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每經記者 徐杰

房子土地使用權到期后(hou)要交易(yi)怎么辦？對于溫(wen)州部分購房者而言，已經提前面臨這一問題。

據溫州媒體報道稱，當地一部分市民正常買賣二手房后卻無法完成交易，原因是土地使用權到期了。如果要續期，必須繳納占房價總額約三分之一的土(tu)地出讓金(jin)，比(bi)如100多萬元(yuan)的房(fang)產，可(ke)能續(xu)期就要再繳納30多萬元(yuan)。

對此，易居(ju)研(yan)究院智庫(ku)中心研(yan)究總監(jian)嚴躍進(jin)在接受《每日經濟新(xin)聞(wen)》記者采訪(fang)時認為，溫州房(fang)產問題給住房(fang)和國(guo)土管理部門提出了(le)新(xin)要(yao)求，對于部分土地用地年限到(dao)期的住房(fang)項目，如何(he)補繳(jiao)地價，防止市場誤讀，顯得非常急迫。

到期房交易要繳30萬續期費

這起(qi)尷尬的事情要從上個月說(shuo)起(qi)。

今年3月(yue)，溫州市(shi)民王女士買了(le)一套二(er)手房(fang)，辦理房(fang)產證和(he)契證后(hou)，4月(yue)7日，買賣雙方去過戶土地證時卻發現，房(fang)子的土地使用證只(zhi)有20年，而且已在(zai)3月(yue)4日過期了(le)。

王女士來到溫州市(shi)鹿(lu)城區(qu)行(xing)政審批窗(chuang)口(kou)，工作(zuo)人員告訴他，要拿到新的土地證，必(bi)須補繳費(fei)用(yong)延長土地使(shi)用(yong)期限，初(chu)步估算，這筆(bi)續期費(fei)大(da)約(yue)要30萬(wan)(wan)元(yuan)，而(er)這套房子，總價才(cai)65.8萬(wan)(wan)元(yuan)（因為(wei)地價等原因，續期費(fei)已(yi)經超過1/3）。

經溫州國土(tu)部門(men)初步摸排(pai)，市區土(tu)地使(shi)用年(nian)限在2017年(nian)底(di)到期(qi)的房(fang)產有(you)600多(duo)宗（套(tao)）。

住宅的(de)土地使用(yong)年(nian)限為70年(nian)，溫州這些房(fang)產的(de)卻只有20年(nian)？這是特例。

溫(wen)州國(guo)土(tu)資(zi)源局土(tu)地利用管理(li)處處長張少清張少清解釋，上世紀90年代初期，溫(wen)州市區在辦理(li)劃撥國(guo)有(you)土(tu)地使用權(quan)轉讓交(jiao)易時，將劃撥性質的國(guo)有(you)土(tu)地使用權(quan)轉為(wei)出(chu)讓性質的國(guo)有(you)土(tu)地使用權(quan)，并收(shou)取土(tu)地出(chu)讓金。

當時(shi)，溫(wen)州為了順利(li)推進國(guo)有(you)土地使(shi)(shi)用權出(chu)讓工作，在不超(chao)過居住用地最高年(nian)(nian)限70年(nian)(nian)的(de)(de)前(qian)提下，按20年(nian)(nian)到70年(nian)(nian)分檔，由受(shou)讓方自(zi)行(xing)選擇辦理出(chu)讓手續，并交納相應的(de)(de)土地出(chu)讓金額(e)。而從去(qu)年(nian)(nian)開(kai)始，20年(nian)(nian)期限的(de)(de)這批住宅土地使(shi)(shi)用權到期或即將面臨到期。

嚴(yan)躍(yue)進(jin)認為，溫州這種種土(tu)(tu)地(di)(di)出(chu)讓金補繳的(de)(de)做法(fa)(fa)是比較罕見的(de)(de)，屬于地(di)(di)方性(xing)質的(de)(de)歷(li)史遺漏問題(ti)，即(ji)過(guo)去(qu)土(tu)(tu)地(di)(di)出(chu)讓過(guo)程中設定了不同的(de)(de)土(tu)(tu)地(di)(di)出(chu)讓年限，所以會(hui)出(chu)現補繳土(tu)(tu)地(di)(di)出(chu)讓金收入的(de)(de)做法(fa)(fa)。

“實際過程(cheng)中我國(guo)新建商品住宅市場(chang)發展也(ye)是近20年的(de)(de)事，絕(jue)大多數用地是按照(zhao)70年方式(shi)出讓的(de)(de)，所以并不(bu)需要有太多的(de)(de)憂慮。”嚴躍(yue)進如是認為(wei)。

當地做法的依據是什么

60多萬元買的房(fang)產土地證要續期，為(wei)什么(me)要再繳(jiao)納接近30萬元左右，溫州做法的依據是(shi)什么(me)？

張少清在接受《溫州(zhou)日(ri)報》采訪時解(jie)釋稱，《中華人民共和國物(wu)權法》第一百四(si)十(shi)九條規定(ding)，住宅建設用地使(shi)用權期間(jian)屆滿的，自動(dong)續(xu)期。但(dan)《物(wu)權法》只(zhi)規定(ding)了(le)“自動(dong)續(xu)期”，該如何(he)續(xu)期，需不(bu)需要交(jiao)納(na)土地出讓金以及交(jiao)納(na)標準都沒(mei)有明確。

“到目前，國家也尚未出臺關于出讓土(tu)地(di)續(xu)期(qi)的(de)實施細則(ze)，更沒有對(dui)出讓土(tu)地(di)使用權續(xu)期(qi)出讓金收取標準作出規定(ding)。立法的(de)滯后，使得基層國土(tu)部(bu)門在實際操作過程中無(wu)法可依、無(wu)章可循，不(bu)能(neng)辦(ban)理相關續(xu)期(qi)手續(xu)，給群眾帶來不(bu)便。” 張少清(qing)這樣說。

張(zhang)少清表(biao)示，在國(guo)(guo)(guo)家沒有具(ju)體實施細則的(de)情況下，目前基層國(guo)(guo)(guo)土(tu)部門只能參(can)照國(guo)(guo)(guo)有土(tu)地(di)出(chu)讓的(de)做(zuo)法(fa)，先(xian)由第三方評(ping)(ping)估(gu)機構評(ping)(ping)估(gu)土(tu)地(di)價(jia)格，根(gen)據(ju)單位地(di)價(jia)或折算(suan)出(chu)樓面地(di)價(jia)，算(suan)出(chu)總(zong)的(de)土(tu)地(di)出(chu)讓金，重新簽(qian)訂國(guo)(guo)(guo)有土(tu)地(di)使(shi)用(yong)權出(chu)讓合同。

張(zhang)少清稱，國(guo)有建設(she)用(yong)(yong)地(di)(di)使(shi)用(yong)(yong)權有償有限(xian)(xian)期使(shi)用(yong)(yong)，是(shi)(shi)(shi)我國(guo)國(guo)有建設(she)用(yong)(yong)地(di)(di)管理的(de)(de)基本制度。一般講(jiang)，不同用(yong)(yong)途(tu)、區位(wei)、土地(di)(di)利用(yong)(yong)條件，以及不同使(shi)用(yong)(yong)年限(xian)(xian)的(de)(de)土地(di)(di)，其土地(di)(di)使(shi)用(yong)(yong)權價值是(shi)(shi)(shi)不同的(de)(de)。土地(di)(di)使(shi)用(yong)(yong)權評(ping)估也不是(shi)(shi)(shi)他們做的(de)(de)，是(shi)(shi)(shi)由第(di)三方(fang)評(ping)估機構做出(chu)來的(de)(de)。 

面(mian)對(dui)“土(tu)(tu)地(di)(di)(di)證到(dao)期(qi)(qi)，要續(xu)期(qi)(qi)，目(mu)前就要繳納很高(gao)額土(tu)(tu)地(di)(di)(di)出讓金的情(qing)況(kuang)”這個問題(ti)，張(zhang)少(shao)清認為(wei)，目(mu)前房地(di)(di)(di)產(chan)市場(chang)透明度不(bu)足(zu)，很多(duo)買房人可(ke)能沒(mei)有意識到(dao)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)使用權年期(qi)(qi)對(dui)房產(chan)價(jia)值(zhi)的意義，房子本身說白了就是磚(zhuan)塊(kuai)水泥，房產(chan)的價(jia)值(zhi)很大一(yi)部(bu)分(fen)是來自于(yu)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)的價(jia)值(zhi)。房地(di)(di)(di)產(chan)市場(chang)信(xin)息不(bu)對(dui)稱，導致土(tu)(tu)地(di)(di)(di)使用權價(jia)值(zhi)被(bei)低(di)估，對(dui)于(yu)續(xu)期(qi)(qi)，群眾的心理預期(qi)(qi)還是存在差(cha)距的。

張(zhang)少清亦坦(tan)言，溫州在(zai)(zai)實(shi)行國有(you)土地有(you)償使用初期，在(zai)(zai)辦理劃撥轉出讓手(shou)續時，在(zai)(zai)一定范圍存在(zai)(zai)土地使用人為了(le)少繳出讓金而選擇以較短受讓年限取得出讓土地使用權的現象。現在(zai)(zai)讓受讓人承擔，確實(shi)有(you)點(dian)不(bu)公平(ping)。

因此(ci)，在(zai)(zai)國有(you)建(jian)設用(yong)(yong)地使(shi)(shi)用(yong)(yong)權出(chu)讓中，出(chu)讓年限不同(tong)，土地使(shi)(shi)用(yong)(yong)人需(xu)要繳納(na)的(de)(de)出(chu)讓金(jin)也是不同(tong)的(de)(de)。所以(yi)在(zai)(zai)相關政策明確前，建(jian)議市民(min)在(zai)(zai)住房的(de)(de)買賣過程中提前關注土地使(shi)(shi)用(yong)(yong)權年期的(de)(de)問題，不要讓自己買虧了。

上(shang)述張(zhang)少峰的(de)采(cai)訪，由于恰逢(feng)周末，《每日經濟新聞》記者未能(neng)聯系上(shang)溫州國土資源(yuan)局，但從(cong)當地媒(mei)體業內人(ren)士(shi)了解到(dao)，溫州國土資源(yuan)局的(de)確接受了溫州日報采(cai)訪，這些內容應屬實。

土地年限到了，法律上怎么說

溫州上述(shu)問(wen)題出現后，引發(fa)廣(guang)泛關注，土地使用(yong)(yong)權年限到了，真的要花費高額費用(yong)(yong)才能重新辦理嗎？其法律依據(ju)是什么？該如何續(xu)期(qi)？其他地方會(hui)否效仿？ 

事實上，房屋(wu)產權(quan)(quan)是由房屋(wu)所有權(quan)(quan)和(he)土地(di)使用(yong)權(quan)(quan)兩(liang)部(bu)分組成。其中，土地(di)使用(yong)權(quan)(quan)在出讓時根(gen)據開(kai)發類(lei)型(xing)分為不同(tong)的(de)使用(yong)年(nian)(nian)限，民用(yong)住宅用(yong)地(di)權(quan)(quan)屬年(nian)(nian)限最(zui)高為70年(nian)(nian)，工業用(yong)建筑(zhu)(zhu)用(yong)地(di)和(he)綜(zong)合類(lei)用(yong)地(di)最(zui)高為50年(nian)(nian)，商用(yong)建筑(zhu)(zhu)用(yong)地(di)最(zui)高為40年(nian)(nian)。

而房屋所(suo)有(you)權屬于個人產權。根據《中華人民共和國物權法》（自2007年10月(yue)1日起施行）第六十四(si)條，私(si)人對其合法的(de)收入、房屋不(bu)動產享(xiang)有(you)所(suo)有(you)權。其年限是永久的(de)。同時，第一百四(si)十九條明確(que)寫到(dao)“住宅建設用地使用權期間屆滿的(de)，自動續期”。

但是，同(tong)年8月(yue)修訂(ding)通過的(de)《城(cheng)市(shi)土(tu)(tu)地管理(li)法》第二十二條又規(gui)定“土(tu)(tu)地使(shi)(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)(yong)權(quan)出讓(rang)(rang)合(he)同(tong)約定的(de)使(shi)(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)(yong)年限(xian)屆滿，土(tu)(tu)地使(shi)(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)(yong)者未申請續期(qi)或者雖申請續期(qi)但依照(zhao)前款規(gui)定未獲(huo)批(pi)準的(de)，土(tu)(tu)地使(shi)(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)(yong)權(quan)由國家無償收回”。續期(qi)的(de)，應重新簽訂(ding)土(tu)(tu)地使(shi)(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)(yong)權(quan)出讓(rang)(rang)合(he)同(tong)，依照(zhao)規(gui)定支付土(tu)(tu)地使(shi)(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)(yong)權(quan)出讓(rang)(rang)金。

上海(hai)金(jin)融與法律研究(jiu)(jiu)院研究(jiu)(jiu)員聶日(ri)明日(ri)前對此撰文稱，理論上講，出讓(rang)性質(zhi)的土地使(shi)用權到期的市民，如果僅(jin)僅(jin)是(shi)居(ju)住(zhu)需求，可(ke)以不(bu)用繳納(na)土地出讓(rang)金(jin)而繼續住(zhu)在(zai)房(fang)子里。但若(ruo)要考慮未來有轉(zhuan)(zhuan)讓(rang)、抵押房(fang)產的可(ke)能(neng)，那么繳納(na)土地出讓(rang)金(jin)獲得出讓(rang)性質(zhi)的土地使(shi)用權證是(shi)必要前提，或者在(zai)轉(zhuan)(zhuan)讓(rang)不(bu)動(dong)產時補(bu)交土地出讓(rang)金(jin)。

各地現在的做法是什么

新房開發時，開發商在一(yi)級(ji)土(tu)(tu)地(di)市場上(shang)競(jing)價拍賣(mai)獲得土(tu)(tu)地(di)使用權并支付土(tu)(tu)地(di)出讓金，而土(tu)(tu)地(di)使用權到期(qi)以后，續期(qi)的土(tu)(tu)地(di)出讓金價格沒法采用拍賣(mai)競(jing)價方式(shi)，各地(di)實(shi)踐中，一(yi)般通過基準地(di)價來(lai)計算土(tu)(tu)地(di)出讓金。

所謂(wei)基(ji)(ji)準地(di)(di)(di)價是指土(tu)(tu)地(di)(di)(di)在正常市場條(tiao)件的(de)熟地(di)(di)(di)價格(ge)，包括(kuo)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)取得費(征地(di)(di)(di)或拆遷的(de)費用(yong)(yong)及相關稅(shui)費)、土(tu)(tu)地(di)(di)(di)開發費用(yong)(yong)和土(tu)(tu)地(di)(di)(di)純收益(yi)。各地(di)(di)(di)都會定期公(gong)布最新的(de)“國有(you)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)使(shi)用(yong)(yong)權基(ji)(ji)準地(di)(di)(di)價表”，一般(ban)按用(yong)(yong)途、區片、容積率等因(yin)素核定，一般(ban)相當于房(fang)價的(de)三分之一。

只是應繳(jiao)的(de)土(tu)地(di)(di)出讓(rang)金占房價比重如此之高(gao)，假如300萬元的(de)房產要繳(jiao)100萬元的(de)土(tu)地(di)(di)出讓(rang)金，已(yi)經相當于京滬地(di)(di)區職工(gong)社會年平均(jun)工(gong)資的(de)十(shi)幾倍。

聶(nie)日明認為，未來(lai)住宅的土(tu)(tu)地(di)使(shi)用權密集到期(qi)的年(nian)份。可行的解(jie)決路(lu)徑有兩種(zhong)：第一，大幅度降(jiang)低(di)“續期(qi)”的土(tu)(tu)地(di)出(chu)讓(rang)金(jin)；第二(er)，以(yi)每年(nian)征收(shou)的房(fang)產稅代替一次性征收(shou)的土(tu)(tu)地(di)出(chu)讓(rang)金(jin)，在(zai)房(fang)產稅全面(mian)開征以(yi)后，對“續期(qi)”的土(tu)(tu)地(di)使(shi)用權不再征收(shou)出(chu)讓(rang)金(jin)。 

嚴躍進則(ze)對《每日經濟新(xin)聞》記者認為，如果(guo)70年(nian)產權(quan)的(de)住房(fang)，主流的(de)做法是(shi)后續用(yong)(yong)地(di)使(shi)用(yong)(yong)權(quan)會(hui)自動更新(xin)，而(er)非補(bu)繳。所以普通民眾并不(bu)需要太擔心。而(er)部分土地(di)使(shi)用(yong)(yong)年(nian)限不(bu)清晰，或明顯短于30年(nian)，則(ze)補(bu)繳可能性比較(jiao)大，尤其是(shi)一些市中(zhong)心的(de)用(yong)(yong)地(di)用(yong)(yong)房(fang)，但此類物業估計比例不(bu)大。

世邦威理仕杭州分公司董事(shi)(shi)總經(jing)理馬英樞認(ren)為，之前(qian)尚無(wu)實際案例(li)，物權(quan)法也未做詳細說(shuo)明(ming)。針對個別事(shi)(shi)件，具有較強的(de)指導意義。但此事(shi)(shi)關(guan)系到目前(qian)土地制度的(de)基石，不能簡單按照現(xian)行規定從事(shi)(shi)。政(zheng)府應盡快給出知道原則和操(cao)作(zuo)細則。