◎易憲容

上海出臺(tai)(tai)“3·25”房地產(chan)調控新政，盡(jin)管出臺(tai)(tai)的多數政策市場已有預期，但也有一些(xie)措施是出乎市場意料的。

今年以來，上(shang)海的住(zhu)房銷售快(kuai)速(su)增長(chang)，房價(jia)也快(kuai)速(su)上(shang)升。有數據顯示(shi)，2016年1~2月(yue)，上(shang)海商(shang)品(pin)(pin)住(zhu)宅成(cheng)(cheng)交(jiao)面積分別為134萬(wan)平方(fang)米(mi)、79萬(wan)平方(fang)米(mi)。而截至3月(yue)21日，3月(yue)份上(shang)海商(shang)品(pin)(pin)住(zhu)宅成(cheng)(cheng)交(jiao)量(liang)已高達136萬(wan)平方(fang)米(mi)，預(yu)計3月(yue)上(shang)海商(shang)品(pin)(pin)住(zhu)宅成(cheng)(cheng)交(jiao)量(liang)會突破(po)230萬(wan)平方(fang)米(mi)。

而就在上海市政府調控政策出臺前一天(tian)以(yi)及當(dang)天(tian)，滬上住房(fang)網上簽約分別(bie)達(da)到1700多套及2495套。如果以(yi)每(mei)套住房(fang)平均100平方米計算，兩天(tian)的簽約數(shu)已經(jing)趕上2月份半(ban)個月的銷售水平。可見近期上海住房(fang)成交量之瘋狂！

之所以說市(shi)場有(you)些出乎意料(liao)，是(shi)因為“3·25”新政打(da)破了常規(gui)，政策一(yi)經公布立即實(shi)施，讓一(yi)些住房投(tou)機炒作(zuo)者(zhe)沒有(you)半點周旋(xuan)的余地(di)。他們(men)在(zai)搶(qiang)著沖進市(shi)場之后，是(shi)否會(hui)成為最后一(yi)棒(bang)的接(jie)棒(bang)者(zhe)，只能(neng)聽天(tian)由(you)命。

另外，新政對(dui)(dui)住(zhu)房(fang)按揭(jie)首付比例提高(gao)的力度也超(chao)出預期。特別是對(dui)(dui)第(di)二(er)套住(zhu)房(fang)的首付提高(gao)，無論是普(pu)通(tong)商(shang)品房(fang)的50%還是非普(pu)通(tong)商(shang)品房(fang)的70%，對(dui)(dui)住(zhu)房(fang)投機客都有很(hen)大的殺傷力。再加上對(dui)(dui)婚姻狀況的相關規定，會大大提升住(zhu)房(fang)炒(chao)作者的門檻及成本。

事(shi)實上，如果沒有第二套或所謂改善性住房的投機客利(li)用銀行信貸的優惠大量涌(yong)入，最近上海的房地產要發展到這種令(ling)人瞠目的程度幾(ji)乎(hu)不可(ke)能。

從(cong)央行上(shang)海總(zong)部的(de)信息可以看到，今年1月份上(shang)海個(ge)人住(zhu)房貸(dai)款(kuan)增加346.3億元(yuan)，環比多增139.9億元(yuan)，同比多增243.1億元(yuan)。其中(zhong)二手房貸(dai)款(kuan)增加191.5億元(yuan)，環比多增111億元(yuan)，同比多增143.7億元(yuan)。

2月份，上海(hai)個人(ren)住房貸(dai)款(kuan)增加209.6億(yi)元(yuan)，同比多增143.8億(yi)元(yuan)。其中(zhong)二手房貸(dai)款(kuan)增加108.6億(yi)元(yuan)，同比多增71.7億(yi)元(yuan)。也就是說(shuo)，兩(liang)個月來(lai)個人(ren)住房按揭貸(dai)款(kuan)增加556億(yi)元(yuan)。

由此(ci)可見，今年以來上(shang)海(hai)房地產市場的(de)量價齊增很(hen)大程(cheng)度上(shang)是銀行信(xin)貸(dai)(dai)推(tui)動(dong)的(de)結果(guo)(guo)。如果(guo)(guo)住房按揭的(de)首付比(bi)例全面(mian)提高，讓一部(bu)分推(tui)高房價的(de)投機炒(chao)作(zuo)資(zi)金無法進(jin)入市場，那(nei)么想(xiang)要套取信(xin)貸(dai)(dai)也就(jiu)不可能(neng)，再接棒者同樣(yang)無法進(jin)入。再加(jia)上(shang)對首付貸(dai)(dai)的(de)全面(mian)禁止，這自然又加(jia)高了(le)住房投機客想(xiang)進(jin)入的(de)門檻。

滬版新(xin)政還要(yao)求社(she)保(bao)基金(jin)繳交的(de)年限上升到5年，估計市場對此(ci)(ci)有一定預(yu)期，因此(ci)(ci)也(ye)成為政策出臺前后(hou)簽約量大(da)增的(de)原因所在(zai)。但2015年上海非戶籍人(ren)口(kou)購買住房的(de)比(bi)例(li)為48%，新(xin)政實施以后(hou)，顯然會有相當一部(bu)分購房者被排除(chu)在(zai)外(wai)，這(zhe)還不僅(jin)是購買住房的(de)人(ren)口(kou)比(bi)例(li)減(jian)少的(de)問題，而是對房地(di)產市場的(de)預(yu)期會造成巨(ju)大(da)影響(xiang)。

據了解，“3·25”新(xin)政(zheng)一(yi)落地(di)(di)，此前一(yi)些(xie)曾購房的(de)投(tou)機客已經(jing)準(zhun)備立(li)即出貨，以獲(huo)取收益。有(you)房地(di)(di)產開(kai)發商告(gao)訴筆者，新(xin)政(zheng)實施后(hou)，原(yuan)本在這幾天開(kai)盤的(de)樓盤只(zhi)能(neng)停(ting)下來，因為一(yi)些(xie)目標認購者已經(jing)沒有(you)資格(ge)購買了。

這都驗證了(le)新政已(yi)經開始改變上海(hai)房地產市場的某(mou)些(xie)預期，前幾(ji)個月房價非(fei)理性上漲的態勢將得到扭(niu)轉(zhuan)。

至于“3·25”新政會不(bu)會讓上海(hai)及深圳的(de)一些炒(chao)作資金流向(xiang)其他二(er)線城市，這(zhe)或許(xu)應當(dang)成為市場關注的(de)焦點。按照《每日(ri)經(jing)(jing)濟(ji)新聞》的(de)報(bao)道(dao)，樓(lou)市虛火已經(jing)(jing)燒(shao)向(xiang)部分(fen)二(er)線城市，江蘇已經(jing)(jing)開始發文(wen)警(jing)示房貸(dai)風險(xian)。對(dui)此，監管部門應當(dang)做好充(chong)足的(de)準備，拿出應對(dui)的(de)措施來。

（作者為青島(dao)大學(xue)經濟(ji)學(xue)院教授(shou)）