每(mei)經編輯｜龐靜濤   ; 

（本文(wen)原載(zai)于微(wei)信公眾號“邦地產”real-estate-circle）

為(wei)避免房價(jia)短期內快速上漲，3月18日蘇州出臺了今年全國首(shou)個“限價(jia)令”。然而一周后(hou)，這一政策就(jiu)有被“玩壞(huai)”的節奏...

限價襲來，蘇州多項目玩“虛高”報價

如(ru)何“玩(wan)壞”？比如(ru)像蘇(su)州的(de)(de)“旭輝鉑悅(yue)府”，項目最新(xin)一(yi)批(pi)房源申(shen)報價格(ge)為70000元(yuan)/平(ping)方米，刷新(xin)了蘇(su)州新(xin)房預售價格(ge)的(de)(de)紀錄(lu)。

但邦爺查閱項目(mu)銷售(shou)紀錄發現，截至3月14日，其售(shou)出房源實際最高價格(ge)僅34500元/平方(fang)米。這意(yi)味著(zhu)，即使(shi)項目(mu)遭(zao)遇“限價令(ling)”，實際價格(ge)漲超100%，也(ye)不會突破70000元/平方(fang)米的(de)申報(bao)價限制，踩不到限價的(de)紅線。

不過有旭輝蘇州公司相關人員表示(shi)，新出的(de)一批預(yu)(yu)售(shou)是(shi)該項(xiang)目的(de)三期(qi)房源，此前(qian)一批的(de)預(yu)(yu)售(shou)價(jia)格也上到了6萬/平方米。

旭輝集團品牌主管(guan)劉(liu)笑一則表示，旭輝鉑悅府(fu)價格審批(pi)在(zai)新政前，而(er)且(qie)該批(pi)房源已接近(jin)售罄。“預售價格高于實際售價是開(kai)發商的申報(bao)習慣，旭輝的定價尊重市場(chang)。”

旭輝項目并非(fei)個(ge)例，蘇(su)州商(shang)品房網上銷售管(guan)理系統(tong)顯示(shi)，截至3月29日(ri)，蘇(su)州最新發出預售證的8個(ge)住(zhu)宅(zhai)項目的申(shen)報價(jia)格(ge)，均大(da)幅高于此(ci)前的實際成交價(jia)（成交價(jia)數據來(lai)源中指院），虛高十(shi)分明(ming)顯。

▲預售(shou)(shou)證公布時間(jian)截(jie)至(zhi)3.29，最(zui)新售(shou)(shou)價截(jie)至(zhi)3.14

從上表就可(ke)以看出，蘇州多個項目新(xin)一輪的申報價(jia)格，較近期最高售(shou)價(jia)普遍高了30%-70%（旭輝更是高出102.9%），基(ji)本可(ke)以理解為多報了3-7成(cheng)，若不考慮其他(ta)漲(zhang)價(jia)因(yin)素，新(xin)一批房源在實際賣(mai)房定價(jia)時，就有(you)3-7成(cheng)的操作(zuo)空間。

而(er)據業內人(ren)士透露，雖然(ran)“虛高(gao)報價”是開發(fa)(fa)商(shang)的慣用手法，但一般(ban)也(ye)就多報3成。而(er)這一輪(lun)“限價令”襲來，看(kan)樣子蘇(su)州(zhou)開發(fa)(fa)商(shang)做的準備(bei)”相當充分(fen)“。

“玩壞”限價令？開發商怎敢？

但(dan)是，為什么(me)開(kai)發商能(neng)夠這樣(yang)玩？這或(huo)許和(he)“限價令”本身的不(bu)清晰有關(guan)。

蘇州“限價令”提出：新房申(shen)(shen)報價格“3個月內(nei)不宜調(diao)高，6個月內(nei)調(diao)高幅度不宜超(chao)過6%”；申(shen)(shen)報的預售(shou)(shou)價格為(wei)申(shen)(shen)報房源的的最高售(shou)(shou)價，開發商不得(de)擅自在實際銷(xiao)售(shou)(shou)中(zhong)突破此價格。

申報價格，即預(yu)售價格，是(shi)開發(fa)商(shang)在開盤(pan)定價前到物(wu)價部(bu)門(men)備案的價格，備案后(hou)開發(fa)商(shang)才(cai)能向房(fang)管部(bu)門(men)申請銷售許可證。

但(dan)新政(zheng)(zheng)頒布了(le)一周，很多(duo)人就發現了(le)問題。比如，政(zheng)(zheng)策(ce)要求(qiu)“新批準(zhun)的商品住宅(zhai)項目首次價格，應(ying)科學(xue)合理申報價格“，但(dan)怎樣才算(suan)“科學(xue)、合理”？相關(guan)物價部(bu)門(men)是無規可循的。

以蘇州高新區為例，該(gai)區物(wu)價部(bu)門相關工(gong)作人員表示，如何(he)界定科(ke)學、合理的(de)價格，上一級單位仍未下發(fa)新的(de)執行細則。蘇州住建局(ju)則向邦爺表示，“價格審批屬物(wu)價局(ju)”。而蘇州物(wu)價局(ju)截至發(fa)稿仍未給予(yu)答復。

另外，調價幅度的參照價格(ge)均為(wei)同一項(xiang)目(mu)前一批次申(shen)報(bao)水(shui)平(ping)，而前一批價格(ge)申(shen)報(bao)的依據是更早(zao)之前的審批水(shui)平(ping)，所以新項(xiang)目(mu)的價格(ge)首次申(shen)報(bao)成關鍵。 但(dan)新項(xiang)目(mu)預售價的申(shen)報(bao)認定并無明確規范。

上(shang)述物(wu)價(jia)(jia)(jia)部門工作人員就告訴(su)邦爺，此前(qian)蘇州新房(fang)首次申報，價(jia)(jia)(jia)格(ge)主要(yao)是企業向物(wu)價(jia)(jia)(jia)部門備(bei)案，物(wu)價(jia)(jia)(jia)部門不會(hui)強制干涉企業報價(jia)(jia)(jia)，價(jia)(jia)(jia)格(ge)主要(yao)靠市場調節。

蘇州某住宅項(xiang)目報(bao)(bao)批負責人也(ye)告訴邦爺，蘇州對新項(xiang)目的(de)價(jia)格(ge)審批的(de)確(que)并(bing)無限制，政府僅(jin)規定實際售(shou)(shou)價(jia)不高于預(yu)售(shou)(shou)價(jia)，并(bing)未規定企(qi)業預(yu)售(shou)(shou)價(jia)格(ge)的(de)浮動范圍，大部分的(de)企(qi)業為(wei)靈活(huo)定價(jia)都會報(bao)(bao)高預(yu)售(shou)(shou)價(jia)，范圍一般(ban)在(zai)30%左右。

多個熟悉報批(pi)環節的(de)開發商人士則向邦(bang)爺表示，因為沒有物價(jia)部門干涉企(qi)業的(de)首(shou)次(ci)申(shen)(shen)報價(jia)格，所(suo)以只要企(qi)業首(shou)次(ci)申(shen)(shen)請(qing)的(de)預售(shou)價(jia)夠高(gao)，后期的(de)申(shen)(shen)報增(zeng)幅有限制(zhi)也不(bu)怕(pa)。

標準不(bu)明確，便會有(you)漏洞可鉆，這是使蘇州限價令，以及其他很(hen)多政令效(xiao)果大打(da)折扣的重要(yao)原(yuan)因。

【樓市調控征集令】滬深調控：開發商該怎么辦？

上海(hai)、深圳等(deng)多地(di)出(chu)臺(tai)樓市調(diao)控政策，限(xian)(xian)制外來人(ren)口(kou)購房(fang)，并(bing)提高首(shou)付比(bi)例。北(bei)京更表示，多次離婚者將限(xian)(xian)制購房(fang)，江蘇(su)也出(chu)臺(tai)限(xian)(xian)貸(dai)政策。一(yi)時間，風雨欲來，房(fang)地(di)產(chan)似(si)乎又要回到2011年樓市調(diao)控后(hou)市場(chang)低迷的那(nei)一(yi)刻。然而，上個雙休日臨滬、臨滬城市的熱銷，以及部(bu)分二線城市的成交火爆，又給行業(ye)看(kan)到了(le)新的希望。那(nei)么(me)，應(ying)(ying)對一(yi)線城市的樓市調(diao)控，開發商應(ying)(ying)該怎么(me)辦？邦地(di)產(chan)29日至30日將舉辦線上研討，歡(huan)迎各位地(di)產(chan)人(ren)掃二維碼入(ru)群，我們將就(jiu)以下問(wen)題進行討論(lun)：

一(yi)(yi)、 一(yi)(yi)線市場有(you)無必(bi)要在短期內(nei)進行價格調整(zheng)，快速出貨？

二、 被限購的客(ke)源，是(shi)否可能內部消(xiao)化(hua)，成為臨滬、臨深城市項目(mu)的主要目(mu)標(biao)客(ke)群？

三、 商業項目如何抓住機會，快速消(xiao)化，并(bing)有效提價？

四、 公司下一(yi)步并購(gou)項目，應該重點考慮(lv)哪些城市和產品類(lei)型？

五、 今年(nian)的最佳銷售節(jie)點還是在上半年(nian)嗎？

編輯：王婷婷 審(shen)核：楊羚強(qiang) 終審(shen)：蔡戰波(bo)