每(mei)經(jing)編(bian)輯｜魏瓊    

每經(jing)實習記者 魏瓊 

一季度房價上漲最兇猛的城市不是北上深，竟然是東莞。據Wind數據顯示，一季度均價萬元以上的26個城市中，東莞以22.77%的漲幅位列第一，合肥緊隨其后。一度以房價暴漲而備受關注的上海和深圳一季度房價漲幅分別為16.35%和9.94%，均落后于東莞。

東莞中原數據顯示，2016年3月，東莞樓市成交10871套，成交均價為12025元/平方米，同比上漲32.9%。最新消息顯示，受松湖碧桂園個盤拉動，東莞上周成交均價接近15000元/平方米，直逼廣州均價。

據《每日經濟新聞》記者了解，東莞樓市瘋狂上漲始于2015年，當年住宅總成交近9.5萬套，均價高達9783元/平方米，創下歷史新高。去年11月開始，東莞房價步入快速上漲通道。

樓價暴漲 何為(wei)元兇？

追究東莞房價暴漲的原因，最先想到的是地理位置優勢，北接廣州、南臨深圳。在一線城市樓市瘋狂，深圳限購升級，擠出效應之下，東莞成為承接廣深樓市溢出客戶的不二之選。尤其是臨深片區，近八成購房者為深圳客，均價達2萬/平方米。

合富輝煌數據顯示，一季度房價前10名的區域8個為臨深片區，銷量則有七成來自臨深片區；靠近南沙片區的虎門則拿下了成交面積的冠軍寶座。

一個(ge)(ge)城市房(fang)價(jia)主要由三個(ge)(ge)方面決定(ding)：樓市供求關系(xi)、人口、產業結構。

數據顯示，2016年第一季度東莞一手住宅新增供應面積189萬平方米，同比上漲5%，網簽面積達304萬平方米，同比增127%，供需均創歷史同期最高，供需比僅為0.6：1。市場成交大熱，臨深片區住宅庫存告急。隨著深圳客不斷北上，東莞越來越多區域出貨提速，加之目前成交價格沖至歷史高位，恐防后市有變，房企紛紛加速推貨入市。

樓市供求失衡是助推此(ci)輪房(fang)價上漲的“元兇(xiong)”，而(er)人口以及產(chan)業結構則成為此(ci)次(ci)房(fang)價上漲的“幫(bang)兇(xiong)”。

3月17日，國際移民組織（IOM）與中國與全球化智庫（CCG）聯合發布《世界移民報告2015》。作為中國的經濟增長引擎，沿海地區接收了超過一半的移民人口，其中接收國內移民人口最多且移民人口增速最快的為北京、東莞、廣州和上海等城市。

東莞接收國內移民人口僅次于北京。東莞本外地人口嚴重倒掛的現象長期存在。最新統計數據顯示，東莞常住人口超過800萬人，而戶籍人口不足200萬人，可見東莞外來人口數量之大。

一般而言，經濟發達(da)的(de)城(cheng)市(shi)憑借優質(zhi)的(de)社會公共資源和良好的(de)就業機會對流動(dong)人口(kou)形成了強大(da)的(de)吸(xi)引力，大(da)量的(de)流動(dong)人員到大(da)城(cheng)市(shi)后，融(rong)入大(da)城(cheng)市(shi)的(de)愿望十分強烈，這也(ye)使得大(da)城(cheng)市(shi)形成了“盆地聚集效應”。

推動房價上漲有很多其他因素影響，但外來人口進入是一項很重要的參考。統計數據中，凈流入口超過100萬的城市共有22個，目前中國房價最高的城市基本都出現在這22個城市里面。

2015年，東莞GDP總量達6275億元，突破6000億元大關，同比增長8%，比全國6.9%的增長快1.1個百分點。其中第三產業增加值達3351.59億元，同比增長10%。先進制造業以及高技術制造業保持高速增長，增速分別為8.5%、10.2%。制造業在東莞經濟中占據舉足輕重的地位，制造業的發展為東莞實體經濟奠定了堅實的基礎，也是吸引外來人口的一大原因。

軌道交通完(wan)善 價(jia)值洼地凸顯

在廣(guang)(guang)深樓(lou)市(shi)火熱的(de)市(shi)場環境中，東莞(guan)的(de)價值洼地效應凸(tu)顯出來。加上(shang)東莞(guan)往(wang)返廣(guang)(guang)深交通便(bian)利，越來越多的(de)買房(fang)客選擇(ze)逃離(li)高房(fang)價且(qie)限購的(de)廣(guang)(guang)深。

廣深和諧號列車連接東莞常平、樟木頭等多個片區，便利3地之間的聯系，打造1小時經濟圈。

東莞軌道建設規劃有7條地鐵線，不僅便利了不同區域之間出行，將加強與周邊城市的聯系。

去年，深圳地鐵集團與東莞實業集團簽訂了《深莞軌道交通建設戰略合作框架協議》。根據協議，深圳未來將有5條地鐵線路連通東莞。在深圳將與東莞銜接的5條線路中，目前在建的線路為11號線、6號線、10號線，分別對接東莞3號線、1號線以及東莞鳳崗鎮。規劃中的線路為13號線經南山、光明新區至東莞松山湖的“科技中軸線”，20號線則與東莞2號線銜接。

廣州與東莞城際軌道建設也已提上日程，根據最近一次的廣州市軌道交通線網規劃，廣州與東莞的對接通道有4條，分別為廣深鐵路、穗莞深城軌、3號線過江通道及廣深港高鐵，規劃顯示，東莞地鐵1號線與廣州5號線連接。

有沒有天花板？

在一線城市樓市限(xian)購(gou)升級以及(ji)國家去(qu)庫存的(de)大(da)背景下，二線及(ji)一線周邊城市樓市迎來發展(zhan)熱(re)潮，東莞也是眾多獲益者之一。

受深圳樓市攪熱的東莞樓市走向與深圳息息相關，3月份深圳樓市上漲乏力，新政后深圳樓市明顯降溫，加上新政暫緩3個月執行。莞深樓價差距快速縮小，并擠壓(ya)掉深圳(zhen)投資客(ke)的投資利潤空(kong)間，東莞樓市也面臨走下坡路的風險。

從合富輝煌數據來看，截至2016年3月底，東莞一手住宅庫存面積僅272萬平方米，連續12個月下滑，庫存量亦創歷史最低。按照過去半年的月均去化速度測算，目前消化庫存僅需要2.6個月。

未來東莞樓市走向何方，目前市場出現不同觀點，有人認為東莞樓樓價沖(chong)頂滯漲(zhang)已現倪端(duan)，已現“天花板”。

方圓地產首席市場分析師鄧浩志則表示，給樓價設天花板的說法是不對的，隨著東莞人居收入(ru)增(zeng)長(chang)以及(ji)消費(fei)能力增(zeng)強、庫存處于(yu)低位(wei)的(de)東莞，不排(pai)除存在樓(lou)價進一步上漲的(de)可能。