每(mei)經(jing)編(bian)輯｜每(mei)經(jing)記者 查(cha)道(dao)坤    

每經(jing)記者 查(cha)道坤 

自不少一線(xian)城市(shi)房地產政策收緊(jin)后，部(bu)分二線(xian)城市(shi)市(shi)場(chang)走(zou)向越來(lai)越受(shou)到關注。在剛剛過去的兩天時間(jian)里，瀕臨上海的蘇州儼然成(cheng)為了全國樓市(shi)的熱點，土地則為熱點中的焦點。

《每日經濟新聞》記者注意到，4月(yue)7日至8日兩天，蘇州共出(chu)讓13幅地塊，土(tu)(tu)地出(chu)讓金共250多億(yi)元(yuan)，然而(er)，不(bu)僅土(tu)(tu)地出(chu)讓金總額高(gao)，而(er)且呈現高(gao)溢價(jia)率。據了解(jie)，13幅地塊平均溢價(jia)率超過(guo)200%，甚至部分(fen)地塊溢價(jia)率超過(guo)300%，面粉價(jia)高(gao)過(guo)面包價(jia)。

蘇州(zhou)土(tu)地(di)市場(chang)的現狀或只是當(dang)前二線城市的縮影。據(ju)中指院最新(xin)數據(ju)顯示，一季度二線城市地(di)價(jia)大幅上漲(zhang)。僅3月份，二線城市土(tu)地(di)出讓金就(jiu)達到863億(yi)元，環比(bi)(bi)增(zeng)加(jia)51%，同比(bi)(bi)增(zeng)加(jia)87%；成(cheng)交樓面價(jia)環比(bi)(bi)上漲(zhang)36%，同比(bi)(bi)大漲(zhang)104%，成(cheng)交平均(jun)溢價(jia)率為41%。

兩天(tian)吸金(jin)超250億

今(jin)年(nian)以來(lai)，全(quan)國(guo)最大(da)(da)的一場土地拍(pai)賣誕生在蘇(su)州(zhou)。自4月7日起(qi)，蘇(su)州(zhou)進行(xing)了(le)(le)為(wei)期兩天的土地拍(pai)賣，共出讓(rang)13幅地塊(kuai)，吸引了(le)(le)超過40家大(da)(da)型房企參與(yu)爭搶，土地出讓(rang)金共250多(duo)億元。

通過蘇(su)州(zhou)此(ci)次拍賣可(ke)以看出，高溢價成(cheng)為(wei)市場的重點。位于蘇(su)州(zhou)姑蘇(su)區(qu)景德路南、閶(chang)胥路東的2號地(di)塊(kuai)，規劃(hua)用途為(wei)城鎮住宅用地(di)，容積(ji)率小于1.0，起(qi)拍樓面(mian)價高達18000元/平方米，最終經(jing)過35輪的廝殺，該地(di)塊(kuai)最終以42763萬(wan)元成(cheng)交。

值得一提的(de)是，上述2號(hao)地(di)塊(kuai)樓面價為28761元(yuan)/平方米(mi)，而該地(di)塊(kuai)去年(nian)曾經(jing)掛(gua)牌(pai)(pai)過，但由(you)于一些(xie)自(zi)身的(de)問題，并沒有(you)成功拍出，今年(nian)重新掛(gua)牌(pai)(pai)價比去年(nian)漲(zhang)了8000多萬元(yuan)。

另(ling)外，蘇地2016-WG-7號(hao)地塊經過222輪競買出價，最終以(yi)15.57億元成(cheng)交，樓面價14191元/平米，溢(yi)價率240.59%。

在(zai)蘇州(zhou)(zhou)吳中區(qu)竹園路6號地塊的競爭(zheng)中，最終(zhong)(zhong)總價達(da)到(dao)40.39億元(yuan)(yuan)，樓(lou)面價為24744元(yuan)(yuan)/平(ping)方米，溢價率(lv)(lv)達(da)248.50%；最高溢價率(lv)(lv)的2016-WG-14地塊位于蘇州(zhou)(zhou)高新區(qu)科技城，該(gai)地塊共77909.9平(ping)米，最終(zhong)(zhong)以15.5億元(yuan)(yuan)成(cheng)交，溢價率(lv)(lv)達(da)到(dao)318.86%，樓(lou)面價達(da)到(dao)19699元(yuan)(yuan)/平(ping)方米。

據記(ji)者(zhe)了解，13幅(fu)地塊(kuai)平均溢價(jia)率(lv)超過(guo)200%，其(qi)中住宅性質的土地拍賣溢價(jia)率(lv)全(quan)部超過(guo)100%，多幅(fu)土地溢價(jia)率(lv)超過(guo)300%。

不(bu)過(guo)，對于當前蘇(su)州土地(di)(di)市場(chang)的火爆，房地(di)(di)產行業(ye)專家張健(jian)初則對《每(mei)日經濟新聞》記者說，“蘇(su)州此(ci)次土地(di)(di)拍賣火爆是(shi)非理性的，八成以上的地(di)(di)塊(kuai)平均溢價(jia)(jia)率超(chao)過(guo)了200%，面粉價(jia)(jia)格超(chao)過(guo)了目前蘇(su)州的面包(bao)價(jia)(jia)格，這是(shi)不(bu)正常的現(xian)象，蘇(su)州的房價(jia)(jia)還遠沒有達到(dao)那么(me)高的程度，開發商失(shi)去理性的拿地(di)(di)，會在此(ci)后幾年顯現(xian)出(chu)壓力。”

樓(lou)市火熱助(zhu)推地價上漲(zhang)

不過，在業內人士看來(lai)，蘇(su)州土地市場(chang)的火爆，與今年以來(lai)一線城市和(he)部分二線城市樓市火熱存(cun)有(you)很大關系。

“在上(shang)海(hai)加大(da)限購之后，長(chang)三角的(de)(de)城市成(cheng)為開(kai)發商關注的(de)(de)重點(dian)，除了(le)蘇州(zhou)之外，南京、杭州(zhou)和無錫(xi)都是開(kai)發商必爭之地，開(kai)發商的(de)(de)瘋搶推(tui)高了(le)地價的(de)(de)大(da)幅上(shang)漲。”張健初對《每日經濟新聞》記者說(shuo)。

此外，蘇(su)州樓市的(de)火熱也是地價上漲的(de)主要(yao)動(dong)力。官(guan)方(fang)的(de)數據顯示(shi) ，2015年蘇(su)州商品房共成(cheng)(cheng)交(jiao)1268萬平方(fang)米(mi)，同(tong)比大幅上升48%。其中(zhong)住(zhu)宅(zhai)成(cheng)(cheng)交(jiao)1177萬平方(fang)米(mi)，成(cheng)(cheng)交(jiao)金額1549億元，分(fen)別同(tong)比增長52%和(he)65%，均達到(dao)歷史峰(feng)值(zhi)。

而進入今(jin)年(nian)年(nian)初(chu)，蘇(su)州(zhou)(zhou)房價(jia)還在加速(su)上(shang)(shang)漲，至今(jin)年(nian)2月，蘇(su)州(zhou)(zhou)住(zhu)宅平(ping)均售價(jia)已經達到了16681元(yuan)/平(ping)方米(mi)，較2015年(nian)年(nian)初(chu)增長了34%。不少項目售價(jia)更是(shi)較2015年(nian)初(chu)翻番，比如蘇(su)州(zhou)(zhou)工業園區湖東板塊的九龍倉時(shi)代上(shang)(shang)城、天地(di)源七里香都，2015年(nian)初(chu)售價(jia)僅為14000元(yuan)/平(ping)方米(mi)左右，但在火熱樓(lou)市和(he)幾次土地(di)招(zhao)拍掛的助(zhu)推下，目前售價(jia)都達到了28500元(yuan)/平(ping)方米(mi)。

地方調(diao)控似乎并未能給土地市場降(jiang)溫(wen)。《每日經濟(ji)新聞》獲悉，就(jiu)在3月份(fen)，蘇(su)(su)州出臺(tai)了“樓十條”，規(gui)定半年內房(fang)價調(diao)高幅度不(bu)宜(yi)超過6%，1年內不(bu)宜(yi)超過12%，同時(shi)，4月1日，蘇(su)(su)州出臺(tai)“房(fang)八條”，規(gui)范(fan)蘇(su)(su)州市個(ge)人住房(fang)貸款業務。

二線城市(shi)土地高燒

蘇州上述土(tu)地(di)(di)市場(chang)的火爆，或只(zhi)是當前二線(xian)城(cheng)市土(tu)地(di)(di)市場(chang)一個縮影。據中指院最新數(shu)據顯示，一季度全國300個城(cheng)市土(tu)地(di)(di)出(chu)讓金(jin)總額為4408億元，同(tong)比增(zeng)加4%，其中住宅(zhai)用地(di)(di)出(chu)讓金(jin)同(tong)比增(zeng)加17%。

值(zhi)得注(zhu)意的是，各線(xian)城市土地(di)(di)市場(chang)持續分化，二(er)線(xian)城市漸成市場(chang)熱(re)點，地(di)(di)價大幅上漲(zhang)。僅(jin)在3月份，二(er)線(xian)城市土地(di)(di)出讓金就(jiu)達到863億元，環(huan)比(bi)增加51%，同(tong)(tong)比(bi)增加87%。成交樓面價環(huan)比(bi)上漲(zhang)36%，同(tong)(tong)比(bi)大漲(zhang)104%，土地(di)(di)平(ping)均溢價率為41%。

此外，統(tong)計數據還(huan)顯示，今年一季度，二線城市共(gong)推(tui)出(chu)土地(di)2042宗(zong)，推(tui)出(chu)土地(di)面積8413萬(wan)平方米(mi)，同比增(zeng)加7%；成交方面，共(gong)成交土地(di)1652宗(zong)，成交土地(di)面積6656萬(wan)平方米(mi)，同比減少7%；土地(di)出(chu)讓金為2443億(yi)元，同比增(zeng)加36%；成交樓(lou)面均價為1894元/平方米(mi)，同比上漲49%；土地(di)平均溢價率為32%，較去年同期上升25個百(bai)分點。

而在(zai)三月(yue)份，二線城市共推出土(tu)地(di)558宗，推出土(tu)地(di)面(mian)積2468萬平(ping)方米，環(huan)比(bi)(bi)減少(shao)(shao)8%，同(tong)比(bi)(bi)減少(shao)(shao)5%；成交(jiao)(jiao)方面(mian)，共成交(jiao)(jiao)土(tu)地(di)466宗，成交(jiao)(jiao)土(tu)地(di)面(mian)積2063萬平(ping)方米，環(huan)比(bi)(bi)減少(shao)(shao)4%，同(tong)比(bi)(bi)減少(shao)(shao)22%；土(tu)地(di)出讓金為(wei)863億元，環(huan)比(bi)(bi)增(zeng)(zeng)加51%，同(tong)比(bi)(bi)增(zeng)(zeng)加87%；成交(jiao)(jiao)樓面(mian)價為(wei)2032元/平(ping)方米，環(huan)比(bi)(bi)上(shang)漲(zhang)36%，同(tong)比(bi)(bi)上(shang)漲(zhang)104%；土(tu)地(di)平(ping)均溢(yi)價率為(wei)41%，較2月(yue)上(shang)升17個百(bai)分(fen)(fen)點，較去年(nian)同(tong)期上(shang)升36個百(bai)分(fen)(fen)點。

對(dui)此，房地產行業專家(jia)凌(ling)斌告訴(su)《每(mei)日經濟新聞》記者，“今年一季度(du)一線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)樓(lou)(lou)市(shi)(shi)(shi)價格(ge)突然(ran)的暴漲，帶(dai)動了二(er)線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)的樓(lou)(lou)市(shi)(shi)(shi)價格(ge)，二(er)線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)分化(hua)也進一步加劇，南(nan)京、蘇州和杭州等熱點(dian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)受品牌房企(qi)熱捧，樓(lou)(lou)市(shi)(shi)(shi)價格(ge)的大幅上漲，也帶(dai)動了二(er)線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)地價屢(lv)創新高，并帶(dai)動出讓金及(ji)樓(lou)(lou)面均(jun)價上漲。”

此(ci)外(wai)，凌斌還表示，“蘇州、南京(jing)和杭州等(deng)長三角二線城市(shi)，是入(ru)口(kou)導入(ru)型城市(shi)，外(wai)來(lai)人口(kou)較多(duo)，剛需也(ye)比較大，所以被開發(fa)(fa)(fa)商(shang)(shang)看好，不過開發(fa)(fa)(fa)商(shang)(shang)非理性拿地，面粉價格大大高于了面包價格，后(hou)續的(de)開發(fa)(fa)(fa)也(ye)存在(zai)不小(xiao)的(de)風險。”