年初以來，在“去(qu)庫(ku)存”過(guo)程中(zhong)，國家(jia)出(chu)臺了(le)一系列(lie)刺激房(fang)地產(chan)銷售(shou)的(de)政策，帶(dai)動(dong)房(fang)地產(chan)市場逐步(bu)回暖(nuan)。財經縱橫版聚焦(jiao)“去(qu)庫(ku)存”新(xin)跡象、新(xin)問題(ti)，推出(chu)系列(lie)報道“穩(wen)健(jian)去(qu)庫(ku)存”，記(ji)者分(fen)赴不(bu)同(tong)省份的(de)多個城(cheng)市進(jin)行實(shi)地調研，為(wei)“去(qu)庫(ku)存”建言獻策。其中(zhong)，3月(yue)28日《叫停首付貸，真能落地嗎？》，解析了(le)首付貸的(de)操作(zuo)過(guo)程，直(zhi)擊(ji)相(xiang)關風險；4月(yue)11日《舉(ju)家(jia)進(jin)城(cheng)，“房(fang)”門能否再寬(kuan)點？》報道了(le)三、四線城(cheng)市農民工(gong)等有購房(fang)剛性需求群體的(de)買房(fang)難處，引起相(xiang)關各方關注。

三、四線城市的投資型購房熱情高嗎？

最近幾年房價(jia)相對穩定，近來市場(chang)雖(sui)有回暖，但(dan)房價(jia)上升空(kong)間仍有限，大部(bu)分購房者以自住為主(zhu)，住宅(zhai)領(ling)域投(tou)資型(xing)需求較少(shao)。

尹晴是湖南省(sheng)株洲市一(yi)名中學(xue)教師，在株洲擁有(you)3套(tao)住房(fang)。除(chu)了(le)自住房(fang)以(yi)外，一(yi)套(tao)用來出(chu)租，一(yi)套(tao)閑(xian)置，打算等價格上(shang)漲一(yi)點后就賣掉(diao)。

尹晴告(gao)訴記者：“現在房子出租(zu)挺麻煩的(de)，各(ge)種瑣事(shi)一堆(dui)，租(zu)金沒多少(shao)(shao)，還不夠(gou)啰嗦的(de)。今天的(de)房價(jia)跟5年前的(de)水平差不多，照著這(zhe)個(ge)上漲(zhang)幅度，房子沒有(you)太大的(de)投資(zi)價(jia)值，租(zu)金也不高，投資(zi)收益率低，購房出租(zu)的(de)投資(zi)者越來越少(shao)(shao)了。”

尹晴曾經也想投資一個(ge)門店，但后(hou)來(lai)不了(le)(le)(le)了(le)(le)(le)之。“電商(shang)這么(me)發達，實體(ti)店面的(de)需求減少，商(shang)鋪也不好出租，要不就是(shi)租完(wan)了(le)(le)(le)收不回租金。對我們來(lai)說，不管政策(ce)怎么(me)變，新的(de)需求不太大(da)了(le)(le)(le)。現在的(de)狀態(tai)是(shi)，有(you)購房能力的(de)人沒(mei)購房需求，能力不夠(gou)的(de)又(you)恰(qia)恰(qia)有(you)剛需。”

在株(zhu)洲，像尹晴這樣的(de)本地人不少。近年(nian)三、四線城市房價(jia)止(zhi)步不前，澆(jiao)滅了居民的(de)投資熱情。

建設銀行(xing)株(zhu)(zhu)(zhu)洲(zhou)分行(xing)行(xing)長賀濤(tao)分析，激(ji)活購(gou)房(fang)(fang)者投(tou)資型購(gou)房(fang)(fang)的最大驅動力就是房(fang)(fang)價(jia)大幅上(shang)漲，其次是房(fang)(fang)屋(wu)租(zu)售(shou)比(bi)(bi)的高低。今年(nian)1—2月，株(zhu)(zhu)(zhu)洲(zhou)城區商品房(fang)(fang)成交均價(jia)為(wei)4905元/平(ping)方米(mi)，較年(nian)初增長7.86%，其中商品房(fang)(fang)住房(fang)(fang)成交均價(jia)4275元/平(ping)方米(mi)，增長2.88%，由(you)于目前株(zhu)(zhu)(zhu)洲(zhou)市城區房(fang)(fang)價(jia)總體不高，自上(shang)世紀90年(nian)代中期住房(fang)(fang)私有(you)化以來，株(zhu)(zhu)(zhu)洲(zhou)住房(fang)(fang)均價(jia)平(ping)均每年(nian)上(shang)漲不足(zu)200元/平(ping)方米(mi)，全市商品房(fang)(fang)住房(fang)(fang)的租(zu)售(shou)比(bi)(bi)為(wei)1 330左右，導致(zhi)這些年(nian)株(zhu)(zhu)(zhu)洲(zhou)城區住宅的購(gou)房(fang)(fang)者以剛需及改善(shan)性(xing)需求居多，購(gou)房(fang)(fang)者投(tou)資型購(gou)房(fang)(fang)的意愿不強烈。

記(ji)者(zhe)在多地(di)調查后發現，正是(shi)由于房(fang)價相對(dui)穩定，普通購房(fang)者(zhe)對(dui)房(fang)價的關(guan)注度(du)并不(bu)高(gao)，當前經濟(ji)面(mian)臨下行壓力，收入(ru)提高(gao)程度(du)較(jiao)(jiao)慢(man)，投(tou)資回報率不(bu)高(gao)，市場上的購房(fang)多是(shi)剛需和首次改(gai)善型(xing)需求釋放，大部分購房(fang)者(zhe)買房(fang)以自住為主，住宅領域投(tou)資型(xing)需求較(jiao)(jiao)少。

從(cong)目前的熱銷住(zhu)房(fang)戶型也(ye)能看出(chu)投資(zi)需求下滑：

株洲中房投(tou)資(zi)有(you)限(xian)責(ze)任公司營(ying)銷總(zong)監袁(yuan)江說，一(yi)般來(lai)講，120—130平(ping)方米(mi)的中大型(xing)房子賣得好(hao)，這部分需(xu)求多數是改善型(xing)。從2015年(nian)開(kai)始，90—144平(ping)方米(mi)的戶型(xing)最暢銷，銷量(liang)同(tong)比增長(chang)21.5%，144平(ping)方米(mi)以上的大戶型(xing)銷量(liang)同(tong)比增長(chang)21.8%。“說明房子越(yue)買越(yue)大，投(tou)資(zi)用的小戶型(xing)銷量(liang)越(yue)來(lai)越(yue)少，投(tou)資(zi)需(xu)求下降，從全市來(lai)看，投(tou)資(zi)型(xing)購房的比例在5%—10%。”

年(nian)初以(yi)來，三、四線(xian)城市(shi)房地(di)產(chan)市(shi)場雖現(xian)火爆，但(dan)住(zhu)房價格沒(mei)明顯(xian)變化。浦(pu)發銀(yin)(yin)行長沙分行公司銀(yin)(yin)行業務管理部高(gao)級經理張琦說(shuo)：“2015年(nian)下半年(nian)以(yi)來，尤(you)其(qi)是(shi)今年(nian)春節后，市(shi)場成交快速上升(sheng)并持續(xu)創造新高(gao)，但(dan)是(shi)在去庫存(cun)的壓力(li)下，價格難(nan)以(yi)出現(xian)大(da)幅反彈(dan)，上升(sheng)空間(jian)有限。”

相比之下(xia)，二線城(cheng)市的(de)投(tou)資性(xing)購房就(jiu)更有吸引力。在武漢市漢南區，知名房企碧桂園(yuan)(yuan)開(kai)發的(de)樓(lou)盤項目，以低密度的(de)花園(yuan)(yuan)洋房為(wei)主，吸引了不少外地投(tou)資者購買。

“房(fang)子已經(jing)賣(mai)到(dao)了(le)第四期，銷(xiao)售情(qing)況(kuang)還不(bu)錯，大多數都由外(wai)地投(tou)資客購買，所以(yi)小區的入住(zhu)率并不(bu)高(gao)(gao)。”售樓(lou)處銷(xiao)售人(ren)員介紹(shao)，很多外(wai)地人(ren)買房(fang)一(yi)是為了(le)投(tou)資，二是打算將來養老。前幾(ji)年第一(yi)期開(kai)盤時，聯排(pai)別墅的價(jia)格(ge)每平方米不(bu)到(dao)4000元，高(gao)(gao)層住(zhu)宅價(jia)格(ge)還要低一(yi)些。這(zhe)些年房(fang)價(jia)呈(cheng)溫和上漲態勢，早(zao)買的投(tou)資者(zhe)幾(ji)年下來肯定是有賺的。

武漢(han)恒大(da)地(di)產(chan)一位工作人(ren)員介紹，他們(men)最近有個新樓盤要(yao)開盤，預訂的買家中(zhong)既有本地(di)人(ren)購(gou)第二套房(fang)的，也有外地(di)人(ren)的投資(zi)性購(gou)房(fang)。“武漢(han)房(fang)地(di)產(chan)去(qu)庫存壓力不大(da)，房(fang)價(jia)也屬于(yu)穩中(zhong)有升，形勢還是(shi)比較樂觀的。”

房地產“營改增”能否帶活商業地產？

部(bu)分下游企業可能會把原來自(zi)建辦公樓、廠房的計劃調(diao)整為購(gou)買或租賃商業地產，享受增值(zhi)稅抵扣的政策

汪(wang)輝在湖南(nan)省(sheng)邵陽市經營(ying)一(yi)(yi)家(jia)園(yuan)林景觀設(she)計(ji)公(gong)司(si)。此前，公(gong)司(si)一(yi)(yi)直租用辦公(gong)場所。去年底，有了些許積累后，公(gong)司(si)購(gou)置了一(yi)(yi)處(chu)辦公(gong)地。

說到(dao)未來投資置(zhi)業的(de)打(da)算，汪(wang)輝(hui)說：“現在(zai)的(de)房(fang)(fang)子夠用了(le)(le)，近一段(duan)不(bu)打(da)算再購(gou)買(mai)更多房(fang)(fang)產了(le)(le)。房(fang)(fang)地產市場看不(bu)懂(dong)，專(zhuan)注于我(wo)們的(de)主業是正途。現在(zai)經營環(huan)境不(bu)好，很多企業的(de)資金本來就很緊(jin)張(zhang)了(le)(le)，哪(na)里還有錢投資房(fang)(fang)產。”

5月(yue)1日國家在房(fang)地產等(deng)四大(da)行業將全面(mian)推開(kai)營業稅改征增值稅試(shi)點，對(dui)房(fang)地產市場影響多大(da)？

“營(ying)改增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)實(shi)施后，將給房(fang)地(di)產業(ye)特別(bie)是商(shang)業(ye)地(di)產帶來變化，部分下(xia)(xia)游(you)企(qi)業(ye)可能(neng)會把原來自(zi)(zi)建辦公樓、廠房(fang)的計劃調整為購買(mai)或租賃(lin)商(shang)業(ye)地(di)產，從(cong)而享受到(dao)增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)值稅抵(di)扣的政(zheng)策(ce)，降低企(qi)業(ye)稅收成(cheng)本。”上海財經大學(xue)公共政(zheng)策(ce)與(yu)治理研究院院長胡怡建教授介紹，此次房(fang)地(di)產業(ye)營(ying)改增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)，確定了11%的增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)值稅率，而房(fang)地(di)產業(ye)自(zi)(zi)身稅負會只(zhi)減不增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)，這意味著在房(fang)地(di)產業(ye)自(zi)(zi)身稅負成(cheng)本不變的情況(kuang)下(xia)(xia)，給銷(xiao)售的下(xia)(xia)游(you)企(qi)業(ye)增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)加增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)值稅抵(di)扣額度(du)，相當于(yu)10%以上的降價(jia)促銷(xiao)力度(du)，自(zi)(zi)然會促進房(fang)地(di)產銷(xiao)售和(he)(he)去(qu)庫存的進度(du)，增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)加下(xia)(xia)游(you)企(qi)業(ye)的購買(mai)和(he)(he)租賃(lin)需求(qiu)。

胡怡建表示，稅(shui)收制度改(gai)(gai)革本(ben)身是中性的(de)，但(dan)由(you)營業(ye)(ye)稅(shui)改(gai)(gai)為增(zeng)值(zhi)稅(shui)，客觀上發揮了增(zeng)加(jia)抵扣鏈條(tiao)、降低(di)下(xia)游(you)稅(shui)負的(de)作用(yong)(yong)，在(zai)當前經濟下(xia)行(xing)壓力下(xia)，能(neng)夠刺激企(qi)業(ye)(ye)投(tou)資不(bu)動產(chan)(chan)的(de)意愿。而根據(ju)營改(gai)(gai)增(zeng)的(de)相關細(xi)則，購買不(bu)動產(chan)(chan)產(chan)(chan)生的(de)增(zeng)值(zhi)稅(shui)抵扣額度可以在(zai)兩年(nian)內(nei)抵扣完畢，這意味著很多(duo)企(qi)業(ye)(ye)購買辦公(gong)用(yong)(yong)房后的(de)幾年(nian)內(nei)都可以不(bu)交(jiao)增(zeng)值(zhi)稅(shui)了，企(qi)業(ye)(ye)當然會增(zeng)加(jia)這方(fang)面的(de)投(tou)資，對于穩(wen)(wen)增(zeng)長、穩(wen)(wen)投(tou)資都有正面效應。

山東煙臺國稅(shui)部(bu)門的(de)(de)調查(cha)顯示(shi)，這(zhe)一政策也確實提升了(le)商(shang)業(ye)地產(chan)供需(xu)雙(shuang)方對(dui)(dui)市(shi)場(chang)的(de)(de)信心。位(wei)于山東煙臺南部(bu)新城的(de)(de)毅(yi)德(de)城，建(jian)(jian)成(cheng)后將成(cheng)為整(zheng)個(ge)膠東地區規模最(zui)大(da)、業(ye)態最(zui)全的(de)(de)綜(zong)合商(shang)品交(jiao)易(yi)集散地。毅(yi)德(de)控股煙臺項目(mu)(mu)負責人(ren)黃文(wen)杰介紹：“項目(mu)(mu)擬投資80億元(yuan)，總(zong)建(jian)(jian)筑面積(ji)達到280萬平方米，項目(mu)(mu)運行(xing)以(yi)來總(zong)體情(qing)況不(bu)錯，與多家知名企業(ye)簽訂了(le)入住(zhu)協議，但是前期房(fang)地產(chan)市(shi)場(chang)的(de)(de)相對(dui)(dui)低迷以(yi)及電商(shang)沖擊給(gei)我們帶來了(le)不(bu)小的(de)(de)壓力。”

對于營改增后的(de)(de)市(shi)場前(qian)景，黃文杰比(bi)較樂觀：“利好主要(yao)在兩(liang)方面，一是房地產項(xiang)目的(de)(de)土地成(cheng)本可以(yi)直接從銷售(shou)額中減除，建安成(cheng)本也可以(yi)抵(di)(di)扣進項(xiang)稅額，經(jing)估(gu)算稅負是下降的(de)(de)。另外，隨著將不動產納入抵(di)(di)扣范圍，可以(yi)預(yu)測，無(wu)論是生產企業、商貿企業還是金融保(bao)險等服務業，對投資商業地產的(de)(de)熱情肯定會增加。”

胡怡(yi)建舉例說，像這次同屬(shu)于營(ying)改增(zeng)(zeng)(zeng)范圍的(de)金融(rong)業，大部(bu)分(fen)銀行(xing)、保(bao)險公(gong)司(si)目前采取自(zi)建或租賃(lin)(lin)經(jing)營(ying)網點的(de)模式，營(ying)改增(zeng)(zeng)(zeng)后，金融(rong)業自(zi)身經(jing)營(ying)繳納6%的(de)增(zeng)(zeng)(zeng)值(zhi)稅，而購買(mai)辦公(gong)用房(fang)(fang)可以享受11%的(de)增(zeng)(zeng)(zeng)值(zhi)稅抵(di)扣額度，很多銀行(xing)網點可能會逐步考慮(lv)投(tou)(tou)資購買(mai)辦公(gong)用房(fang)(fang)，原有(you)(you)的(de)租賃(lin)(lin)用房(fang)(fang)也會享受到(dao)稅收抵(di)扣，從(cong)而增(zeng)(zeng)(zeng)加金融(rong)業投(tou)(tou)資不動產(chan)的(de)積(ji)極性，加快現有(you)(you)商業地產(chan)去庫存的(de)進程。

光(guang)大銀行(xing)煙臺分行(xing)副行(xing)長(chang)張永軍表示：“目(mu)前我們的(de)營業(ye)(ye)網點(dian)(dian)以租賃(lin)形式為主，全行(xing)業(ye)(ye)持有(you)(you)(you)商業(ye)(ye)地產的(de)比(bi)例也很(hen)小，主要原因就是購持商業(ye)(ye)地產成本過大。把不動產所含增值稅(shui)納(na)入抵扣(kou)范圍的(de)政策對(dui)我們吸引力(li)是很(hen)大的(de)，甚至有(you)(you)(you)可能(neng)改變現有(you)(you)(you)的(de)銀行(xing)業(ye)(ye)網點(dian)(dian)運營模式。”

怎么激發投資型需求去庫存？

去庫存(cun)的核(he)心(xin)是(shi)發(fa)(fa)展產(chan)業，吸納人(ren)口(kou)。應優(you)先滿足(zu)剛性需(xu)求(qiu)和改(gai)善型需(xu)求(qiu)，合理調整開發(fa)(fa)商數量(liang)，構建(jian)理性的房地產(chan)市場

如何通過投資型需求去庫存？

“在三、四線城市(shi)，依靠(kao)投資(zi)(zi)型需求去庫存不(bu)易(yi)。目前三、四線城市(shi)庫存壓力大(da)，主要就是因為人口(kou)流入不(bu)足，一(yi)旦人口(kou)少(shao)，對投資(zi)(zi)型房(fang)產的租賃需求自然會更(geng)稀缺。通過刺激(ji)投資(zi)(zi)型需求，提升租賃需求的辦(ban)法去庫存，此路難通。”中原地產首席分析師張(zhang)大(da)偉說。

記者通過(guo)調查了解到，目前(qian)三(san)、四(si)線城(cheng)市常住人(ren)口絕大(da)多(duo)(duo)數都在100萬以下，消(xiao)(xiao)費基礎薄(bo)弱。商(shang)業(ye)(ye)發展(zhan)水(shui)平相對(dui)落后，加之經濟(ji)增長和居民消(xiao)(xiao)費能(neng)力(li)有限，本地商(shang)家和外(wai)地品(pin)牌難以支撐多(duo)(duo)個大(da)體量商(shang)業(ye)(ye)體的生(sheng)存，因(yin)而商(shang)業(ye)(ye)地產租賃也發展(zhan)不足。

張大偉分析，首先，去庫(ku)存(cun)的(de)核(he)心還是人(ren)(ren)口(kou)，人(ren)(ren)口(kou)的(de)核(he)心是產(chan)業(ye)，沒有人(ren)(ren)口(kou)增(zeng)加的(de)去庫(ku)存(cun)就是竭澤而漁。三(san)、四(si)線城市關鍵(jian)是要(yao)調整(zheng)產(chan)業(ye)結構，引導增(zeng)加第三(san)產(chan)業(ye)比重，增(zeng)強(qiang)對(dui)人(ren)(ren)口(kou)的(de)吸納能力。

“其次，沒(mei)有升值(zhi)空間就沒(mei)人買房，所以還是(shi)要降低(di)(di)購房成(cheng)本(ben)，讓房產有投資(zi)價(jia)值(zhi)。”張大偉說，降成(cheng)本(ben)不(bu)是(shi)降首(shou)付，而(er)應當(dang)降按揭成(cheng)本(ben)，這樣風險(xian)才不(bu)會累積。但現在出現了(le)不(bu)少降低(di)(di)購房首(shou)付而(er)利率卻沒(mei)下降的情況，風險(xian)很大，未來還是(shi)要引導銀(yin)行(xing)降低(di)(di)按揭貸款利率。

增(zeng)強三(san)、四線(xian)(xian)(xian)城市的吸引力，增(zeng)加(jia)人口(kou)流入才能(neng)從(cong)根本上消化房(fang)地(di)產庫存。賀(he)濤分析，2015年下半(ban)年以來，一(yi)線(xian)(xian)(xian)城市房(fang)市明(ming)顯升溫(wen)，并傳遞到部分二(er)線(xian)(xian)(xian)城市，但難以從(cong)二(er)線(xian)(xian)(xian)城市進一(yi)步向(xiang)三(san)、四線(xian)(xian)(xian)城市和小城鎮傳遞。

造(zao)成(cheng)這種現象的主因是：三(san)(san)、四線(xian)(xian)(xian)城(cheng)市產(chan)業(ye)發展不(bu)(bu)足，公共配套(tao)資源(yuan)不(bu)(bu)足，很多三(san)(san)、四線(xian)(xian)(xian)城(cheng)市富(fu)裕(yu)階層，為了兒女(nv)升(sheng)(sheng)學和老人醫(yi)療正在向二線(xian)(xian)(xian)城(cheng)市遷移，因此，三(san)(san)、四線(xian)(xian)(xian)城(cheng)市要(yao)(yao)通過增強對周邊人口的吸引(yin)力來消化庫存，包括促進三(san)(san)、四線(xian)(xian)(xian)城(cheng)市經濟發展，提(ti)升(sheng)(sheng)城(cheng)市綜合競(jing)爭力，擴大農(nong)民(min)工(gong)就業(ye)崗位，讓進城(cheng)農(nong)民(min)工(gong)買得起房。另外(wai)，要(yao)(yao)在公共服(fu)務方面做到全覆蓋，比如(ru)農(nong)民(min)工(gong)成(cheng)為新市民(min)后，醫(yi)保、社保要(yao)(yao)跟得上(shang)，子女(nv)教(jiao)育(yu)問(wen)題(ti)要(yao)(yao)解決等。

在(zai)采(cai)訪(fang)中(zhong)，多(duo)(duo)位業內人士表示，投(tou)資型(xing)購房(fang)(fang)者大(da)多(duo)(duo)受市(shi)(shi)場(chang)情(qing)緒(xu)影響，喜歡追(zhui)漲殺跌，導致市(shi)(shi)場(chang)忽冷(leng)忽熱，反過(guo)來會刺激房(fang)(fang)地產(chan)商的(de)無序、非理(li)性(xing)(xing)開發建設，這也是(shi)(shi)現(xian)在(zai)房(fang)(fang)地產(chan)市(shi)(shi)場(chang)庫存壓力較大(da)的(de)部分。未來要(yao)真(zhen)正發展成一個自(zi)我(wo)良性(xing)(xing)運行的(de)健康市(shi)(shi)場(chang)，還是(shi)(shi)要(yao)優先滿(man)足、鼓勵(li)剛性(xing)(xing)需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)(qiu)和改善(shan)型(xing)需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)(qiu)，合理(li)調整開發商數量，加快房(fang)(fang)地產(chan)市(shi)(shi)場(chang)的(de)結構性(xing)(xing)調整，穩(wen)定房(fang)(fang)價。在(zai)理(li)性(xing)(xing)的(de)市(shi)(shi)場(chang)中(zhong)，剛性(xing)(xing)需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)(qiu)和投(tou)資型(xing)需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)(qiu)購房(fang)(fang)者，就可以根據自(zi)身情(qing)況理(li)性(xing)(xing)判斷(duan)決策，讓改善(shan)型(xing)需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)(qiu)不再觀望(wang)，也打消投(tou)資型(xing)需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)(qiu)跟風追(zhui)漲的(de)傾向。