每經(jing)編(bian)輯｜每經(jing)記者 杜冉樂     

每經記者 杜冉樂

年考(kao)剛過，上市房(fang)企(qi)(qi)(qi)又迎(ying)來季度(du)考(kao)，銷售業績(ji)意味著一切。翻看一季度(du)房(fang)企(qi)(qi)(qi)10強名(ming)單，多少(shao)讓(rang)人感到意外。原本(ben)業績(ji)靠前(qian)的(de)(de)老牌房(fang)企(qi)(qi)(qi)，在2016年的(de)(de)第一個季度(du)，紛紛跌出前(qian)十。這一排名(ming)的(de)(de)變化，讓(rang)業內驚嘆。

房地產行業格局的逆轉，究竟是什么原(yuan)因造成的？這(zhe)種名(ming)次的變化又意味著什么？本期房產周刊，《每日經濟新聞》記者(zhe)選(xuan)取金(jin)地、萬達、碧(bi)桂園、魯能(neng)、富力等上(shang)市房企，進行深(shen)入剖析。

兩年(nian)前，房地產(chan)行業曾對來自互聯網的(de)(de)(de)顛(dian)覆憂心忡忡；一(yi)年(nian)前，以生命人(ren)壽、安(an)邦為(wei)代表(biao)的(de)(de)(de)險資，讓(rang)房企大佬們再次(ci)領教了(le)來自行業外的(de)(de)(de)擔心。

然(ran)而，誰(shui)也(ye)沒有想到，真(zhen)正的(de)顛覆和革命卻來自行(xing)業內。億(yi)翰智庫3月底(di)發(fa)布(bu)的(de)全(quan)國房企一(yi)季度銷(xiao)售榜單(dan)顯示，整個行(xing)業的(de)格局(ju)發(fa)生了(le)微(wei)妙的(de)改變(bian)。一(yi)些原本銷(xiao)售，排名在20名開(kai)外的(de)企業，開(kai)始(shi)殺入到15名以內，有些甚至(zhi)開(kai)始(shi)沖擊一(yi)線陣營(ying)。諸如萬(wan)達(da)這樣(yang)的(de)行(xing)業第一(yi)軍團，卻未(wei)在最新(xin)的(de)“行(xing)業排位賽(sai)”搶得風頭(tou)。

●行業大(da)勢：強(qiang)者恒強(qiang)

年初以來，一(yi)線(xian)城市(shi)房地產(chan)市(shi)場(chang)沸(fei)沸(fei)揚揚，分外熱鬧(nao)，讓不少一(yi)線(xian)房企(qi)銷售(shou)(shou)業(ye)績(ji)大(da)為增(zeng)色。當前，伴隨(sui)上(shang)市(shi)房企(qi)年報(bao)陸(lu)續發(fa)布，房企(qi)一(yi)季報(bao)相(xiang)繼披露(lu)。4月6日，萬科披露(lu)前3個月銷售(shou)(shou)業(ye)績(ji)，其(qi)累計(ji)實(shi)現銷售(shou)(shou)面(mian)積545.7萬平方米，銷售(shou)(shou)金(jin)額(e)752.4億(yi)元(yuan)。

在此前一(yi)日，恒大(da)也披露了前3個(ge)月銷售(shou)(shou)業績，公告顯(xian)示，其(qi)累(lei)計合約(yue)銷售(shou)(shou)金(jin)額約(yue)達656.7億元，累(lei)計合約(yue)銷售(shou)(shou)面積約(yue)為750.4萬平(ping)方(fang)米，較2015年同比增長115%。

《每日(ri)經濟新(xin)聞》記者注意到，相(xiang)對(dui)于A股(gu)上市(shi)房(fang)企(qi)，港股(gu)上市(shi)房(fang)企(qi)對(dui)階段性業(ye)績的(de)披露要更(geng)為及(ji)時一(yi)些(xie)。

龍湖地產公告顯示，該(gai)房企已發(fa)布(bu)的前(qian)兩月累計實(shi)現(xian)合同銷(xiao)售金額66.2億元，同比增長55%，銷(xiao)售面積46.4萬(wan)平方(fang)米。

龍(long)湖地產相(xiang)關(guan)人士(shi)回應(ying)記者(zhe)稱，一季度數據(ju)暫未公布，但總體上(shang)符(fu)合預期，上(shang)半年(nian)大(da)概能實現(xian)年(nian)度目標620億元的40%。

盡管如此，作為(wei)第(di)三方民(min)間專業(ye)機(ji)構的億翰智庫于3月31日率先披露(lu)全國房企一季度銷售業(ye)績榜單，從已披露(lu)數據(ju)的萬科、恒大(da)的情況來看，與榜單上的相關數據(ju)誤差并不大(da)。

從榜(bang)單(dan)來看，萬科(ke)依然穩居全國房(fang)企(qi)銷(xiao)售金額的榜(bang)首(shou)位置，恒大(da)依然穩居全國房(fang)企(qi)銷(xiao)售面積的榜(bang)首(shou)位置。

萬(wan)科一位區域營(ying)銷經(jing)理(li)表(biao)示，萬(wan)科多年來一直堅(jian)持(chi)“快跑”策略(lve)，通(tong)過事(shi)業合(he)伙人、自銷、代理(li)等靈活機制，為(wei)客戶提(ti)供優質的營(ying)銷服務，以保障比(bi)同(tong)行(xing)更高(gao)的樓(lou)盤去化率。

就房企(qi)前10強而言，今年(nian)一(yi)(yi)季度排在第10名的(de)萬達集團斬獲銷售金額215億元，較去年(nian)一(yi)(yi)季度的(de)第10名直(zhi)接拉高了100多億元。

在(zai)中(zhong)城產聯主席陳(chen)寶存看來(lai)，全(quan)國(guo)房(fang)企一季度整體(ti)銷售增(zeng)長(chang)較快，業績飄紅，向大(da)中(zhong)型重點房(fang)企傾斜也明顯。

與(yu)去年相(xiang)比(bi)，雖然一線房企中的(de)前10強還是那些大家都熟悉的(de)老面孔，但座次卻發生了微妙(miao)變化(hua)，比(bi)如萬達(da)排(pai)名略有靠后，而融創、華夏幸福有所提(ti)升。

第11名至第50名房企(qi)變(bian)動幅(fu)度較(jiao)大，比如之前不太顯眼的魯能(neng)地(di)產擠(ji)進前15強，金地(di)、首開股份等(deng)表現也較(jiao)為(wei)搶(qiang)眼，而藍(lan)光、榮(rong)盛等(deng)排名下(xia)滑(hua)幅(fu)度較(jiao)大。

億翰(han)智庫中(zhong)國上(shang)市房(fang)企研究中(zhong)心主(zhu)任張化(hua)東告訴《每日經(jing)濟新(xin)聞》記者，房(fang)企集中(zhong)度(du)越來越高，強(qiang)者恒強(qiang)，這是房(fang)地產業(ye)大(da)勢所趨。

●增長動力：得(de)一(yi)線(xian)者得(de)天下？

“當(dang)前市場回暖，這是(shi)毋(wu)庸(yong)置疑的。”張化(hua)東表示，房企整(zheng)體(ti)去庫(ku)存周期大概在1年半至2年之(zhi)間，榜(bang)單發布的房企業績(ji)主要是(shi)2014年完成銷(xiao)售(shou)并在當(dang)前實現(xian)結轉收入的銷(xiao)售(shou)業績(ji)。

據(ju)(ju)國家(jia)統計局的數據(ju)(ju)顯示，今年1~2月，全國商品(pin)房銷售額8577億元，增(zeng)(zeng)長43.6%，增(zeng)(zeng)速提(ti)高(gao)29.2個百分點(dian)。其中，住(zhu)宅(zhai)銷售額增(zeng)(zeng)長49.2%。商品(pin)房銷售面積11235萬平(ping)方米，同比(bi)(bi)增(zeng)(zeng)長28.2%，增(zeng)(zeng)速比(bi)(bi)去年全年提(ti)高(gao)21.7個百分點(dian)。其中，住(zhu)宅(zhai)銷售面積增(zeng)(zeng)長30.4%。

國家統計局(ju)投資司高級統計師李皎(jiao)解釋稱，去年以來，中央陸續出臺了降(jiang)息、降(jiang)低首付比(bi)例、公積(ji)金政策調整等一系(xi)列政策，經(jing)過去年一年商品房銷售(shou)市場的溫和回升(sheng)，部分(fen)需求結束觀望入市，消費(fei)者購房意愿(yuan)被(bei)激發，一線城市市場升(sheng)溫明顯(xian)，部分(fen)二(er)線熱點城市銷售(shou)翻番。

龍湖地(di)產北(bei)京(jing)一(yi)位內(nei)部人(ren)士表(biao)示，當前中國樓市局勢復雜，城(cheng)市表(biao)現深度(du)分化，一(yi)線及(ji)熱點二線城(cheng)市表(biao)現良好而穩(wen)定(ding)，庫存處于低位，土(tu)地(di)供給減(jian)少加之(zhi)經濟環境、就業機(ji)會等積極因素(su)，帶(dai)來大量優(you)質的(de)人(ren)口凈流入(ru)，創造了(le)長期穩(wen)定(ding)的(de)居住及(ji)投(tou)資需求。

龍湖(hu)地產北京(jing)上述(shu)內部(bu)人(ren)士(shi)還表(biao)示(shi)，可(ke)售(shou)貨值中(zhong)高層占4成，別墅占比超(chao)過2成。具(ju)體(ti)項目策略上，龍湖(hu)更多是隨行(xing)就市(shi)，既強調項目安全，也(ye)強調項目合理回報(bao)，不會刻意為提價(jia)而影響(xiang)銷量。

近(jin)來(lai)，諸多媒體曝出(chu)，一線(xian)(xian)(xian)樓市(shi)(shi)及(ji)部(bu)分熱點二(er)線(xian)(xian)(xian)城(cheng)市(shi)(shi)的火(huo)爆行情疑似受“資金(jin)牛”驅動(dong)，金(jin)融工具即(ji)為(wei)首(shou)付貸加杠桿，但(dan)其已被官方(fang)叫停，一線(xian)(xian)(xian)樓市(shi)(shi)乃至熱點二(er)線(xian)(xian)(xian)樓市(shi)(shi)為(wei)抑制房價過快上漲的調控措施也接連(lian)出(chu)臺，但(dan)更多三四線(xian)(xian)(xian)城(cheng)市(shi)(shi)卻陷入高庫(ku)存困境。

哪些區(qu)域(yu)為房(fang)企銷售(shou)業(ye)績(ji)的增長貢(gong)獻更多(duo)？《每日經濟新聞(wen)》記者研究(jiu)發現，偏重一線(xian)乃至熱點二線(xian)的房(fang)企，業(ye)績(ji)更為穩健，增幅(fu)明顯。

融創多(duo)年的區域(yu)戰略是以北京、天津、上海(hai)、杭州和重慶這五大核心城(cheng)市為深耕(geng)區域(yu)，加(jia)上去(qu)年的一系列(lie)收購大戰，進一步完善了融創在重點二線(xian)城(cheng)市的布局(ju)。

從地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)布(bu)局來看，魯(lu)能(neng)的(de)項目多位于北京(jing)、天津、大連、重(zhong)慶、成(cheng)都、三亞等熱點城市(shi)。熟悉魯(lu)能(neng)的(de)陳寶存表示，2009年至2010年，魯(lu)能(neng)儲地(di)(di)較多，國(guo)企屬性更易獲(huo)得銀(yin)行低成(cheng)本信貸支持，資金流相對充沛。去年，魯(lu)能(neng)集(ji)團擬(ni)重(zhong)組廣宇(yu)發展以推動魯(lu)能(neng)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)整體借(jie)殼上(shang)市(shi)，卻再遭流產(chan)(chan)(chan)。外界猜測，魯(lu)能(neng)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)高(gao)速增(zeng)長或與沖刺(ci)上(shang)市(shi)密(mi)切相關。

像藍光、榮盛(sheng)、俊(jun)發等房企(qi)的排名下滑，與其所布(bu)局(ju)的重(zhong)點城市(shi)(shi)多在二、三線城市(shi)(shi)甚至部分(fen)四線城市(shi)(shi)密切相關，這些(xie)城市(shi)(shi)要(yao)么(me)存量大、競爭激(ji)烈(lie)，要(yao)么(me)售價(jia)漲幅較慢，銷售依(yi)然低(di)迷。

一季度(du)已過，房企(qi)接下(xia)來應如(ru)何(he)抓住(zhu)推盤窗口(kou)期(qi)？在張化東看來，窗口(kou)期(qi)應在上半年(nian)(nian)，政策風(feng)險相對小，下(xia)半年(nian)(nian)估計變動大，整個年(nian)(nian)度(du)應是高(gao)位震(zhen)蕩。

陳寶存認為，多數房(fang)企(qi)推盤應會集中(zhong)(zhong)在下半(ban)年，理由(you)是一線(xian)(xian)及部分(fen)二(er)線(xian)(xian)城市調控來了，會抑制需求，但三四線(xian)(xian)基于高庫(ku)存仍有(you)待中(zhong)(zhong)央及地方釋放政(zheng)策利好，這些區域(yu)或對(dui)部分(fen)房(fang)企(qi)提升業績有(you)較大貢獻。