調控新政(zheng)發力 滬深樓市(shi)熱度明(ming)顯(xian)下降

滬深兩地(di)樓(lou)市調控政策聯袂(mei)落地(di)后的(de)首個周(zhou)末，當地(di)房(fang)(fang)地(di)產(chan)市場降(jiang)溫明顯，尤其(qi)在(zai)上海，非戶籍人(ren)士購房(fang)(fang)需(xu)求(qiu)和(he)改善型(xing)需(xu)求(qiu)出現一定程度(du)遏制，開(kai)盤的(de)項目已(yi)難現“日光(guang)”，購房(fang)(fang)者似乎更愿意放緩(huan)腳步、靜(jing)待樓(lou)市回復(fu)理性。而對(dui)于(yu)開(kai)發(fa)商來說，其(qi)推盤節奏逐步加快，打破了此(ci)前捂盤惜售(shou)、供應量縮減的(de)市場僵局。

滬深兩地樓市出現降溫

“上海(hai)(hai)針對(dui)外地人購房的(de)門檻大(da)大(da)提(ti)高，對(dui)這(zhe)部(bu)分需求影(ying)響特(te)別大(da)，基(ji)本上都買不了了。”上海(hai)(hai)外環(huan)外閔行區一個剛需項(xiang)目的(de)負責人告訴記者。

據記者了解(jie)，該項目(mu)上(shang)周末現場熱度大減，前往詢問、看房以及下定的(de)人數較政策(ce)出臺前一個(ge)周末大幅下降三分之二(er)，日成(cheng)交更(geng)是罕(han)見地跌至零。其開發商介紹說，這個(ge)項目(mu)售價在3萬元/平方米(mi)(mi)左右(you)，主打100平方米(mi)(mi)以內的(de)兩房，屬(shu)于首次(ci)置業的(de)剛(gang)需項目(mu)，此前外地置業者占(zhan)到四成(cheng)以上(shang)。

一(yi)些主打(da)改善(shan)(shan)型需(xu)求(qiu)的樓盤同樣出現遇冷(leng)的情況。上周日，位于上海(hai)張江板塊的萬(wan)科(ke)翡翠花(hua)園項目(mu)推出125平(ping)方(fang)米和150平(ping)方(fang)米共148套房源(yuan)，單價6.2-6.6萬(wan)元(yuan)/平(ping)方(fang)米。開(kai)盤一(yi)天后，125平(ping)方(fang)米房源(yuan)還剩下(xia)8套，150平(ping)方(fang)米房源(yuan)去化情況則較差，剩余房源(yuan)較多。現場銷售人員告訴記者，150平(ping)方(fang)米大戶型房總價高，一(yi)旦首付(fu)成數提高對資金要求(qiu)大幅增加。“不(bu)少改善(shan)(shan)型購(gou)房需(xu)求(qiu)必須把老(lao)房子過戶完成才能算(suan)首套，否則就(jiu)要算(suan)二套首付(fu)七成，多出的首付(fu)一(yi)時(shi)半會(hui)兒湊不(bu)齊，只能放棄購(gou)買。”

位于上海佘山板塊(kuai)的(de)(de)國貿天(tian)(tian)悅項目上周六開(kai)盤，盡管當(dang)天(tian)(tian)去化超(chao)過80%，但(dan)在銷售人員看來，如果不(bu)是新政(zheng)(zheng)出臺(tai)，按照(zhao)之前的(de)(de)客戶積累，這個項目開(kai)盤當(dang)天(tian)(tian)“日光”肯定沒問題。“在25日樓(lou)市調(diao)控政(zheng)(zheng)策(ce)出臺(tai)后，我們趕忙聯系了所有(you)(you)前期認籌的(de)(de)客戶，排除了社保繳納年限不(bu)夠，以及(ji)不(bu)能承受二套房首付七成的(de)(de)客戶。”銷售人員坦(tan)言，雖然市場熱(re)度仍(reng)有(you)(you)延續(xu)，但(dan)已明顯感覺到了降(jiang)溫。

在(zai)深圳，上(shang)周末(mo)雖然供(gong)應量有所上(shang)升，但去化率不高(gao)，有樓盤出(chu)現部分市(shi)民(min)現場棄(qi)購現象，其中不少是(shi)投資客。“現在(zai)高(gao)點入(ru)市(shi)，在(zai)短(duan)期內脫手很(hen)困難，而且首付增加一(yi)成，成本太高(gao)，我的(de)幾位朋友都撤退了。”一(yi)位棄(qi)購的(de)投資客如此表示。

二手房(fang)市場的(de)表現亦是如此。據(ju)深圳中原地產反映，近幾周深圳二手房(fang)業(ye)主(zhu)不斷下調報價，政策(ce)落地后市場觀望情(qing)緒趨濃，短炒客繼續降價拋售，而購房(fang)者的(de)入市節(jie)奏明顯放緩。

開發商推盤節奏逐步加快

不僅是滬深等一(yi)線城市出(chu)(chu)臺了樓市新政(zheng)，南(nan)京、蘇州、武(wu)漢等二線城市也已出(chu)(chu)臺或醞釀調控政(zheng)策，抑制(zhi)當地樓市持續(xu)高(gao)熱。

上(shang)周末(mo)，一份名為《人民銀行南京(jing)(jing)分行中國(guo)銀監會(hui)江蘇(su)監管(guan)局關于規(gui)范個人住(zhu)房(fang)貸款業(ye)務(wu)促進(jin)住(zhu)房(fang)金(jin)融健康發展的通知(zhi)》的內(nei)部文(wen)件(jian)流傳開來。該文(wen)件(jian)對首(shou)套房(fang)認定標準(zhun)收緊，“首(shou)付(fu)貸”也被禁止(zhi)。業(ye)內(nei)人士表示，從文(wen)件(jian)內(nei)容來看(kan)，南京(jing)(jing)房(fang)貸恐將收緊。

而就在(zai)上海出臺新政的當天下(xia)午，武(wu)漢(han)市(shi)緊隨發(fa)布(bu)了(le)公(gong)積金貸(dai)(dai)款新政——武(wu)漢(han)市(shi)職(zhi)工(gong)家(jia)庭購買首套(tao)房(fang)申請公(gong)積金貸(dai)(dai)款最高額(e)度由過去的60萬元(yuan)下(xia)調為50萬元(yuan)，購買第(di)二套(tao)住房(fang)申請公(gong)積金貸(dai)(dai)款的最高額(e)度為50萬元(yuan)扣減首次已使(shi)用公(gong)積金貸(dai)(dai)款后(hou)的差額(e)。

在此之前，蘇州為穩定樓(lou)市已出臺10項新政，嚴格(ge)限(xian)制新盤價(jia)(jia)(jia)格(ge)，包括：同批(pi)次(ci)房源應當一(yi)次(ci)全部公(gong)示銷售價(jia)(jia)(jia)格(ge)，實際銷售價(jia)(jia)(jia)格(ge)不(bu)(bu)得高于申(shen)報價(jia)(jia)(jia)格(ge)，申(shen)報價(jia)(jia)(jia)格(ge)3個月內不(bu)(bu)宜(yi)調(diao)高，6個月內調(diao)高幅度不(bu)(bu)宜(yi)超過6%，12個月內不(bu)(bu)宜(yi)超過12%；下一(yi)批(pi)次(ci)備(bei)案預售價(jia)(jia)(jia)格(ge)不(bu)(bu)宜(yi)高于上一(yi)批(pi)次(ci)同類型房屋成交均價(jia)(jia)(jia)的6%等。

隨著各地新政相(xiang)繼(ji)落(luo)地，市場方(fang)向逐(zhu)漸明(ming)朗，樓(lou)市推盤(pan)節奏逐(zhu)步加快(kuai)，打破了此前(qian)開發商捂盤(pan)惜售、供應(ying)量縮(suo)減的(de)市場僵(jiang)局(ju)。在上海，由于新政在信貸(dai)上嚴格(ge)收(shou)緊(jin)，提(ti)高(gao)(gao)二套房首付比例(li)，對中高(gao)(gao)端項(xiang)目(mu)影(ying)響更為明(ming)顯，上周這類(lei)產品出現快(kuai)跑，入市新盤(pan)再(zai)創年內新高(gao)(gao)，達到11個，供應(ying)面積為29.7萬平方(fang)米。從供應(ying)產品來看，改善(shan)型項(xiang)目(mu)比例(li)提(ti)升(sheng)至43.6%，一改前(qian)兩周剛需項(xiang)目(mu)“一家獨大”的(de)局(ju)面。

在深圳，上(shang)周末兩天有3個新(xin)(xin)盤(pan)上(shang)市(shi)(shi)，推盤(pan)量(liang)1200余套(tao)，相(xiang)當(dang)于3月(yue)份(fen)前3周的(de)數量(liang)。深圳當(dang)地業內專(zhuan)家表示，正常情(qing)況下，到(dao)了(le)3月(yue)份(fen)市(shi)(shi)場(chang)就會(hui)回暖，但是今年存在一個政策調(diao)控的(de)預期(qi)(qi)，大家都不敢輕易出(chu)手。現在靴子落(luo)地，市(shi)(shi)場(chang)方向明朗化，新(xin)(xin)盤(pan)市(shi)(shi)場(chang)也(ye)就恢(hui)復了(le)正常的(de)節奏(zou)。記者從深圳當(dang)地多(duo)個開發商(shang)處了(le)解(jie)到(dao)，接下來3月(yue)底、4月(yue)初的(de)推盤(pan)計劃(hua)較前期(qi)(qi)有較大的(de)調(diao)整，將加(jia)大市(shi)(shi)場(chang)的(de)投(tou)放。

“政(zheng)策已經(jing)落(luo)地(di)，開(kai)發(fa)商應采(cai)取現金(jin)為王策略，加大上(shang)半年(nian)供應量(liang)(liang)，加速銷售(shou)跑量(liang)(liang)。”同策房地(di)產咨(zi)詢(xun)研究總(zong)監張(zhang)宏偉表示，受二(er)套(tao)非普通住宅(zhai)首付(fu)上(shang)升(sheng)至(zhi)70%的(de)影響，高端(duan)改善(shan)型產品將受一定影響，政(zheng)策從嚴期開(kai)發(fa)商將主打90平方米(mi)剛需類產品。對于改善(shan)類產品，開(kai)發(fa)商將拉長蓄(xu)客時(shi)間，資(zi)金(jin)面偏緊的(de)開(kai)發(fa)商不排除(chu)調整(zheng)價格，爭取以價換量(liang)(liang)促銷售(shou)。