每(mei)經(jing)編輯｜楊羚強    ;

（本(ben)文原載于微信公眾(zhong)號邦地(di)產“real-estate-circle）

從(cong)上海、深圳(zhen)，到蘇州(zhou)、南京，再到廊(lang)坊，僅僅十多(duo)天，樓市調控政(zheng)策就席卷了(le)多(duo)個城市。無論(lun)是(shi)(shi)嚴(yan)格(ge)禁止(zhi)首(shou)(shou)付貸(dai)(dai)、限(xian)制信用貸(dai)(dai)款付首(shou)(shou)付，或(huo)者是(shi)(shi)提高首(shou)(shou)付成數，降(jiang)低(di)貸(dai)(dai)款利率，又或(huo)者是(shi)(shi)對(dui)非戶籍人群嚴(yan)格(ge)限(xian)購，政(zheng)策之(zhi)嚴(yan)厲讓不少媒體(ti)對(dui)本輪調控給出(chu)了(le)“史上最(zui)嚴(yan)”的評價。

然而，僅(jin)僅(jin)限購、限貸、叫停首付(fu)貸，就(jiu)是最高(gao)級(ji)別的(de)(de)調控？恐怕不是！因(yin)為央(yang)行(xing)還有一個終級(ji)大(da)(da)招(zhao)沒用(yong)。如果，房價(jia)太過(guo)調皮，漲(zhang)幅超過(guo)了(le)央(yang)行(xing)能(neng)夠(gou)容忍的(de)(de)程度，這個“終極大(da)(da)招(zhao)”就(jiu)會(hui)釋(shi)放，屆時的(de)(de)效果可(ke)能(neng)相當于“核爆炸”，足(zu)以(yi)讓過(guo)熱(re)的(de)(de)房地產回到“冰河時期”。

那么(me)，是什么(me)樣的(de)(de)大(da)招，具有這樣的(de)(de)殺傷力？它又會(hui)給房價、購房人、開(kai)發(fa)商乃(nai)至于中(zhong)介服(fu)務(wu)業帶來怎樣的(de)(de)影(ying)響？

M2放多少央行說了算！

“終(zhong)極(ji)大招”和央行最近把M2（廣義貨幣(bi)發行量(liang)）供應的(de)控(kong)制(zhi)權(quan)收(shou)回有(you)(you)很大關(guan)系(xi)。有(you)(you)人說，邦爺，你有(you)(you)沒(mei)有(you)(you)搞錯(cuo)啊？央媽啊，貨幣(bi)政策都是它制(zhi)訂的(de)，M2應該也是一直她(ta)說了算(suan)的(de)吧，哪來的(de)收(shou)回控(kong)制(zhi)權(quan)一說。

邦(bang)爺要說(shuo)的(de)是，之前M2發(fa)多少(shao)，央(yang)(yang)媽還(huan)真說(shuo)了不算(suan)，因為其中起碼還(huan)有一(yi)半(ban)，是要聽各家商業(ye)銀(yin)(yin)行意思的(de)。國信證券宏觀及固定收益首席分析師董德志通過(guo)“人民幣交易與研究”發(fa)表文(wen)章稱，以往，中央(yang)(yang)銀(yin)(yin)行一(yi)降(jiang)準，商業(ye)銀(yin)(yin)行可以顯著擴(kuo)張(zhang)資(zi)產，最終(zhong)形成(cheng)“大放水”之說(shuo)，這(zhe)其實是中央(yang)(yang)銀(yin)(yin)行和商業(ye)銀(yin)(yin)行共同(tong)決定的(de)。

但是，現在央媽有(you)辦(ban)法約束商業(ye)銀行了，這個就是今年新實施運(yun)行的MPA考(kao)核(he)。所(suo)謂MPA，一個簡(jian)潔的理(li)解就是在季末考(kao)核(he)時考(kao)核(he)商業(ye)銀行的全部資產，也稱為對廣義信(xin)貸(dai)類(lei)資產的考(kao)核(he)，廣義信(xin)貸(dai)包羅了信(xin)貸(dai)、委托貸(dai)款(kuan)以及對非(fei)銀金融機構的拆借。

在(zai)完成MPA考核過程中(zhong)（季末），銀(yin)(yin)(yin)行對于(yu)非(fei)銀(yin)(yin)(yin)機構(gou)（券商、保險、基金類）的(de)資(zi)(zi)(zi)金融出(chu)規(gui)模會降(jiang)低，但是銀(yin)(yin)(yin)行與銀(yin)(yin)(yin)行之間的(de)資(zi)(zi)(zi)金往來卻不算在(zai)廣義信貸規(gui)模中(zhong)，因此體現出(chu)非(fei)銀(yin)(yin)(yin)金融機構(gou)緊張，而銀(yin)(yin)(yin)行內(nei)部之間資(zi)(zi)(zi)金狀況尚可的(de)局面。

從宏(hong)觀(guan)意義上來講，會對(dui)M2產生顯著影(ying)(ying)響(xiang)(xiang)。以往(wang)每逢季(ji)末，M2的(de)月增量(liang)都出現顯著增加，預計這次(ci)會明顯收(shou)斂下來。此外(wai)對(dui)于非(fei)銀金融(rong)機(ji)構的(de)影(ying)(ying)響(xiang)(xiang)應(ying)該是(shi)暫時性的(de)，伴隨考核周期過去，預計銀行對(dui)于非(fei)銀機(ji)構的(de)拆借(jie)行為依(yi)然(ran)會恢復正常。

當央媽有能力決定M2增速(su)快與慢時，她(ta)就(jiu)有能力隨時讓房價這頭“犟牛”乖(guai)乖(guai)聽她(ta)的(de)命令(ling)。

試想下，如果未來M2增速(su)跌至10%以內，甚至出現負增長，房價的看漲預期還能有嗎？

推動房價大漲的“兇手”是貨幣？

公眾號“樓(lou)市參考”認為，擴張的信貸政策，導(dao)致了(le)今年的房(fang)(fang)價高漲(zhang)。多家銀(yin)行(xing)在(zai)(zai)年報中(zhong)(zhong)表(biao)示，為適應居民消費(fei)升級需求，大(da)力發展消費(fei)信貸業務。而消費(fei)信貸領(ling)域，以(yi)個(ge)人住(zhu)房(fang)(fang)貸款為最主要的投放方(fang)向。這一變化(hua)在(zai)(zai)大(da)型銀(yin)行(xing)中(zhong)(zhong)表(biao)現(xian)的更為明顯。2015年建行(xing)、工行(xing)、招商(shang)、農(nong)行(xing)以(yi)及中(zhong)(zhong)行(xing)新增個(ge)人住(zhu)房(fang)(fang)貸款占全部新增貸款分別(bie)達到60.19%、55.4%、54.86%、49.40%和32.03%。

不可否認，M2的增幅和房價間存在關聯性。

在今年的(de)博鰲(ao)論壇上，哈繼銘博士說了這(zhe)么(me)(me)一段話(hua)：“中國的(de)貨(huo)幣增(zeng)(zeng)長(chang)速度太(tai)快，中國貨(huo)幣1月(yue)份（M2）增(zeng)(zeng)長(chang)14%，你那么(me)(me)快的(de)增(zeng)(zeng)長(chang)速度如果(guo)說匯率還不(bu)貶(bian)值的(de)話(hua)，按(an)這(zhe)個邏輯推下(xia)(xia)去(qu)要(yao)(yao)不(bu)了幾年，中國可以(yi)(yi)把全世界的(de)資產都買下(xia)(xia)來(lai)了，這(zhe)是(shi)荒唐的(de)事情，這(zhe)不(bu)可能的(de)嘛，所(suo)以(yi)(yi)你要(yao)(yao)么(me)(me)貨(huo)幣增(zeng)(zeng)速下(xia)(xia)降，但是(shi)貨(huo)幣增(zeng)(zeng)速下(xia)(xia)降可能對穩增(zeng)(zeng)長(chang)不(bu)利(li)，要(yao)(yao)么(me)(me)你就(jiu)得貶(bian)值，兩者(zhe)之間(jian)必須要(yao)(yao)取一項的(de)。”

自2007年1月以來(lai)，中國(guo)的(de)貨幣供應總(zong)量(liang)M2連續超(chao)越了日(ri)本、歐洲和美國(guo)幾大經濟(ji)體，目(mu)前(qian)相(xiang)當(dang)于歐洲和美國(guo)的(de)兩倍(bei)(bei)，日(ri)本的(de)三倍(bei)(bei)。中國(guo)的(de)M2已(yi)經相(xiang)當(dang)于這三大經濟(ji)體的(de)M2總(zong)量(liang)的(de)70%左右。

截(jie)至去年(nian)底，我國的廣義貨幣發行總規模已經高(gao)達139.23億，這是2006年(nian)1月時(shi)的4.58倍。

一線城市的(de)房價漲幅，基本和上述數據接(jie)近。以上海(hai)為例，上海(hai)2006年(nian)3月的(de)商(shang)(shang)品(pin)住宅均(jun)價是(shi)(shi)7900元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)米(mi)(mi)，而(er)(er)到了今年(nian)3月的(de)成交均(jun)價在(zai)3.3萬元(yuan)／平(ping)(ping)方(fang)米(mi)(mi)；1-2月，全(quan)市商(shang)(shang)品(pin)住宅預售交易平(ping)(ping)均(jun)價格6776元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)米(mi)(mi)，而(er)(er)今年(nian)2月的(de)成交均(jun)價是(shi)(shi)34704元(yuan)／平(ping)(ping)方(fang)米(mi)(mi)，成交均(jun)價是(shi)(shi)10年(nian)前(qian)同期的(de)5.12倍(bei)。而(er)(er)深圳的(de)漲幅可能是(shi)(shi)幾個一線城市中(zhong)最高的(de)，2006年(nian)3月的(de)成交均(jun)價是(shi)(shi)7321元(yuan)／平(ping)(ping)方(fang)米(mi)(mi)，現在(zai)每(mei)平(ping)(ping)米(mi)(mi)成交均(jun)價已經接(jie)近5萬元(yuan)。

中國指數(shu)研究院的報告稱(cheng)，每一(yi)次房(fang)價(jia)大幅(fu)上(shang)漲時(shi)，M2增速與GDP增速形成了巨大的裂口。

2009年房價的大面積上漲時期M2增速與GDP增速形成了巨大的裂口，一線城市房價同比增速也體現出大幅上漲的特征；2010年至2014年區間M2增速與GDP增速裂口基本保持較為穩定的狀態，這階段的一線城市房價體現為溫和波動的態勢；進入2015年后，M2增速與GDP增速裂口突然擴大。2015年，中國GDP增速6.9%，比2014年下滑0.37個百分點，但M2增速不降反升，從2014年的11.01%上升至2015年的13.34%。根據中國人民銀行《2015年第四季度中國貨幣政策執行報告》，2015 年廣(guang)義(yi)貨(huo)幣供應量M2 增(zeng)速上(shang)(shang)半(ban)年基本在11%-12%左右，7 月(yue)后(hou)跳升至(zhi)13%以上(shang)(shang)。這使(shi)得M2與名義(yi)GDP增(zeng)速的裂口擴(kuo)大至(zhi)6.44%。在貨(huo)幣及(ji)信(xin)貸政策的影(ying)響下，進入(ru)2015年下半(ban)年后(hou)，一線城(cheng)市(shi)房價(jia)增(zeng)速也(ye)呈(cheng)現(xian)出突然上(shang)(shang)揚的特(te)征(zheng)。

如果央媽關掉貨幣供應閥門會怎樣？

哈繼(ji)銘在博鰲亞洲論壇上(shang)說：“關門放水，資(zi)(zi)產價(jia)格一定是(shi)上(shang)漲的(de)。我(wo)們(men)現在加強了資(zi)(zi)本管(guan)制，同(tong)時我(wo)們(men)貨幣又如此快速的(de)增長，還(huan)有一些政策來引導資(zi)(zi)金進入到房(fang)地(di)產領域，房(fang)價(jia)肯定是(shi)會漲，因(yin)為(wei)國內(nei)投(tou)資(zi)(zi)者沒有其他的(de)工具(ju)可以選擇嘛(ma)。”

然而，央(yang)(yang)行(xing)顯然也已經注(zhu)意到了加杠桿可能帶來的金融風險。央(yang)(yang)行(xing)貨幣(bi)政策(ce)委員會(hui)(hui)召開第(di)一季度例(li)會(hui)(hui)稱，當(dang)前中(zhong)國經濟(ji)金融運行(xing)總體(ti)平穩，但形勢(shi)的錯綜(zong)復雜不可低估，將繼(ji)續實施(shi)穩健的貨幣(bi)政策(ce)，更(geng)加注(zhu)重(zhong)松緊適度。

根(gen)據中(zhong)(zhong)國人民銀(yin)行(xing)的(de)(de)(de)數據，隨著過去幾年中(zhong)(zhong)國實際GDP的(de)(de)(de)持續下(xia)降，中(zhong)(zhong)國實體經濟(ji)收益下(xia)降明顯，上市非金(jin)融企業的(de)(de)(de)投入資產回報率已由2011年的(de)(de)(de)9%下(xia)降至5%左(zuo)右。與此(ci)同時，房價上漲的(de)(de)(de)一(yi)線城市所在的(de)(de)(de)商業銀(yin)行(xing)，則大幅度(du)增(zeng)(zeng)加按(an)揭(jie)貸(dai)款占總(zong)(zong)(zong)貸(dai)款的(de)(de)(de)比重。以2015年為(wei)例，深圳、上海和北京按(an)揭(jie)貸(dai)款分別新(xin)增(zeng)(zeng)2135億、1540億和1373億，總(zong)(zong)(zong)和占去年新(xin)增(zeng)(zeng)總(zong)(zong)(zong)按(an)揭(jie)貸(dai)款的(de)(de)(de)19%，也占到全國總(zong)(zong)(zong)新(xin)增(zeng)(zeng)貸(dai)款規模(mo)的(de)(de)(de)近5%。

一方面是實體經濟步入調整，一方面是熱火朝天的一線城市房地產市場，這將導致整體經濟結構的失調。日本在90年代泡沫破滅之前，投向不動產的資金越來越多，使整個產業結構和就業(ye)(ye)結構向(xiang)不動產業(ye)(ye)傾斜(xie)，導(dao)致出口創匯的制造業(ye)(ye)萎縮。

央行顯然不愿意步日本后塵，因此才有了蘇(su)州、南(nan)京、廊坊(fang)等城市(shi)提高房貸首(shou)付(fu)成(cheng)數、禁止信用貸款、首(shou)付(fu)貸等禁令(ling)，核心目的就(jiu)是(shi)要避(bi)免大量信貸資金流入(ru)樓市(shi)，并造成(cheng)樓市(shi)過熱(re)。

如果，房價繼續調(diao)皮，央媽進一步(bu)采(cai)取更為嚴(yan)格(ge)調(diao)控措施的(de)(de)可(ke)能就會(hui)變得(de)很大。不僅(jin)目(mu)前的(de)(de)個人住房按揭貸款會(hui)進一步(bu)收(shou)緊，以(yi)房屋為抵押(ya)的(de)(de)其他(ta)貸款，也會(hui)嚴(yan)格(ge)管(guan)控，甚至連開發貸都有可(ke)能受到影響。

邦爺還記(ji)得(de)(de)，2008年時，各大商業(ye)(ye)銀行曾(ceng)收緊過開(kai)發(fa)貸(dai)，很多開(kai)發(fa)商融資變得(de)(de)很困難(nan)，不(bu)得(de)(de)不(bu)通過民間融資等方式借貸(dai)，有些企(qi)業(ye)(ye)的貸(dai)款金額甚至高達(da)16%。

包(bao)括綠城在內(nei)的一大(da)波(bo)房企，都受到2008年的開發(fa)貸收緊(jin)(jin)，和整體市(shi)場(chang)的收緊(jin)(jin)等難關的影響。那時(shi)總有香港(gang)媒(mei)體預言，馬上(shang)又有哪個內(nei)地房企可能會成(cheng)為下一個順馳（中國(guo)曾經銷售規(gui)模最大(da)的房地產開發(fa)企業(ye)，因資金鏈(lian)緊(jin)(jin)張(zhang)，不(bu)得(de)不(bu)在2006年出售給了路(lu)勁基(ji)建）。

邦爺覺(jue)得，在這(zhe)一輪的(de)強(qiang)力去庫存之(zhi)后，不排除央(yang)行會采用收緊信貸的(de)措施(shi)，來適度調節貨幣供給總量。目(mu)前，部分城市的(de)限(xian)購、限(xian)貸措施(shi)，可以看出這(zhe)一趨(qu)勢。

所以，邦爺建議，購房(fang)者和(he)開發(fa)商，包(bao)括(kuo)二(er)手房(fang)的(de)房(fang)東，不論限(xian)購與否，都要(yao)趕(gan)快出手買（賣）房(fang)，千萬不要(yao)盲目地(di)捂盤、惜售(shou)哄抬房(fang)價，因為歷史經驗告訴邦爺，每一次調控，都意味著買（賣）房(fang)難度比原(yuan)來更大，銷售(shou)推廣開支和(he)融資成本的(de)直線(xian)上升(sheng)。

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編(bian)輯：王婷婷 審核：楊羚強 終審：蔡戰(zhan)波