cheng)(cheng)(cheng)市個(ge)(ge)(ge)數比(bi)上(shang)(shang)月(yue)(yue)大(da)(da)幅增加(jia)。國家(jia)統(tong)計(ji)(ji)局城(cheng)(cheng)(cheng)市司(si)高(gao)級(ji)統(tong)計(ji)(ji)師劉建(jian)偉分(fen)(fen)析(xi)，3月(yue)(yue)份(fen)70個(ge)(ge)(ge)大(da)(da)中(zhong)城(cheng)(cheng)(cheng)市新建(jian)商品(pin)住(zhu)宅和(he)(he)(he)二手住(zhu)宅價(jia)格(ge)環比(bi)上(shang)(shang)漲的(de)(de)(de)城(cheng)(cheng)(cheng)市，分(fen)(fen)別(bie)為62個(ge)(ge)(ge)和(he)(he)(he)54個(ge)(ge)(ge)，比(bi)上(shang)(shang)月(yue)(yue)增加(jia)15個(ge)(ge)(ge)和(he)(he)(he)20個(ge)(ge)(ge)；下(xia)降的(de)(de)(de)城(cheng)(cheng)(cheng)市分(fen)(fen)別(bie)為8個(ge)(ge)(ge)和(he)(he)(he)13個(ge)(ge)(ge)，比(bi)上(shang)(shang)月(yue)(yue)減少7個(ge)(ge)(ge)和(he)(he)(he)15個(ge)(ge)(ge)。

前期寬松政策及“末(mo)班(ban)車(che)效應”致(zhi)樓市井噴

“上(shang)(shang)一次出(chu)現62個城市(shi)新(xin)建商品(pin)住(zhu)宅環比價格上(shang)(shang)漲(zhang)，還是2014年1月。”中原(yuan)地(di)產首席分(fen)析(xi)師(shi)張大(da)偉(wei)分(fen)析(xi)，今年3月一線城市(shi)樓市(shi)的(de)火爆表現，直接引發了(le)重點(dian)城市(shi)的(de)追漲(zhang)。中原(yuan)地(di)產監測的(de)40城新(xin)房成(cheng)交(jiao)量創7年來(lai)新(xin)高(gao)，21城二手房成(cheng)交(jiao)量僅次于2013年3月的(de)歷史性高(gao)位。“業內人士對此都始料未及。3月成(cheng)交(jiao)噴(pen)發，主(zhu)要受(shou)到(dao)前(qian)期政策寬松刺(ci)激入市(shi)，以及后期滬深等地(di)政策趨(qu)緊引發‘末班車效(xiao)應’的(de)共同影響。”

房(fang)價(jia)(jia)(jia)(jia)上(shang)(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)(zhang)(zhang)的城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)多了，房(fang)價(jia)(jia)(jia)(jia)總體漲(zhang)(zhang)(zhang)(zhang)幅也擴大(da)(da)了。與上(shang)(shang)(shang)月相比(bi)(bi)(bi)，3月新建(jian)商品住(zhu)宅(zhai)價(jia)(jia)(jia)(jia)格(ge)最(zui)高(gao)漲(zhang)(zhang)(zhang)(zhang)幅為(wei)(wei)廈門的5.4%，最(zui)低為(wei)(wei)大(da)(da)理的下降0.7%，新建(jian)商品住(zhu)宅(zhai)價(jia)(jia)(jia)(jia)格(ge)環(huan)比(bi)(bi)(bi)上(shang)(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)(zhang)(zhang)的62個城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)里，漲(zhang)(zhang)(zhang)(zhang)幅高(gao)于(yu)(yu)上(shang)(shang)(shang)月的城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)有55個，比(bi)(bi)(bi)2月份增(zeng)加22個。二手住(zhu)宅(zhai)價(jia)(jia)(jia)(jia)格(ge)最(zui)高(gao)漲(zhang)(zhang)(zhang)(zhang)幅為(wei)(wei)合肥的9.3%，最(zui)低為(wei)(wei)烏魯木齊(qi)的下降0.7%；二手住(zhu)宅(zhai)價(jia)(jia)(jia)(jia)格(ge)環(huan)比(bi)(bi)(bi)上(shang)(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)(zhang)(zhang)的54個城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)里，漲(zhang)(zhang)(zhang)(zhang)幅高(gao)于(yu)(yu)上(shang)(shang)(shang)月的城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)有47個，比(bi)(bi)(bi)2月份增(zeng)加23個。

“據測算，70個大(da)(da)(da)中城(cheng)市(shi)新(xin)建(jian)商品住(zhu)宅和二(er)手住(zhu)宅價格(ge)，環比綜合(he)平均漲幅均明顯(xian)擴大(da)(da)(da)，分(fen)別比上月擴大(da)(da)(da)0.6和1.2個百分(fen)點。”劉建(jian)偉說。

房價不(bu)僅(jin)環(huan)比(bi)(bi)上(shang)漲(zhang)，與去(qu)年同(tong)(tong)期相比(bi)(bi)，房價上(shang)漲(zhang)城(cheng)市(shi)個(ge)(ge)數也在增加(jia)，且漲(zhang)幅(fu)也在擴大(da)(da)。3月份70個(ge)(ge)大(da)(da)中城(cheng)市(shi)新(xin)建商品(pin)住(zhu)宅和(he)二(er)手住(zhu)宅價格，同(tong)(tong)比(bi)(bi)上(shang)漲(zhang)的(de)城(cheng)市(shi)分別有40個(ge)(ge)和(he)46個(ge)(ge)，分別比(bi)(bi)上(shang)月增加(jia)8個(ge)(ge)和(he)5個(ge)(ge)。新(xin)建商品(pin)住(zhu)宅價格同(tong)(tong)比(bi)(bi)上(shang)漲(zhang)的(de)40個(ge)(ge)城(cheng)市(shi)，漲(zhang)幅(fu)均高于上(shang)月。二(er)手住(zhu)宅價格同(tong)(tong)比(bi)(bi)上(shang)漲(zhang)的(de)46個(ge)(ge)城(cheng)市(shi)里，有43個(ge)(ge)城(cheng)市(shi)漲(zhang)幅(fu)高于上(shang)月。

一、二線城(cheng)市去(qu)庫(ku)(ku)存明顯，三、四(si)線庫(ku)(ku)存不減反增

近來樓市的(de)(de)回(hui)(hui)暖，不僅體(ti)現在(zai)(zai)房(fang)價的(de)(de)回(hui)(hui)升上，也體(ti)現在(zai)(zai)交易量的(de)(de)活躍(yue)上。

日(ri)前國家統計(ji)局公布的(de)數(shu)據顯示，今年1—3月份，我國商品房銷售(shou)(shou)面(mian)(mian)積24299萬(wan)平方米，同比(bi)增(zeng)長(chang)33.1%，增(zeng)速比(bi)1—2月份提(ti)高4.9個(ge)百分(fen)點。其(qi)中，住宅(zhai)銷售(shou)(shou)面(mian)(mian)積增(zeng)長(chang)35.6%。商品房銷售(shou)(shou)額18524億元，增(zeng)長(chang)54.1%，增(zeng)速提(ti)高10.5個(ge)百分(fen)點，住宅(zhai)銷售(shou)(shou)額增(zeng)長(chang)60.3%。

交(jiao)易量(liang)回升，也使得開(kai)發(fa)(fa)商庫存壓力減(jian)輕，資金流好轉。3月末，商品房待售面積7.35億平方(fang)米，比(bi)2月末減(jian)少415萬平方(fang)米。一(yi)季度房地產開(kai)發(fa)(fa)企業到位(wei)資金31992億元，同(tong)比(bi)增長14.7%。

樓市交(jiao)易回暖(nuan)，引發(fa)(fa)了房(fang)地產(chan)開(kai)發(fa)(fa)投資增速觸(chu)底回升，拿地也更(geng)有沖動。一季(ji)度(du)，全國房(fang)地產(chan)開(kai)發(fa)(fa)投資17677億元(yuan)，同比名(ming)義(yi)增長6.2%，增速比上年全年加快5.2個(ge)百(bai)分點，比1—2月份(fen)加快3.2個(ge)百(bai)分點。

國家統計局新(xin)聞發(fa)言人盛來(lai)運表示，從去年下半年以來(lai)，房(fang)(fang)地產出現了(le)積極回(hui)暖的(de)(de)走勢。從今年一季(ji)度情況來(lai)看，初(chu)步估算房(fang)(fang)地產對經濟增(zeng)長的(de)(de)綜合貢獻率比上年同期提高。

然(ran)而(er)，盡管絕大(da)多(duo)數城市(shi)(shi)房(fang)價(jia)處(chu)于上漲通道，但“分化”依然(ran)是樓(lou)市(shi)(shi)主旋律。

上漲過快(kuai)的城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)，主要(yao)集中在一線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)和(he)部(bu)分熱點(dian)二線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)，其房(fang)(fang)價漲幅遠(yuan)高于其他城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)，其余二、三(san)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)房(fang)(fang)價走(zou)勢(shi)相對平(ping)穩。與(yu)去年同期相比，3月新建商(shang)品住宅房(fang)(fang)價最(zui)(zui)(zui)高漲幅為深圳(zhen)的62.5%，最(zui)(zui)(zui)低為丹東的下(xia)降3.8%；二手(shou)住宅中，最(zui)(zui)(zui)高漲幅為深圳(zhen)的60.5%，最(zui)(zui)(zui)低為錦州(zhou)的下(xia)降7.3%。一線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)與(yu)東北片區的房(fang)(fang)價漲幅差，可達60多個(ge)百分點(dian)。

張大(da)偉算了(le)一筆賬，以京(jing)滬(hu)廣深、南京(jing)蘇州(zhou)等為代(dai)表的15個一、二線(xian)城(cheng)市，3月庫(ku)存(cun)面積(ji)比(bi)2月份減少了(le)470萬(wan)平方(fang)米，而全國70個大(da)中城(cheng)市該數(shu)據(ju)為415萬(wan)平方(fang)米。這(zhe)就意(yi)味著三、四線(xian)城(cheng)市的庫(ku)存(cun)不(bu)減反增。

“整體看(kan)，全國(guo)房地產市場的庫(ku)存變化依然是非常(chang)不(bu)均衡。看(kan)全國(guo)的數據，并不(bu)代表(biao)去庫(ku)存完(wan)成。”張大偉說。

刺激(ji)、收緊兩(liang)種(zhong)政策取向顯現，樓(lou)市走向仍取決于供求關系

3月24日(ri)下(xia)午(wu)兩點多，上海市房地產交易中心網站癱(tan)瘓了。當晚(wan)網站登出(chu)公告(gao)：“今日(ri)因房地產開發企業集中網上簽約(yue)，造成新(xin)建商品房合(he)同備案系(xi)統(tong)響(xiang)應緩慢，技術人員正在設法解決。”

“想在(zai)一線城市買房，錯(cuo)過了(le)這一輪的政(zheng)策(ce)末班車，等下一輪放松估(gu)計又得(de)六七年(nian)，這期間房價得(de)漲多少(shao)？不搶不行。”有房地產經紀(ji)人如是說(shuo)。

3月(yue)(yue)25日，上(shang)海、深圳(zhen)同時(shi)出(chu)臺調控政(zheng)策，特別是上(shang)海的(de)限(xian)購令，不(bu)僅執行差別化信貸政(zheng)策，還嚴格執行“認(ren)(ren)房不(bu)認(ren)(ren)貸”。就在政(zheng)策出(chu)臺前(qian)后，3月(yue)(yue)24日，上(shang)海一手房網(wang)上(shang)簽約1776套，25日則高達2495套，兩天(tian)的(de)簽約數幾乎相當于2月(yue)(yue)份(fen)半(ban)個月(yue)(yue)的(de)銷售水平。

根據易居房(fang)地產研究(jiu)院(yuan)發布(bu)的《全(quan)國(guo)樓市區域分(fen)化格局下的地方房(fang)地產政策(ce)(ce)研究(jiu)》，各地政府對調控采取“刺激”和“收緊”兩(liang)種截然(ran)不同的政策(ce)(ce)取向。

在樓市非理性火爆的地(di)區，如上(shang)(shang)海(hai)(hai)、深圳、南京和蘇州(zhou)等地(di)，差別化信貸政(zheng)策、限購(gou)政(zheng)策進一步升級，嚴禁金融(rong)機構提供“首付貸”等非銀行系統高(gao)杠桿房貸業(ye)務。“收(shou)緊型”政(zheng)策，已(yi)現(xian)出(chu)端倪。隨著上(shang)(shang)海(hai)(hai)、深圳這(zhe)兩個一線城市調控政(zheng)策集(ji)中出(chu)臺后，當地(di)樓市均出(chu)現(xian)增速(su)回(hui)落跡(ji)象。

在樓市平淡的地區，如江西(xi)、遼寧、甘肅、四川等(deng)地，降低稅費(fei)、充分利用公(gong)積金杠桿、支持農民(min)工進(jin)城購房等(deng)“刺激型”政策(ce)頻出，但效果并(bing)不明(ming)顯。

盛(sheng)來運表示，從今后來看，房價(jia)分(fen)化的走(zou)勢還會繼續(xu)(xu)延續(xu)(xu)，只(zhi)不過(guo)分(fen)化的程度(du)，隨著國家房地產調控(kong)政策(ce)進一步(bu)完善(shan)，會有(you)(you)所減輕(qing)。一線城市(shi)需求已經釋放得差不多，再(zai)加上(shang)一些城市(shi)出臺調控(kong)政策(ce)，對房價(jia)上(shang)漲空間會有(you)(you)一些影響。而三、四線城市(shi)加大(da)去庫存(cun)的力度(du)，各有(you)(you)高招(zhao)，但房價(jia)仍(reng)然會面臨龐大(da)庫存(cun)的壓力。

在(zai)張大偉(wei)看來，3月的(de)量(liang)價齊升(sheng)或成為年內最(zui)大的(de)狂歡。“盡管(guan)政策干預可以(yi)改變(bian)短期市(shi)場格(ge)局，中長期的(de)樓市(shi)走向依然取決于供求關系的(de)基(ji)本(ben)面。歸根結底，還是要看經濟發展對人口的(de)集聚力(li)，及城市(shi)的(de)吸引力(li)。”