每經編輯｜徐杰    

導(dao)讀(du)：很多(duo)溫州以外的人看(kan)到(dao)這(zhe)個消息感到(dao)震驚，是(shi)因為(wei)“心有戚(qi)戚(qi)”——自己前些(xie)年(nian)買的二手房，土地年(nian)限是(shi)不是(shi)也所剩不多(duo)了……

▲近(jin)日，一則《溫州一批20年產權(quan)住宅土(tu)地(di)使(shi)用權(quan)到期，續期須按房產價格三分之一繳(jiao)費(fei)》的新(xin)聞(wen)引(yin)發輿論關注。

政策春風頻吹，多重利好推動(dong)，今年一(yi)季度，全國樓市(shi)異常火爆，尤其是上海(hai)、深圳一(yi)些重點(dian)城市(shi)，就二手房而(er)言，不(bu)時(shi)出現房東臨時(shi)提價(jia)毀約，但對(dui)于(yu)溫州部分購(gou)房者而(er)言，卻(que)遇到比這更為尷尬(ga)的事情。

據溫州媒體報道稱：

當地(di)一(yi)(yi)部分市民(min)正(zheng)常買賣(mai)二手房(fang)后卻無法(fa)完成交易，原因是土地(di)到(dao)期了。如果要(yao)續期，必須繳(jiao)納占房(fang)價總額約(yue)三分之一(yi)(yi)的土地(di)出讓金， 100多萬(wan)元的房(fang)產，續期就要(yao)再繳(jiao)納30多萬(wan)元。

房子70年后怎么辦？溫州(zhou)上(shang)述問題隨即引發全國廣泛關注，也變得(de)迫(po)切和現實起來。據稱(cheng)，溫州(zhou)上(shang)述狀(zhuang)況在全國可能也屬先例。

對此，易居研究院智庫中心研究總(zong)監嚴躍進在接(jie)受每日經濟新聞(wen)（微(wei)信號(hao)：nbdnews）記者采訪時(shi)認為：

溫州房產(chan)問(wen)題給(gei)住房和(he)國(guo)土(tu)管理部門提(ti)出了新要求，對于部分土(tu)地(di)用地(di)年限到期(qi)的住房項目，如何補繳地(di)價，防(fang)止市場(chang)誤讀(du)，顯(xian)得非常(chang)急迫(po)。

事情經過：高價買了土地到期的二手房

這起(qi)尷尬的事(shi)情要(yao)從上個月說(shuo)起(qi)。

今(jin)年(nian)3月份(fen)，溫州(zhou)市民(min)王女士買(mai)了一(yi)套二手房(fang)，辦理房(fang)產(chan)證(zheng)(zheng)和(he)契證(zheng)(zheng)后(hou)，但是4月7日(ri)，買(mai)賣雙方(fang)去過戶土(tu)地證(zheng)(zheng)時卻發現，房(fang)子的土(tu)地使用證(zheng)(zheng)只有20年(nian)，而(er)且已在3月4日(ri)過期了。

王女士來到(dao)溫州市鹿城(cheng)區行政審批窗口，工作人員告(gao)訴(su)他(ta)，要(yao)拿到(dao)新的土地證，必須(xu)補(bu)繳費(fei)用延長土地使(shi)用期(qi)限，初步估算，這筆續期(qi)費(fei)大約要(yao)30萬元，而這套(tao)房(fang)子，總價(jia)才65.8萬元。

這并(bing)非個別情況，經溫(wen)州國土部門初(chu)步摸(mo)排，單(dan)市區(qu)土地使(shi)用年限在2017年底到期的房產有600多宗(zong)（套）。

▲圖片來源：溫州網

為此，《溫州(zhou)日報》記者專門采訪(fang)了溫州(zhou)國土(tu)資源(yuan)局(ju)土(tu)地利用管理處(chu)處(chu)長張少清。他形容(rong)道：

土地使(shi)用權70年(nian)(nian)的房子(zi)，好比4S店里的新(xin)車(che)，而(er)只剩(sheng)兩三年(nian)(nian)使(shi)用權的房子(zi)，好比開了(le)10多年(nian)(nian)的二(er)手車(che)，因此，王女(nv)士(shi)就(jiu)好比她用高(gao)價買(mai)了(le)輛快報(bao)廢(fei)的二(er)手車(che)。

住宅的土地使用(yong)年(nian)(nian)(nian)限為70年(nian)(nian)(nian)，溫州這些房產(chan)的卻只有20年(nian)(nian)(nian)？

張少清解釋：

1990年(nian)5月19日，國(guo)務院頒布(bu)了55號令(ling)《中華人民(min)共(gong)和(he)國(guo)城鎮(zhen)國(guo)有土(tu)(tu)地使(shi)用(yong)(yong)(yong)權出讓(rang)(rang)(rang)(rang)和(he)轉(zhuan)讓(rang)(rang)(rang)(rang)暫(zan)行條例》，開(kai)始(shi)對城鎮(zhen)國(guo)有土(tu)(tu)地使(shi)用(yong)(yong)(yong)權實(shi)行出讓(rang)(rang)(rang)(rang)制度；第八條規定(ding)：土(tu)(tu)地使(shi)用(yong)(yong)(yong)權出讓(rang)(rang)(rang)(rang)是指國(guo)家以土(tu)(tu)地所有者的身份將土(tu)(tu)地使(shi)用(yong)(yong)(yong)權在一(yi)定(ding)年(nian)限(xian)內(nei)讓(rang)(rang)(rang)(rang)與土(tu)(tu)地使(shi)用(yong)(yong)(yong)者，并(bing)由土(tu)(tu)地使(shi)用(yong)(yong)(yong)者向國(guo)家支付土(tu)(tu)地使(shi)用(yong)(yong)(yong)權出讓(rang)(rang)(rang)(rang)金的行為；第十二條規定(ding)：居住用(yong)(yong)(yong)地出讓(rang)(rang)(rang)(rang)年(nian)限(xian)最高(gao)為70年(nian)。

《條例》發(fa)布后，溫州市區(qu)開始實(shi)施(shi)國(guo)(guo)(guo)有(you)土(tu)(tu)地(di)(di)使(shi)用權(quan)(quan)出(chu)(chu)讓(rang)工作。上世(shi)紀90年代初(chu)期，市區(qu)在(zai)辦理劃(hua)撥國(guo)(guo)(guo)有(you)土(tu)(tu)地(di)(di)使(shi)用權(quan)(quan)轉(zhuan)讓(rang)交(jiao)易(yi)時，將(jiang)劃(hua)撥性(xing)質(zhi)的國(guo)(guo)(guo)有(you)土(tu)(tu)地(di)(di)使(shi)用權(quan)(quan)轉(zhuan)為出(chu)(chu)讓(rang)性(xing)質(zhi)的國(guo)(guo)(guo)有(you)土(tu)(tu)地(di)(di)使(shi)用權(quan)(quan)，并收(shou)取(qu)土(tu)(tu)地(di)(di)出(chu)(chu)讓(rang)金。

當時(shi)，溫州為了順利推(tui)進國(guo)有土地(di)使(shi)用權(quan)出讓工作(zuo)，在不超(chao)過居住用地(di)最高(gao)年限70年的(de)前提下，按20年到(dao)(dao)70年分檔，由(you)受讓方自行選擇辦理出讓手續，并(bing)交納相(xiang)應的(de)土地(di)出讓金額。而從去(qu)年開始，20年期(qi)限的(de)這批住宅土地(di)使(shi)用權(quan)到(dao)(dao)期(qi)或(huo)即將面臨到(dao)(dao)期(qi)。

嚴(yan)躍進認為，溫州(zhou)這種種土(tu)地出(chu)讓金補(bu)(bu)繳(jiao)的做法是比較罕見的，屬于(yu)地方性質的歷史遺漏問題，即過去土(tu)地出(chu)讓過程中(zhong)設定(ding)了不(bu)同的土(tu)地出(chu)讓年限，所以(yi)會出(chu)現補(bu)(bu)繳(jiao)土(tu)地出(chu)讓金收入(ru)的做法。

相關部門：正在研究相關政策和方案

60多萬元(yuan)(yuan)買(mai)的(de)房產土地證(zheng)要(yao)續期，為什么要(yao)再繳納30萬元(yuan)(yuan)左(zuo)右(you)，溫州(zhou)做法的(de)依據是(shi)什么？

張少清在接(jie)受《溫州日報》采訪(fang)時解釋稱，《中(zhong)華人(ren)民(min)共(gong)和國(guo)物權(quan)(quan)法》第一百(bai)四十(shi)九(jiu)條規定(ding)(ding)，住宅建(jian)設用(yong)(yong)地(di)使用(yong)(yong)權(quan)(quan)期(qi)間屆滿的，自(zi)動(dong)續(xu)期(qi)。但《物權(quan)(quan)法》只規定(ding)(ding)了“自(zi)動(dong)續(xu)期(qi)”，該如(ru)何續(xu)期(qi)，需(xu)不需(xu)要交納土地(di)出讓金以及交納標準都沒有明(ming)確。

“到(dao)目前(qian)，國家也(ye)尚未出(chu)臺關于(yu)出(chu)讓土(tu)(tu)地續期(qi)的(de)實(shi)施細則，更沒(mei)有對出(chu)讓土(tu)(tu)地使用權續期(qi)出(chu)讓金(jin)收取標準(zhun)作(zuo)(zuo)出(chu)規定。立法的(de)滯后，使得(de)基層國土(tu)(tu)部門在實(shi)際操作(zuo)(zuo)過程中(zhong)無(wu)法可依、無(wu)章可循，不能辦理相關續期(qi)手續，給群眾帶來(lai)不便(bian)。” 張少清這樣說。

張少清(qing)表示，在(zai)國家沒有(you)具體實(shi)施細則的(de)情況(kuang)下，目(mu)前基層國土(tu)部門只能(neng)參照國有(you)土(tu)地出讓(rang)的(de)做法，先(xian)由第三方評估(gu)(gu)機構(gou)評估(gu)(gu)土(tu)地價(jia)格(ge)，根據單位地價(jia)或折算出樓面地價(jia)，算出總的(de)土(tu)地出讓(rang)金，重新簽訂國有(you)土(tu)地使(shi)用(yong)權出讓(rang)合同。

張少清稱，國(guo)有(you)建設用(yong)地(di)(di)使(shi)(shi)用(yong)權(quan)有(you)償有(you)限期使(shi)(shi)用(yong)，是(shi)我國(guo)國(guo)有(you)建設用(yong)地(di)(di)管理(li)的基(ji)本制(zhi)度。一般(ban)講，不(bu)(bu)同用(yong)途、區(qu)位、土地(di)(di)利用(yong)條(tiao)件，以及不(bu)(bu)同使(shi)(shi)用(yong)年(nian)限的土地(di)(di)，其(qi)土地(di)(di)使(shi)(shi)用(yong)權(quan)價(jia)值(zhi)是(shi)不(bu)(bu)同的。土地(di)(di)使(shi)(shi)用(yong)權(quan)評(ping)估(gu)也不(bu)(bu)是(shi)他們做的，是(shi)由第三(san)方評(ping)估(gu)機構做出(chu)來的。

面對(dui)“土地(di)證(zheng)到(dao)期(qi)(qi)，要續期(qi)(qi)，目前就(jiu)要繳納很(hen)高額土地(di)出(chu)讓金的(de)情況”這個問題，張(zhang)少(shao)清認(ren)為，目前房(fang)(fang)(fang)地(di)產市場透明度不(bu)足，很(hen)多買房(fang)(fang)(fang)人可能(neng)沒有意識到(dao)土地(di)使用(yong)權年期(qi)(qi)對(dui)房(fang)(fang)(fang)產價(jia)值(zhi)(zhi)的(de)意義，房(fang)(fang)(fang)子本身說白了就(jiu)是(shi)磚塊水泥，房(fang)(fang)(fang)產的(de)價(jia)值(zhi)(zhi)很(hen)大一部分是(shi)來自(zi)于土地(di)的(de)價(jia)值(zhi)(zhi)。房(fang)(fang)(fang)地(di)產市場信息不(bu)對(dui)稱，導致(zhi)土地(di)使用(yong)權價(jia)值(zhi)(zhi)被低估(gu)，對(dui)于續期(qi)(qi)，群眾(zhong)的(de)心理預期(qi)(qi)還(huan)是(shi)存(cun)在(zai)差距的(de)。

張(zhang)少清亦坦(tan)言(yan)，溫州(zhou)在實行國有(you)土(tu)地有(you)償使(shi)(shi)用初期，在辦(ban)理(li)劃撥轉出(chu)讓(rang)手續時，在一(yi)定范圍(wei)存在土(tu)地使(shi)(shi)用人(ren)(ren)為了少繳出(chu)讓(rang)金而選擇以較短受(shou)(shou)讓(rang)年限取得出(chu)讓(rang)土(tu)地使(shi)(shi)用權的現象。現在讓(rang)受(shou)(shou)讓(rang)人(ren)(ren)承(cheng)擔，確實有(you)點不公(gong)平(ping)。

因此，在國(guo)有建設用(yong)地使(shi)(shi)用(yong)權出(chu)(chu)讓中，出(chu)(chu)讓年限不同，土(tu)地使(shi)(shi)用(yong)人需要繳納的出(chu)(chu)讓金(jin)也是不同的。所以(yi)在相關(guan)政策明(ming)確前，建議(yi)市民在住房的買賣過程(cheng)中提前關(guan)注土(tu)地使(shi)(shi)用(yong)權年期的問(wen)題，不要讓自己(ji)買虧了。

而目前，溫州(zhou)當地(di)國土部門也(ye)在研究這(zhe)個問題，并采取(qu)了(le)三個做法：

一是積極向上(shang)面(mian)反映，這(zhe)個制度需要頂層設計，到目前為(wei)止還沒有收到很明(ming)確的答復；

二是(shi)溫(wen)州國(guo)土資(zi)源(yuan)局也(ye)在研究作(zuo)為溫(wen)州地方(fang)的普惠性政(zheng)策(ce)及解(jie)決(jue)意見方(fang)案，目前(qian)已(yi)著手起草政(zheng)策(ce)建(jian)議(yi)的初稿，近期會組織相關人員進(jin)行討(tao)論(lun)后提交給上級(ji)，妥善(shan)化(hua)解(jie)這(zhe)類(lei)問題(ti)。但這(zhe)個普惠性政(zheng)策(ce)，也(ye)要(yao)在法律(lv)框架范圍(wei)內(nei)制定；

三是對于(yu)現(xian)在想(xiang)要續期的市民(min)，我們(men)隨時(shi)歡迎，并(bing)給予優先辦理。

對于(yu)上述張少峰的(de)采(cai)訪(fang)(fang)，由(you)于(yu)恰逢周末，每(mei)日經(jing)濟新聞（微信號：nbdnews）記者未能聯系上溫州(zhou)國(guo)土資源局(ju)，但溫州(zhou)當地媒體業(ye)內人士(shi)稱(cheng)，確實如此，國(guo)土局(ju)接(jie)受(shou)了(le)《溫州(zhou)日報》的(de)采(cai)訪(fang)(fang)，這些(xie)內容屬實。

土地年限到了，怎么辦？

▲新(xin)(xin)浪新(xin)(xin)聞調查顯示，商品房土(tu)地到(dao)期，超八成網友認為“不應”再(zai)交(jiao)錢

溫州上述問題出現后(hou)，迅速引發(fa)輿(yu)論廣泛關注(zhu)。如專欄(lan)作家王海濤說的那樣：

很多溫州以外的人看到這個(ge)消息感到震(zhen)驚，是(shi)因(yin)為“心有戚戚”——自己前些年(nian)買的二手房，土地年(nian)限是(shi)不(bu)是(shi)也所(suo)剩不(bu)多了……

那么土地使用權年限(xian)到了，真的要花費(fei)高額費(fei)用才(cai)能重新辦理土地證嗎？其法律依據是(shi)什么？該如(ru)何續期(qi)？其他地方(fang)會否效仿？

事(shi)實(shi)上，房屋產權(quan)(quan)是由房屋所有權(quan)(quan)和土(tu)地(di)使用(yong)(yong)(yong)權(quan)(quan)兩部分組(zu)成。其(qi)中，土(tu)地(di)使用(yong)(yong)(yong)權(quan)(quan)在出讓時根據開發類型分為不(bu)同的使用(yong)(yong)(yong)年(nian)限，民用(yong)(yong)(yong)住(zhu)宅用(yong)(yong)(yong)地(di)權(quan)(quan)屬年(nian)限最高為70年(nian)，工(gong)業用(yong)(yong)(yong)建(jian)筑(zhu)用(yong)(yong)(yong)地(di)和綜合類用(yong)(yong)(yong)地(di)最高為50年(nian)，商用(yong)(yong)(yong)建(jian)筑(zhu)用(yong)(yong)(yong)地(di)最高為40年(nian)。

而房屋所有權屬于個(ge)人(ren)產權。根(gen)據《中(zhong)華人(ren)民共和國物權法》（自2007年(nian)10月1日(ri)起施行）第六十四(si)條，私人(ren)對其合法的(de)(de)收(shou)入、房屋不動(dong)產享有所有權。其年(nian)限是永久(jiu)的(de)(de)。同時，第一百四(si)十九條明(ming)確寫到“住宅建設用(yong)地(di)使用(yong)權期間屆滿的(de)(de)，自動(dong)續期”。

但是，同(tong)年(nian)8月修(xiu)訂通過(guo)的(de)《城(cheng)市土地管理法》第二(er)十二(er)條又規定“土地使(shi)(shi)用權(quan)出(chu)(chu)讓合同(tong)約(yue)定的(de)使(shi)(shi)用年(nian)限屆滿，土地使(shi)(shi)用者未申(shen)請續(xu)期(qi)或者雖申(shen)請續(xu)期(qi)但依照前款規定未獲批(pi)準的(de)，土地使(shi)(shi)用權(quan)由國家無償(chang)收(shou)回(hui)”。續(xu)期(qi)的(de)，應重新簽訂土地使(shi)(shi)用權(quan)出(chu)(chu)讓合同(tong)，依照規定支付土地使(shi)(shi)用權(quan)出(chu)(chu)讓金(jin)。

近日(ri)，上海金融(rong)與法(fa)律研究(jiu)院(yuan)研究(jiu)員(yuan)聶(nie)日(ri)明對此撰文(wen)稱：

理論上(shang)講，出讓(rang)性質的土地(di)使用(yong)(yong)權到期的市民，如果僅(jin)(jin)僅(jin)(jin)是居住需(xu)求，可以不用(yong)(yong)繳納(na)土地(di)出讓(rang)金而(er)繼續住在房(fang)子里。

但若要(yao)考慮未來(lai)有轉讓、抵押房產的(de)可能，那么繳納土(tu)地出讓金獲(huo)得(de)出讓性質(zhi)的(de)土(tu)地使(shi)用(yong)權證是必要(yao)前提，或者在轉讓不動產時補交(jiao)土(tu)地出讓金。

新房開(kai)發(fa)時，開(kai)發(fa)商(shang)在一級土(tu)(tu)地市場上競價(jia)拍賣(mai)獲得(de)土(tu)(tu)地使(shi)用權(quan)(quan)并(bing)支付(fu)土(tu)(tu)地出(chu)讓(rang)金，而土(tu)(tu)地使(shi)用權(quan)(quan)到期以后，續(xu)期的土(tu)(tu)地出(chu)讓(rang)金價(jia)格(ge)沒法采用拍賣(mai)競價(jia)方式，各地實踐中(zhong)，一般(ban)通過基準地價(jia)來(lai)計算(suan)土(tu)(tu)地出(chu)讓(rang)金。

所(suo)謂(wei)基(ji)準(zhun)地(di)(di)價(jia)(jia)是指土(tu)(tu)地(di)(di)在正常市場條件的熟(shu)地(di)(di)價(jia)(jia)格，包括土(tu)(tu)地(di)(di)取得費(fei)(征地(di)(di)或拆遷的費(fei)用(yong)及相關稅費(fei))、土(tu)(tu)地(di)(di)開發費(fei)用(yong)和土(tu)(tu)地(di)(di)純收益。各地(di)(di)都(dou)會定期公(gong)布最新的“國有土(tu)(tu)地(di)(di)使(shi)用(yong)權基(ji)準(zhun)地(di)(di)價(jia)(jia)表”，一(yi)般按(an)用(yong)途、區片、容積率等因素核定，一(yi)般相當(dang)于房(fang)價(jia)(jia)的三(san)分之一(yi)。

只是應繳的(de)(de)土地(di)(di)出讓(rang)金(jin)占房(fang)價比重如(ru)此之高(gao)，300萬的(de)(de)房(fang)產(chan)，要繳100萬的(de)(de)土地(di)(di)出讓(rang)金(jin)，相當(dang)于京滬地(di)(di)區職(zhi)工(gong)社會年平(ping)均工(gong)資(zi)的(de)(de)十幾倍，高(gao)房(fang)價地(di)(di)區的(de)(de)房(fang)地(di)(di)產(chan)所有人恐怕都是無力承擔的(de)(de)。

聶日明(ming)認為(wei)，未來(lai)住宅的(de)土地(di)(di)使用權(quan)密集到期的(de)年(nian)份，如果(guo)強行(xing)(xing)要(yao)求(qiu)以(yi)現(xian)行(xing)(xing)土地(di)(di)出讓金(jin)的(de)計算(suan)方式來(lai)繳(jiao)納土地(di)(di)出讓金(jin)，恐(kong)會影響社會穩定。可(ke)行(xing)(xing)的(de)解決路徑有兩種：

第(di)一(yi)，大(da)幅度降低“續(xu)期”的土(tu)地出讓(rang)金；

第二(er)，以每年征收的房(fang)產(chan)稅(shui)代替一次性(xing)征收的土地出讓金，在房(fang)產(chan)稅(shui)全面開征以后，對“續期(qi)”的土地使(shi)用(yong)權(quan)不再征收出讓金。

溫州發生的(de)這件(jian)事，對中(zhong)國(guo)的(de)房(fang)地產市場(chang)具有標志性意義(yi)。

世邦魏理仕杭州(zhou)分公司董事總經理馬英(ying)樞向每(mei)日經濟(ji)新聞（微信號：nbdnews）記者(zhe)表示：

之前尚無實際案例，物權法也未做詳細說(shuo)明。針對個別事(shi)件，具有較強的指導意義。此事(shi)關系到(dao)目前土(tu)地(di)制度的基石，不能(neng)簡單按照現行規定(ding)從事(shi)。政府應避免懶政思維，盡快給出指導原則和操作細則。

嚴躍進則對(dui)每日(ri)經濟新聞（微信號(hao)：nbdnews）記者(zhe)表示：

如果70年(nian)產權的住房(fang)，主流的做(zuo)法是后續用地使用權會自動(dong)更新(xin)，而非補繳，所(suo)以普(pu)通民眾并不需要太擔心。

而部(bu)分土地使用年(nian)限不清晰，或明顯短于(yu)30年(nian)，則補繳可能性比(bi)較大，尤其是(shi)一(yi)些市(shi)中(zhong)心(xin)的用地用房，但此(ci)類(lei)物業估計比(bi)例不大。