◎李宇嘉

一(yi)季度(du)，中國經(jing)(jing)濟(ji)實現(xian)(xian)“開門紅”，觸底(di)(di)反彈(dan)跡象顯現(xian)(xian)，至此，去年四季度(du)以(yi)來出現(xian)(xian)的“滯脹(zhang)論(lun)(lun)”、“硬著陸”等論(lun)(lun)調煙消(xiao)云散(san)。在(zai)解讀一(yi)季度(du)經(jing)(jing)濟(ji)數據時(shi)，國家發改委用6個“回升(sheng)(sheng)”來論(lun)(lun)證(zheng)“開門紅”有充足(zu)依據。時(shi)隔一(yi)個季度(du)，經(jing)(jing)濟(ji)能觸底(di)(di)回升(sheng)(sheng)，并非(fei)自(zi)然度(du)過了低迷周期，應該是見效(xiao)快(kuai)、引(yin)擎強的投資明顯回升(sheng)(sheng)了。結合樓市走勢(shi)及數據，業內認為，房地產是經(jing)(jing)濟(ji)回升(sheng)(sheng)的最(zui)大功臣。

從數(shu)據看，“V型”反轉、增幅陡升是一(yi)季度房(fang)(fang)地產(chan)(chan)的兩個特征。一(yi)季度，商品房(fang)(fang)銷(xiao)售(shou)面積(ji)同比增長33.1%，而去年一(yi)季度是下滑9.2%。3月(yue)當(dang)月(yue)的銷(xiao)售(shou)面積(ji)1.3億(yi)平米，創歷史新高；從2014年“9.30”開始(shi)，房(fang)(fang)地產(chan)(chan)已連(lian)續回升18個月(yue)。按(an)照三項(xiang)現行(xing)指標(biao)（拿(na)地、新開工和開發投資(zi)）滯后(hou)銷(xiao)售(shou)6~12個月(yue)的規律(lv)，開發投資(zi)在(zai)去年四(si)季度開始(shi)筑底，2015年1%的投資(zi)增速當(dang)屬中(zhong)期底部。

由于基數較(jiao)低，重點城市銷售(shou)快速回(hui)升(sheng)、“去(qu)庫存”利好不斷(duan)，“補庫存”開啟，帶動三項先行指標快速反(fan)彈。其中，新開工(gong)同(tong)比(bi)(bi)增長19.2%，去(qu)年同(tong)期則是下降(jiang)18.4%；土地(di)購置面積同(tong)比(bi)(bi)下降(jiang)11.7%，比(bi)(bi)去(qu)年底(di)收窄20個(ge)百分(fen)點。新開工(gong)和拿地(di)快速反(fan)彈，直接表(biao)現在開發(fa)投(tou)資(zi)觸底(di)回(hui)升(sheng)。一季(ji)度，開發(fa)投(tou)資(zi)同(tong)比(bi)(bi)增長6.2%，增速比(bi)(bi)1~2月及(ji)去(qu)年底(di)提高(gao)了3.2和5.2個(ge)百分(fen)點。

國家發(fa)改委提(ti)及的(de)(de)(de)“6個回(hui)升(sheng)(sheng)”中，談到房(fang)地產市場(chang)交(jiao)易明顯(xian)回(hui)升(sheng)(sheng)。一季度，開發(fa)投(tou)(tou)資占總投(tou)(tou)資的(de)(de)(de)比重已從去(qu)年的(de)(de)(de)17.4%上(shang)升(sheng)(sheng)到20.6%，再考慮到樓市對(dui)于制造業的(de)(de)(de)帶動作用，房(fang)地產是經濟回(hui)升(sheng)(sheng)最大(da)功臣(chen)的(de)(de)(de)論點或(huo)許站得住腳。但事(shi)實上(shang)，若觀(guan)察(cha)基(ji)建投(tou)(tou)資和房(fang)地產投(tou)(tou)資，會發(fa)現(xian)一季度二(er)者的(de)(de)(de)體(ti)量差不多，前(qian)者和后者分別為(wei)1.54萬(wan)億(yi)(yi)和1.77萬(wan)億(yi)(yi)元，但基(ji)建投(tou)(tou)資增(zeng)幅達到19.2%，為(wei)開發(fa)投(tou)(tou)資的(de)(de)(de)3倍多。一季度，固定(ding)資產投(tou)(tou)資增(zeng)幅達到10.7%，遠(yuan)高(gao)于房(fang)地產開發(fa)投(tou)(tou)資，基(ji)建投(tou)(tou)資的(de)(de)(de)增(zeng)量貢獻或(huo)許更大(da)。

2015年下(xia)半以來，財(cai)政(zheng)支出(chu)增(zeng)速(su)(su)明(ming)顯高(gao)(gao)于收入增(zeng)速(su)(su)，當年地(di)方債務置換了(le)(le)(le)2.5萬億元(yuan)。今(jin)年，中央將赤(chi)字率提高(gao)(gao)到(dao)3%，3月份(fen)地(di)方債發行(xing)達到(dao)了(le)(le)(le)7887億元(yuan)的歷史最高(gao)(gao)水平、政(zheng)策性(xing)金融債達到(dao)4070億元(yuan)，再加上(shang)去(qu)年土地(di)出(chu)讓依舊保持在高(gao)(gao)位，地(di)方基(ji)(ji)建(jian)配套到(dao)位資(zi)金明(ming)顯改善，從而促成(cheng)(cheng)了(le)(le)(le)基(ji)(ji)建(jian)投(tou)資(zi)的高(gao)(gao)增(zeng)長。今(jin)年一(yi)季(ji)度，新開工項目(mu)計劃(hua)總投(tou)資(zi)同(tong)比增(zeng)長39.5%，增(zeng)速(su)(su)比去(qu)年大(da)幅提升(sheng)34.5個百分點，貢獻了(le)(le)(le)7成(cheng)(cheng)左右的投(tou)資(zi)，預(yu)示著海(hai)綿城市(shi)、地(di)下(xia)管廊(lang)、農村公路(lu)等新的基(ji)(ji)建(jian)領域投(tou)資(zi)被(bei)激發。

根(gen)據中(zhong)金的報告，2015年(nian)地方發起大量PPP項(xiang)目。截至(zhi)今(jin)年(nian)2月底(di)，財(cai)政(zheng)部(bu)政(zheng)府和社(she)會資(zi)本合作中(zhong)心(xin)PPP項(xiang)目庫(ku)收錄了7110個項(xiang)目，總投(tou)資(zi)8.3萬(wan)(wan)億(yi)元。其中(zhong)，6000多(duo)個項(xiang)目是2015年(nian)后(hou)發起，總投(tou)資(zi)6.8萬(wan)(wan)億(yi)元。今(jin)年(nian)一季度，人民幣貸款增(zeng)加4.61萬(wan)(wan)億(yi)元，同(tong)比多(duo)增(zeng)9301億(yi)元，創歷史新高(gao)；一季度，社(she)會融(rong)資(zi)規模增(zeng)加6.59萬(wan)(wan)億(yi)元，比去年(nian)同(tong)期(qi)多(duo)1.93萬(wan)(wan)億(yi)元。新增(zeng)社(she)融(rong)放量部(bu)分印證，基(ji)建投(tou)資(zi)在被(bei)激活(huo)。

據此，可(ke)以判斷，一季度經濟觸底反(fan)彈，基建投資發(fa)揮(hui)關鍵作用，開發(fa)投資發(fa)揮(hui)托底作用。這一判斷很重(zhong)要，因為(wei)涉及到未來樓(lou)市的政策走向。目前，盡(jin)管樓(lou)市回(hui)升，但(dan)結構失衡嚴重(zhong)，“該回(hui)升的不回(hui)升、該降溫的不降溫”，一邊(bian)“去庫存(cun)”難度在(zai)加大(da)，一邊(bian)樓(lou)市泡沫在(zai)吹大(da)。一季度，商品房成(cheng)交(jiao)金額增速（54.1%）遠大(da)于銷售(shou)面積增速（33.1%），說明高單(dan)價房源(yuan)占比大(da)幅(fu)上升，這意(yi)味著，銷售(shou)主(zhu)要集(ji)中在(zai)一二線熱(re)點城(cheng)市，占庫存(cun)70%的三四線城(cheng)市成(cheng)交(jiao)并無顯著起色。

土(tu)地市(shi)場(chang)也證(zheng)明(ming)這(zhe)一點。一季度，開發商土(tu)地購(gou)置3577萬平(ping)方(fang)米(mi)，同比下降11.7%，但土(tu)地成(cheng)交1165億元(yuan)，增長(chang)3.7%，意味著土(tu)地出讓基(ji)本集中在一二(er)線城(cheng)(cheng)市(shi)。土(tu)地市(shi)場(chang)火熱已蔓延至二(er)線城(cheng)(cheng)市(shi)。一季度，二(er)線城(cheng)(cheng)市(shi)樓面(mian)價同比上升112%，溢價率達(da)到36%。百城(cheng)(cheng)房價顯示，3月份，房價漲幅(fu)TOP10城(cheng)(cheng)市(shi)，居前的都是二(er)線城(cheng)(cheng)市(shi)。

隨著一(yi)(yi)線城市政策收緊，資(zi)金向二線城市及(ji)三大都市圈轉(zhuan)移，但投(tou)(tou)資(zi)炒作泛濫，東(dong)莞和惠(hui)州70%的(de)(de)房子被深圳人買走，90%是(shi)投(tou)(tou)資(zi)客(ke)(ke)；“環京(jing)縣”特(te)別是(shi)“北(bei)三縣”（三河市、大廠縣、香(xiang)河縣）房價(jia)(jia)之所以(yi)在(zai)一(yi)(yi)年內翻(fan)番(fan)，投(tou)(tou)資(zi)客(ke)(ke)推動是(shi)主因(yin)。據悉(xi)，滬浙蘇(su)投(tou)(tou)資(zi)客(ke)(ke)已(yi)經從蘇(su)州、杭州、南京(jing)等高房價(jia)(jia)區(qu)域殺到(dao)了價(jia)(jia)格“洼地”的(de)(de)無(wu)(wu)錫(xi)、南通，今年以(yi)來，蘇(su)州和無(wu)(wu)錫(xi)投(tou)(tou)資(zi)客(ke)(ke)占(zhan)比分別達到(dao)40%和47%。但是(shi)，一(yi)(yi)季度商品(pin)房待售面積同比增加13%，庫存去(qu)化(hua)壓力未減。

因(yin)此(ci)，若經(jing)濟觸底反(fan)彈，韌性足的基建投(tou)資被激活，樓市(shi)托底使命亟待(dai)減負(fu)。特別是(shi)，重點(dian)(dian)城市(shi)樓市(shi)火(huo)爆、投(tou)機泛濫，無論對實體，還是(shi)三四線(xian)去(qu)庫存，其明顯的“脫實向虛”、虹吸效應(ying)都(dou)是(shi)不能容(rong)忍的。結合3月(yue)份以來，一線(xian)城市(shi)收緊限購和杠桿，重點(dian)(dian)二線(xian)城市(shi)也(ye)相繼跟進(jin)，再(zai)考(kao)慮到4月(yue)份二線(xian)城市(shi)樓市(shi)火(huo)熱已星火(huo)燎原，樓市(shi)政策將進(jin)入“糾偏期(qi)”，而(er)反(fan)向調控的案例會越來越多。

　　（作者為深圳市房地產研究(jiu)中(zhong)心研究(jiu)員）