種種跡象顯示，調控新(xin)政立竿見影，深圳樓市(shi)(shi)已經有所降溫(wen)。不過(guo)，當(dang)市(shi)(shi)場風(feng)向逆轉時，誰(shui)反應最快(kuai)？這時，價格超過(guo)每(mei)平(ping)方米10萬(wan)元的豪宅頻(pin)頻(pin)入市(shi)(shi)引起(qi)關注。

豪宅定價  “不走尋常路”

美聯物業全國研(yan)究中心表示，深(shen)圳(zhen)樓(lou)市調控剛(gang)落地，市場情形不夠明朗，豪宅(zhai)和低價剛(gang)需(xu)物業受(shou)影(ying)響相對較小，從開發商的推盤調整上也(ye)可以看出，近期項目多有推遲(chi)，唯豪宅(zhai)盤入市相對積極。可以說，豪宅(zhai)最(zui)先(xian)在調控新(xin)政后的深(shen)圳(zhen)新(xin)房市場“試(shi)水溫”。

華潤深(shen)圳(zhen)灣悅府、恒裕濱城(cheng)、半島城(cheng)邦三(san)期......最近幾天(tian)，深(shen)圳(zhen)高價住宅接連入市。就(jiu)在12日晚，位于深(shen)圳(zhen)市南(nan)山區的(de)深(shen)圳(zhen)灣公館(guan)低(di)調開盤。這些樓盤都有一個共(gong)同的(de)標簽：“10萬(wan)+”，例如深(shen)圳(zhen)灣公館(guan)折(zhe)后總體(ti)均價達(da)每平方米13.8萬(wan)元。

不(bu)過，多數項目推出的(de)背后是(shi)定(ding)價“不(bu)走尋常路”。由于(yu)開盤價低(di)于(yu)預(yu)期(qi)，部分項目依(yi)舊取得不(bu)錯的(de)銷售成績。半(ban)島(dao)(dao)(dao)城(cheng)邦(bang)三(san)(san)期(qi)項目開盤最低(di)價每(mei)平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)米(mi)(mi)逾8萬(wan)元，實現(xian)銷售均價每(mei)平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)米(mi)(mi)10.2萬(wan)元，較其備案價格有(you)所調低(di)，更(geng)低(di)于(yu)業界(jie)預(yu)期(qi)的(de)每(mei)平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)米(mi)(mi)12萬(wan)元的(de)水平(ping)(ping)。據悉(xi)，半(ban)島(dao)(dao)(dao)城(cheng)邦(bang)三(san)(san)期(qi)開盤銷售達57億元。記(ji)者在(zai)半(ban)島(dao)(dao)(dao)城(cheng)邦(bang)附近調查(cha)發現(xian)，目前其周邊的(de)優質二(er)手房掛牌價都在(zai)每(mei)平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)米(mi)(mi)10萬(wan)元之上。

中原數據顯示，3月深圳一手千萬豪(hao)宅占全市新房比(bi)例上(shang)升至10.6%，環比(bi)上(shang)升3.9個(ge)(ge)百分(fen)點并首次(ci)突破兩(liang)位數，也就是說(shuo)10個(ge)(ge)購(gou)房者中就有1個(ge)(ge)是在買千萬豪(hao)宅。不過，與去年的“搶房”盛況相比(bi)，最近大部(bu)分(fen)豪(hao)宅項目都沒有實現“日光”，部(bu)分(fen)開盤銷售率更低(di)于七成(cheng)，去化速度明顯回落。盡管(guan)如(ru)此，多個(ge)(ge)頂級豪(hao)宅同時推向(xiang)市場，深圳人強勁的購(gou)買力似乎再次(ci)被證明。

還記得當年的“豪華鬼城”嗎？

這幾(ji)年在(zai)深圳(zhen)樓市斬獲頗(po)豐的投資客陳先生一直(zhi)對豪(hao)宅(zhai)(zhai)情有(you)獨鐘(zhong)。“豪(hao)宅(zhai)(zhai)是(shi)(shi)一種(zhong)可以保值的貨幣。”在(zai)他看來，豪(hao)宅(zhai)(zhai)就是(shi)(shi)一種(zhong)投資品，有(you)較高(gao)的抵抗市場風險能力(li)。由于難(nan)以有(you)后續開發，因此(ci)其(qi)稀缺性(xing)是(shi)(shi)絕無僅(jin)有(you)的，也(ye)造(zao)就了其(qi)價格可以不斷(duan)刷出新高(gao)。

不過，豪(hao)宅(zhai)(zhai)(zhai)真的有這么(me)“好”？就在前幾年，深圳豪(hao)宅(zhai)(zhai)(zhai)的亮燈率(lv)曾經成為熱(re)議話題(ti)，特(te)別(bie)是(shi)后海片區的亮燈率(lv)普(pu)遍偏低，頗(po)有幾分(fen)“豪(hao)華鬼(gui)城”的味(wei)道。于是(shi)，深圳樓(lou)市(shi)曾流行這么(me)一(yi)個結論：越(yue)豪(hao)越(yue)暗，越(yue)普(pu)越(yue)亮。不過，隨著深圳樓(lou)市(shi)再度火熱(re)以(yi)及周邊(bian)配套逐(zhu)漸齊全，后海片區的豪(hao)宅(zhai)(zhai)(zhai)入住(zhu)率(lv)已經大大提高。

有(you)分(fen)析人(ren)士表(biao)示，深(shen)(shen)圳(zhen)人(ren)的(de)購(gou)買(mai)力強，豪(hao)宅確實(shi)更有(you)保值能力，但最終也會(hui)受到整體市場的(de)影響(xiang)。據深(shen)(shen)圳(zhen)中原研究中心在2014年(nian)年(nian)初的(de)監控數(shu)據，2014年(nian)前4個月(yue)深(shen)(shen)圳(zhen)灣1號(hao)項目(mu)總共成交(jiao)套數(shu)僅6套，分(fen)別為1月(yue)份成交(jiao)5套，4月(yue)份1套，其(qi)余兩個月(yue)則均無(wu)成交(jiao)。當時(shi)，深(shen)(shen)圳(zhen)樓市曾陷入一段低迷時(shi)期。當時(shi)，深(shen)(shen)圳(zhen)灣1號(hao)的(de)成交(jiao)價也超過每平(ping)方米10萬(wan)元。然而，自2014年(nian)以(yi)來，深(shen)(shen)圳(zhen)多數(shu)片區的(de)房(fang)價已(yi)經翻倍。

記者踩盤也發(fa)現，最(zui)近(jin)在(zai)深(shen)圳羅湖、福田和(he)南山片區經常出(chu)現站在(zai)路邊為豪宅項目舉(ju)牌(pai)賣房的(de)二(er)(er)手房中(zhong)介(jie)，或許也在(zai)一(yi)定(ding)程度上看出(chu)如今二(er)(er)手豪宅的(de)銷售情況(kuang)并沒有想象中(zhong)的(de)火(huo)爆(bao)。

天花板效應？

隨著(zhu)“3.25”調控(kong)政策的落(luo)地，深圳(zhen)樓市(shi)買賣雙方觀望氣息濃厚。市(shi)場數(shu)據(ju)顯(xian)示(shi)，深圳(zhen)新房(fang)(fang)成交(jiao)面(mian)積已連續第6周下(xia)滑(hua)，上周二(er)手(shou)住宅成交(jiao)套數(shu)和(he)面(mian)積環比分別下(xia)降了(le)61.5%和(he)61.9%。與此同時，二(er)手(shou)房(fang)(fang)市(shi)場反應比新房(fang)(fang)更加突出，近期深圳(zhen)有兩成業(ye)主在調低報(bao)價(jia)(jia)，中(zhong)原報(bao)價(jia)(jia)指數(shu)均(jun)已跌破50%，表明深圳(zhen)報(bao)價(jia)(jia)下(xia)跌的房(fang)(fang)源(yuan)數(shu)量已經超(chao)過報(bao)價(jia)(jia)上漲的房(fang)(fang)源(yuan)。

準備購房(fang)的(de)(de)(de)(de)胡(hu)先生對記者表示(shi)，雖(sui)然近兩年來深圳上市的(de)(de)(de)(de)豪宅(zhai)多(duo)以50年產權的(de)(de)(de)(de)商務公(gong)寓形式上市以繞過(guo)限購令，但多(duo)個豪宅(zhai)項目的(de)(de)(de)(de)房(fang)價漲幅(fu)實際上并不如一(yi)般的(de)(de)(de)(de)二(er)(er)(er)手(shou)(shou)房(fang)，而且賣(mai)了很多(duo)年還在(zai)賣(mai)。如今所謂(wei)的(de)(de)(de)(de)豪宅(zhai)不敢開過(guo)高的(de)(de)(de)(de)價格(ge)，與(yu)一(yi)些片區的(de)(de)(de)(de)二(er)(er)(er)手(shou)(shou)房(fang)價格(ge)已經(jing)相差無幾(ji)。這樣一(yi)來，價格(ge)超過(guo)每平方(fang)米(mi)7萬(wan)元(yuan)甚至8萬(wan)元(yuan)的(de)(de)(de)(de)普通二(er)(er)(er)手(shou)(shou)房(fang)，價格(ge)將(jiang)很難往(wang)上走。

記者發現，深圳許多片(pian)區的(de)(de)(de)(de)普通二手房價(jia)格(ge)已(yi)經(jing)超過每平方米(mi)7萬元(yuan)，例如華僑(qiao)城片(pian)區、福田石廈、農林片(pian)區等，距離“10萬+”已(yi)經(jing)不(bu)遠(yuan)。那么，豪(hao)宅的(de)(de)(de)(de)價(jia)格(ge)會(hui)(hui)不(bu)會(hui)(hui)形成“天花板效(xiao)應”，對部分片(pian)區的(de)(de)(de)(de)優質二手房價(jia)格(ge)形成打(da)壓(ya)？美聯物業全國研究(jiu)中心經(jing)理何倩茹認(ren)為，去(qu)年開(kai)盤(pan)的(de)(de)(de)(de)新(xin)樓盤(pan)價(jia)格(ge)絕(jue)大(da)多數超出預(yu)期(qi)，而最近(jin)(jin)開(kai)盤(pan)的(de)(de)(de)(de)項目價(jia)格(ge)都沒有超過預(yu)期(qi)，甚至低于預(yu)期(qi)，證明這(zhe)些新(xin)房的(de)(de)(de)(de)定價(jia)越(yue)(yue)來越(yue)(yue)貼近(jin)(jin)市場(chang)，這(zhe)樣會(hui)(hui)容易(yi)得到(dao)市場(chang)認(ren)可。此(ci)外，新(xin)房和(he)二手房市場(chang)相(xiang)互(hu)影響，如果新(xin)房價(jia)格(ge)平穩，二手房的(de)(de)(de)(de)業主報價(jia)也會(hui)(hui)相(xiang)對謹慎(shen)。