每經編輯｜吳若凡     

（本文原載(zai)于微(wei)信(xin)公(gong)眾(zhong)號(hao)“邦地產(chan)”real-estate-circle）

每一個稍微了(le)解過《物(wu)權法》的(de)人(ren)們都模糊地(di)知道，小區公共車(che)位(wei)(wei)的(de)停(ting)車(che)收(shou)(shou)益應該(gai)是(shi)(shi)(shi)全體業(ye)(ye)主(zhu)的(de)。可(ke)是(shi)(shi)(shi)，沒有一個物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理公司主(zhu)動(dong)地(di)把這些停(ting)車(che)位(wei)(wei)收(shou)(shou)益交給業(ye)(ye)主(zhu)，而是(shi)(shi)(shi)把它(ta)收(shou)(shou)入囊中，變成物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理公司的(de)小金庫(ku)，有的(de)甚至變成了(le)小區保安的(de)灰色收(shou)(shou)入。業(ye)(ye)主(zhu)們叫苦連天，可(ke)是(shi)(shi)(shi)卻無可(ke)奈何。

在(zai)這樣的(de)(de)背景下，一篇題為《小(xiao)區(qu)(qu)車(che)庫到底屬于誰？法院判(pan)(pan)決(jue)：全體業主(zhu)享(xiang)有(you)地下停(ting)車(che)庫的(de)(de)權益！》的(de)(de)文章在(zai)微信(xin)朋(peng)友圈(quan)瘋傳。一時間，該案引(yin)起了軒然大波，人們紛紛就“住宅小(xiao)區(qu)(qu)的(de)(de)車(che)庫到底屬于小(xiao)區(qu)(qu)業主(zhu)，還是屬于房地產開(kai)發公司？”展開(kai)了激烈討論，甚至認為該案的(de)(de)判(pan)(pan)決(jue)將成(cheng)為判(pan)(pan)例法在(zai)全國范圍(wei)內推廣。

但(dan)緊接(jie)著(zhu)，南京鼓樓區法(fa)院就對該事(shi)進行了辟謠。

而真相是

案(an)的判決是，星漢城市花園小區(qu)業(ye)主實際有(you)權(quan)取得(de)的車庫為29個(ge)，原告業(ye)委(wei)會(hui)要求確認其(qi)對(dui)小區(qu)全部車庫均有(you)占有(you)、使(shi)用、收益、處分的權(quan)利，依據不(bu)足，法院(yuan)不(bu)予(yu)支持(chi)。

要歸全體業主所有得先滿足這個條件

尚公律(lv)師(shi)事務所律(lv)師(shi)趙志東表示，一審(shen)判決結果是(shi)對法(fa)律(lv)的理解，即土地屬于全民所有，而二審(shen)是(shi)找了實踐(jian)中的法(fa)律(lv)規定。

趙律師表示，從實踐操作來看，根(gen)據《最高(gao)人民(min)法(fa)(fa)院關于審理(li)建筑物區分(fen)所有權糾(jiu)紛案件(jian)具體(ti)(ti)應用法(fa)(fa)律若干問題的解釋》，如(ru)果該車(che)位是按照(zhao)事先(xian)規劃所得，那(nei)就(jiu)理(li)當歸(gui)開發(fa)商所有，即(ji)36個是屬于開發(fa)商，而(er)超過36個以(yi)外(wai)部分(fen)就(jiu)屬于全體(ti)(ti)業主。

這里的(de)36個車位(wei)是(shi)按照(zhao)2004年12月15日南京市《商品房附(fu)屬(shu)房屋轉讓等問題的(de)若干規(gui)定(ding)(試(shi)行)》第六條的(de)規(gui)定(ding)，即應有不(bu)低于(yu)15%(最(zui)低6個)的(de)車庫為業主(zhu)保留。

趙律(lv)師(shi)表(biao)示(shi)，小區停車(che)位(wei)如果(guo)是事先規劃(hua)經由審批部門同(tong)意建造，那開發商享(xiang)有出售、租賃的(de)權利。而超過規劃(hua)的(de)車(che)位(wei)就(jiu)由業委會(hui)享(xiang)有。

此外(wai)，一般而言(yan)如果地(di)下車位的面積已作為公攤面積被小區業主分(fen)攤了，那(nei)么開(kai)發商是無權(quan)出售(shou)的。這類地(di)下車位屬(shu)于全體小區業主所有。

車(che)位(wei)首先要看是不(bu)是屬(shu)于開發商所有(you)，即開發商是否有(you)車(che)位(wei)的(de)(de)所有(you)權(quan)。《物權(quan)法》規(gui)定：小區里面的(de)(de)公(gong)共(gong)配套設施(shi)屬(shu)于全體業主所有(you)，如果車(che)位(wei)是公(gong)共(gong)設施(shi)，開發商就不(bu)對(dui)其享有(you)所有(you)權(quan)，更不(bu)能將車(che)位(wei)進行市場交易(yi)(車(che)位(wei)使(shi)用(yong)權(quan)或所有(you)權(quan)的(de)(de)買(mai)賣(mai))。

如果車(che)位(wei)(wei)不屬于(yu)小(xiao)區內公共配(pei)套(tao)設(she)施，開(kai)發商必(bi)須取得車(che)位(wei)(wei)的(de)(de)(de)(de)所有(you)(you)權(quan)(quan)，房產(chan)管理部(bu)門在(zai)進行審批時(shi)(shi)，會予(yu)以(yi)(yi)(yi)核(he)準(zhun)，會發一(yi)個(ge)車(che)位(wei)(wei)的(de)(de)(de)(de)《所有(you)(you)權(quan)(quan)證》，里面的(de)(de)(de)(de)內容明確了開(kai)發商對(dui)車(che)位(wei)(wei)享(xiang)有(you)(you)的(de)(de)(de)(de)所有(you)(you)權(quan)(quan)，包括(kuo)車(che)位(wei)(wei)的(de)(de)(de)(de)數(shu)目、面積等。在(zai)這(zhe)(zhe)種情況(kuang)下，開(kai)發商是(shi)可以(yi)(yi)(yi)將車(che)位(wei)(wei)的(de)(de)(de)(de)使用權(quan)(quan)賣給業主的(de)(de)(de)(de)，這(zhe)(zhe)種交易的(de)(de)(de)(de)實質是(shi)租(zu)賃。此(ci)外，開(kai)發商擁有(you)(you)的(de)(de)(de)(de)車(che)位(wei)(wei)的(de)(de)(de)(de)所有(you)(you)權(quan)(quan)也是(shi)可以(yi)(yi)(yi)進行交易的(de)(de)(de)(de)，對(dui)于(yu)時(shi)(shi)下有(you)(you)的(de)(de)(de)(de)樓盤推(tui)出(chu)的(de)(de)(de)(de)買房子送產(chan)權(quan)(quan)車(che)位(wei)(wei)的(de)(de)(de)(de)活(huo)動，購房者一(yi)定(ding)(ding)要確定(ding)(ding)開(kai)發商擁有(you)(you)該車(che)位(wei)(wei)的(de)(de)(de)(de)產(chan)權(quan)(quan)。

天價車位仍然難少！

新(xin)城控股高級副(fu)總裁(cai)歐(ou)陽(yang)捷表(biao)示(shi)，應(ying)該(gai)尊(zun)重法(fa)(fa)(fa)律(lv)，我(wo)們(men)應(ying)該(gai)尊(zun)重法(fa)(fa)(fa)律(lv)，依法(fa)(fa)(fa)辦事，從(cong)(cong)法(fa)(fa)(fa)院的(de)判決(jue)來(lai)說，無法(fa)(fa)(fa)跟物權法(fa)(fa)(fa)對抗(kang)，從(cong)(cong)物權的(de)角(jiao)度來(lai)看，究竟是誰的(de)物權，是開發商還(huan)是業主(zhu)的(de)，如果(guo)明(ming)確是屬(shu)于業主(zhu)的(de)，誰出錢誰所有，除非政(zheng)府以合同(tong)文件形式(shi)約定，比如出讓土地的(de)時候必須(xu)代建什(shen)么，要(yao)么就是用立法(fa)(fa)(fa)文件。

也就是(shi)說(shuo)，即(ji)便是(shi)政府規定(ding)，也無法與(yu)法律對抗，如果政府規范性違反法律，應該是(shi)無效的。

對于律(lv)師所說(shuo)的(de)(de)(de)(de)規(gui)劃(hua)外(wai)的(de)(de)(de)(de)車位(wei)該如何處置(zhi)，歐陽(yang)捷也給出了自己的(de)(de)(de)(de)看法，如果(guo)開發商建(jian)造(zao)的(de)(de)(de)(de)停車位(wei)超(chao)出了實現規(gui)劃(hua)，那么理應由相關部門對其進行處罰，甚至沒收，而(er)后在(zai)經(jing)由政府部門無償的(de)(de)(de)(de)轉給業主(zhu)委員(yuan)會(hui)，而(er)不是說(shuo)多出來的(de)(de)(de)(de)東西(xi)就自然而(er)然歸業主(zhu)所有。

歐(ou)陽捷告訴(su)記者(zhe)，從(cong)《物權(quan)法(fa)》角(jiao)度來看，沒有明確說(shuo)是屬(shu)于業主(zhu)，就都應該屬(shu)于開發(fa)商，因(yin)為開發(fa)商對建(jian)造(zao)車(che)位投入(ru)了成本。除(chu)非政府以合(he)同文件(jian)形(xing)式約定(ding)，比如(ru)土地出讓合(he)同中(zhong)明確規定(ding)建(jian)造(zao)房屋(wu)時要代建(jian)或者(zhe)以立法(fa)的(de)形(xing)式作出相應規定(ding)，除(chu)此之外的(de)一些規范性文件(jian)均無效。

簡而言之(zhi)就是，開(kai)(kai)發商(shang)所建的車位理所應當就該歸開(kai)(kai)發商(shang)所有。

此外，如果不是(shi)在合同中規定，又不是(shi)法律明文規定，就要看建造車(che)(che)庫(ku)的(de)錢是(shi)由誰承(cheng)擔(dan)，歐陽捷告(gao)訴邦爺，如果車(che)(che)庫(ku)建設的(de)錢，算在整個房(fang)屋成本(ben)里，那車(che)(che)庫(ku)產權(quan)就算整個業(ye)主所(suo)有。

現在(zai)，開發(fa)商(shang)一般是(shi)將車位拿出來單獨(du)銷售(shou)，并沒有(you)(you)含在(zai)房價(jia)里，在(zai)稅收管(guan)理(li)和成本核算時，已經(jing)將車位成本單獨(du)剝離開，這就意味(wei)著是(shi)開發(fa)商(shang)單獨(du)投入成本建設，因此開發(fa)商(shang)就有(you)(you)權銷售(shou)。

如(ru)果開發商違(wei)建，政府應(ying)當(dang)按照相應(ying)的法(fa)律法(fa)規(gui)對(dui)開發商進行處(chu)罰，處(chu)罰的方式有(you)罰款、拆(chai)除，如(ru)果不能(neng)拆(chai)，就申請法(fa)院(yuan)沒收，沒收完(wan)之后可(ke)以有(you)償或者無償的轉給全體業主。

而現在(zai)(zai)的判(pan)(pan)罰(fa)成了無償轉讓。不(bu)過，歐(ou)陽捷(jie)最后也指出(chu)，開發商(shang)在(zai)(zai)建(jian)造(zao)車位時也必須遵(zun)守(shou)相應(ying)(ying)的法(fa)律規范，如(ru)果(guo)違規，就理應(ying)(ying)受到(dao)處罰(fa)。但如(ru)何(he)處罰(fa)應(ying)(ying)該(gai)取決于政(zheng)府，違反了政(zheng)府規定，應(ying)(ying)該(gai)由政(zheng)府來處罰(fa)，而不(bu)是由司法(fa)審判(pan)(pan)來處理。

停車(che)難”、“停車(che)貴”成為(wei)一(yi)個(ge)日益難解的(de)沉疴(ke)。為(wei)了讓自己出(chu)行(xing)無后顧(gu)之憂(you)，不(bu)少業主仍(reng)選擇買一(yi)個(ge)屬于自己的(de)車(che)位(wei)，但(dan)目前來看，對于車(che)位(wei)的(de)定價(jia)問題，目前尚無相關規定和定價(jia)機制(zhi)，這也就導致了許(xu)多小區(qu)天價(jia)停車(che)位(wei)的(de)存在。

然而(er)，除了(le)開發商建造(zao)的車(che)位，還(huan)有(you)很(hen)多占用了(le)小區綠(lv)化(hua)和公共空間的停(ting)車(che)車(che)位，按照物(wu)(wu)權法的法理，應(ying)該是屬于全體業(ye)主的。這一部分收(shou)入，如今卻(que)沒有(you)被物(wu)(wu)業(ye)公司及時公開、公布。由于公共停(ting)車(che)位沒有(you)確定的收(shou)費票(piao)據，很(hen)多時候業(ye)主要(yao)想起訴物(wu)(wu)業(ye)公司的不(bu)法行為，也面臨取證難(nan)的問題，而(er)這恰恰是最(zui)需要(yao)法院給予支持的。

雖然，星漢城市花園小(xiao)區(qu)業主沒有(you)完全獲得勝訴，但是(shi)，在這(zhe)些業主打響了“保護(hu)業主公共(gong)車(che)位權益(yi)”第一(yi)槍(qiang)之后，相信會有(you)越(yue)來越(yue)多(duo)的(de)小(xiao)區(qu)業主加入到維護(hu)公共(gong)利益(yi)的(de)陣營，共(gong)同停車(che)位收(shou)益(yi)權歸全體業主所有(you)的(de)時(shi)代(dai)即(ji)將(jiang)來臨！

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編(bian)輯(ji)：王婷(ting)婷(ting) 審核：楊羚強 終審：蔡戰波