如果(guo)你還在習慣性吐槽銀行(xing)暴利(li)，那么(me)你已經OUT了。借(jie)助互聯(lian)網平臺風生水起(qi)的(de)贖(shu)樓(lou)貸(dai)，講述(shu)了一個(ge)與傳統(tong)銀行(xing)信貸(dai)版本(ben)完(wan)全不同的(de)故事(shi)。在這個(ge)故事(shi)中(zhong)，借(jie)款(kuan)利(li)率僅僅是貸(dai)款(kuan)成本(ben)的(de)一小部分(fen)，中(zhong)介服務(wu)費才是借(jie)款(kuan)人最(zui)怕受到的(de)賬(zhang)單。

“如果是北京這種一線城市(shi)，贖樓(lou)貸(dai)的(de)貸(dai)款(kuan)利息還(huan)算是低(di)的(de)，每個月(yue)收取(qu)1.5%的(de)綜合(he)費用(yong)(yong)，貸(dai)款(kuan)期限最低(di)為30天(tian)(tian)，超過30天(tian)(tian)以上的(de)每10天(tian)(tian)收取(qu)0.5%的(de)綜合(he)費用(yong)(yong)，不(bu)足10天(tian)(tian)按照10天(tian)(tian)計算”，某經營贖樓(lou)貸(dai)業務的(de)互聯網平(ping)臺(tai)客服(fu)對《證券日報》記者表示，“此外，你所售房屋的(de)購房人辦理(li)按揭(jie)貸(dai)款(kuan)也必須在本平(ping)臺(tai)辦理(li)。”

贖樓貸“變形”

“過去(qu)我(wo)們平臺收(shou)到的首付貸申請比(bi)較多(duo)，現在這項業務被(bei)監管叫停后，贖樓(lou)貸業務的占比(bi)明(ming)顯(xian)增加了(le)”，上(shang)述(shu)客(ke)服人員對本(ben)報(bao)記者表示。

贖(shu)樓(lou)(lou)是(shi)二手房交(jiao)易中的(de)常見術語(yu)，意為(wei)付(fu)清賣方(fang)房產的(de)抵(di)押(ya)貸款本息并注(zhu)銷(xiao)抵(di)押(ya)登記，將(jiang)房產證(zheng)贖(shu)出；房產證(zheng)贖(shu)出且抵(di)押(ya)登記被(bei)(bei)注(zhu)銷(xiao)后(hou)，視為(wei)贖(shu)樓(lou)(lou)完(wan)成。而賣方(fang)為(wei)了(le)贖(shu)樓(lou)(lou)申請的(de)借款，則被(bei)(bei)稱之(zhi)為(wei)贖(shu)樓(lou)(lou)貸，這種方(fang)法(fa)也(ye)在(zai)客觀上規避了(le)監管部(bu)門對于(yu)轉按揭的(de)限制。

此(ci)前(qian)銀(yin)行開展贖樓(lou)貸業務，通常至(zhi)少需(xu)要進(jin)(jin)行5個步驟才(cai)能完成(cheng)：房產賣(mai)(mai)方向原貸款銀(yin)行申(shen)請提前(qian)還(huan)(huan)貸款贖樓(lou)，買方向銀(yin)行申(shen)請二手房按揭(jie)貸款，并(bing)提交銀(yin)行所需(xu)資(zi)(zi)(zi)料(liao)，辦(ban)理資(zi)(zi)(zi)金監管手續；銀(yin)行經初步審(shen)查后，擬(ni)同(tong)意向買方發放二手樓(lou)按揭(jie)貸款的，出具《二手樓(lou)按揭(jie)貸款承諾書》；房地產買賣(mai)(mai)雙方向融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)擔(dan)保(bao)公(gong)(gong)司(si)(si)(si)申(shen)請贖樓(lou)貸款擔(dan)保(bao)，簽署擔(dan)保(bao)文件，并(bing)向融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)擔(dan)保(bao)公(gong)(gong)司(si)(si)(si)提交所需(xu)資(zi)(zi)(zi)料(liao)；融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)公(gong)(gong)司(si)(si)(si)進(jin)(jin)行調(diao)查與審(shen)批(pi)(pi)后，房地產買賣(mai)(mai)雙方到公(gong)(gong)證處辦(ban)理全(quan)權委托公(gong)(gong)證；經銀(yin)行審(shen)批(pi)(pi)同(tong)意后，同(tong)意提前(qian)還(huan)(huan)貸，融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)擔(dan)保(bao)公(gong)(gong)司(si)(si)(si)向銀(yin)行還(huan)(huan)賣(mai)(mai)方原貸款的余額，贖樓(lou)成(cheng)功。

由于(yu)贖樓(lou)貸(dai)手(shou)續比(bi)較(jiao)復雜，商業(ye)銀(yin)行和客戶對于(yu)此(ci)項業(ye)務(wu)(wu)都興(xing)致不高。一家曾在部分區域推出(chu)過(guo)贖樓(lou)貸(dai)的股(gu)份制銀(yin)行的信貸(dai)人(ren)員對《證券日報》記者表示，目前該行已經并(bing)沒有此(ci)項業(ye)務(wu)(wu)，與抵押(ya)房產(chan)相(xiang)關的業(ye)務(wu)(wu)主(zhu)(zhu)要剩下房產(chan)二(er)次抵押(ya)貸(dai)款，貸(dai)款資金投(tou)向主(zhu)(zhu)要是生產(chan)經營(ying)或資金周轉，與房產(chan)交易無(wu)關。

不(bu)(bu)過(guo)，一(yi)些(xie)線(xian)(xian)上、線(xian)(xian)下的中介平臺(tai)對于(yu)贖(shu)樓(lou)貸(dai)(dai)熱情高漲，尤其是在(zai)目(mu)前(qian)首(shou)付貸(dai)(dai)被叫(jiao)停的背景下，贖(shu)樓(lou)貸(dai)(dai)甚至成為部分中介的“拳頭產(chan)品”。與一(yi)般銀行業務規則(ze)不(bu)(bu)同，在(zai)這些(xie)中介平臺(tai)申請“贖(shu)樓(lou)貸(dai)(dai)”的客戶通常不(bu)(bu)需要提(ti)供擔保，提(ti)交申請材料后1天(tian)至3天(tian)內就能審核完畢。

在一家線上中(zhong)(zhong)介(jie)平臺(tai)，贖樓貸(dai)產(chan)品被形(xing)容為(wei)“利率抄底，零手續費”，實際月利率為(wei)1.5%，其(qi)額度最(zui)高更是可(ke)以(yi)達到300萬元。該中(zhong)(zhong)介(jie)以(yi)借(jie)款100萬元，期限41天為(wei)例(li)，分(fen)別(bie)測算了自(zi)己(ji)與(yu)某房(fang)產(chan)中(zhong)(zhong)介(jie)和某房(fang)產(chan)網站(zhan)的收費標準，得出的還款總額分(fen)別(bie)是102.05萬元、103.33萬元和102.5萬元。

事(shi)實上，雖然年化利率達(da)到了18%，但(dan)(dan)是(shi)(shi)該(gai)中(zhong)介平(ping)臺(tai)對于贖樓(lou)貸的收費還(huan)確(que)實相對便宜。《證券日報》記者咨(zi)詢另一家平(ping)臺(tai)時雖然同(tong)樣(yang)獲悉北京(jing)地區(qu)贖樓(lou)貸每(mei)個月的綜(zong)合(he)費用(yong)為1.5%，但(dan)(dan)是(shi)(shi)也同(tong)時被(bei)告知“借(jie)款期限超過30天的每(mei)10天收取(qu)0.5%的綜(zong)合(he)費用(yong)，不足10天按照10天計(ji)算(suan)”，而(er)且買房人辦理(li)按揭貸款也必(bi)須(xu)在(zai)該(gai)平(ping)臺(tai)辦理(li)，費用(yong)大概在(zai)3000元左右。而(er)如果(guo)是(shi)(shi)在(zai)像長沙、蘇州等二、三線城市，贖樓(lou)貸的綜(zong)合(he)服務(wu)費更高，月息大多在(zai)1.8%-2%之間。

此(ci)外，《證券日報》記者在暗(an)訪(fang)中發現，贖(shu)樓(lou)貸雖然號稱(cheng)比較(jiao)安全，但是(shi)其資金實(shi)際用途已經發生了(le)“變(bian)形”，部分(fen)贖(shu)樓(lou)的(de)目的(de)并非是(shi)為了(le)便于房產交易(yi)，而是(shi)為了(le)提高估(gu)值(zhi)重新(xin)抵押。

“去年下半年以(yi)來，一(yi)(yi)線城市(shi)房價快速上漲，部(bu)區域房產(chan)的升值幅(fu)度在30%以(yi)上，房主希望按照新估值向銀行申請(qing)抵(di)押貸(dai)(dai)款，因(yin)此急(ji)于償還原有的按揭貸(dai)(dai)款或抵(di)押貸(dai)(dai)款”，北京一(yi)(yi)家號稱注冊(ce)資(zi)金5000萬元的投(tou)資(zi)擔保公司的業務(wu)人員對(dui)本(ben)報(bao)記者表示。

“單(dan)純從操作(zuo)流程(cheng)來看(kan)，先解除轉(zhuan)按揭抵押(ya)(ya)，再重(zhong)新申(shen)請房屋抵押(ya)(ya)貸(dai)款(kuan)并不違規(gui)，只不過，貸(dai)款(kuan)客(ke)戶一(yi)方面申(shen)請了年化利率高(gao)達18%的贖樓(lou)貸(dai)，另一(yi)方面又申(shen)請金額和(he)比例較高(gao)的房屋抵押(ya)(ya)貸(dai)款(kuan)，其(qi)流動(dong)性風險明(ming)顯增(zeng)高(gao)，而且過程(cheng)中借款(kuan)人(ren)很(hen)可能(neng)擅自改(gai)(gai)變(bian)了抵押(ya)(ya)貸(dai)款(kuan)的資金用途”，一(yi)位股份制銀(yin)行的相關人(ren)士對《證券日報(bao)》記者表(biao)示，“如果改(gai)(gai)變(bian)貸(dai)款(kuan)資金用途被銀(yin)行查實(shi)，銀(yin)行肯定會要求客(ke)戶提前(qian)清償貸(dai)款(kuan)。”

理財產品遭秒殺

由于還款來(lai)源顯(xian)示(shi)為(wei)賣(mai)房款，且各家中(zhong)介平臺紛紛表示(shi)對借款人進行了學歷認證(zheng)(zheng)、戶口認證(zheng)(zheng)、征信認證(zheng)(zheng)、收(shou)入認證(zheng)(zheng)、實地認證(zheng)(zheng)等項(xiang)風控措施，贖(shu)(shu)樓貸業務(wu)衍生(sheng)出(chu)(chu)來(lai)的(de)(de)(de)理(li)財產(chan)品(pin)頗(po)受歡迎(ying)，甚(shen)至被秒殺。需要說明的(de)(de)(de)是(shi)，本(ben)文對于贖(shu)(shu)樓貸相關(guan)(guan)理(li)財產(chan)品(pin)的(de)(de)(de)界定(ding)是(shi)根(gen)據貸款用途進行判(pan)定(ding)，借款目的(de)(de)(de)為(wei)贖(shu)(shu)樓或表述為(wei)“為(wei)業主付清(qing)所(suo)出(chu)(chu)售或抵押(ya)房屋(wu)的(de)(de)(de)貸款本(ben)息并注銷抵押(ya)登記，將(jiang)房產(chan)證(zheng)(zheng)贖(shu)(shu)出(chu)(chu)，以便房屋(wu)進行出(chu)(chu)售過戶或再次貸款”的(de)(de)(de)理(li)財產(chan)品(pin)被視為(wei)贖(shu)(shu)樓貸相關(guan)(guan)理(li)財產(chan)品(pin)。

在(zai)鏈家理財頻(pin)道，《證券日報》記者看到，代(dai)號為“家多寶9號-160328003”的(de)產(chan)品(pin)售罄僅(jin)花了2分零3秒。該(gai)項(xiang)目預期年化(hua)收益率(lv)6.48%，項(xiang)目期限為75天（一次性還本(ben)付息），項(xiang)目規(gui)模120萬元，但(dan)僅(jin)6個投資者就完成了認購，其中最(zui)(zui)大(da)一筆(bi)認購金額(e)為99萬元，最(zui)(zui)小一筆(bi)認購為1.5萬元。

本報記者隨后點擊鏈家理財(cai)多(duo)(duo)個(ge)同類產品發現(xian)，多(duo)(duo)款(kuan)贖樓貸相關理財(cai)產品都(dou)是在2分(fen)鐘(zhong)-7分(fen)鐘(zhong)之間售罄的。而且，投資者的資金實力也都(dou)不可(ke)(ke)小覷，一、兩百萬元的項(xiang)目經常10筆左右的認(ren)購就可(ke)(ke)“包圓兒”。

在一家互(hu)聯(lian)網中介平臺，“我要(yao)理(li)財”和“我要(yao)貸款(kuan)”兩個項目均(jun)可點(dian)擊進入(ru)。其中，贖樓貸的(de)年化利(li)率或成(cheng)綜合服務(wu)費在18%以上（除了(le)地域外，收費標準(zhun)通常(chang)還與借款(kuan)人的(de)征(zheng)信情況有關），而理(li)財端(duan)的(de)贖樓貸相關產品的(de)年化預期(qi)收益率僅為6%。

《證券日報》記者(zhe)就借款端和理財(cai)端懸殊的(de)收(shou)費詢(xun)問(wen)了該(gai)平臺(tai)工作人(ren)員，但僅被告知兩(liang)項業務的(de)收(shou)費或收(shou)益(yi)標準由不同的(de)部門負(fu)責制(zhi)定。

“雖然分(fen)屬(shu)不同(tong)的(de)業務部門管(guan)理，但是兩(liang)項(xiang)業務的(de)相(xiang)互(hu)依存是顯而(er)易(yi)見(jian)的(de)，投資者作(zuo)為資金風險的(de)主要承擔者，僅獲得(de)了(le)借(jie)款人所付費用的(de)三(san)分(fen)之一(yi)甚(shen)至不足三(san)分(fen)之一(yi)，而(er)平臺利用信息中介的(de)優(you)勢(shi)地位(wei)，獲得(de)三(san)分(fen)之二的(de)費用，這種分(fen)配方式的(de)合理性值得(de)推敲(qiao)”，資深法律界人士對《證券日報》記者表示。

“現在銀行的息(xi)差一(yi)直(zhi)在收窄，如果將銀行作為一(yi)個大(da)型資金中介平臺(tai)來看，銀行的收費占比遠(yuan)遠(yuan)達不到(dao)上述平臺(tai)的水平”，上市銀行有關人士對本報記者表示。

本報(bao)記(ji)者查閱(yue)平(ping)安銀(yin)(yin)行(xing)日(ri)前公布的(de)2015年年報(bao)發現，該行(xing)生息資(zi)產(chan)的(de)平(ping)均收(shou)益(yi)率(lv)(lv)為(wei)5.51%，計息負債的(de)平(ping)均成(cheng)本為(wei)2.88%，凈息差僅為(wei)2.77%。從歷年的(de)上市銀(yin)(yin)行(xing)年報(bao)來(lai)看，平(ping)安銀(yin)(yin)行(xing)的(de)凈息差屬于比較高的(de)，而(er)且銀(yin)(yin)行(xing)物理網(wang)點的(de)運營成(cheng)本也是遠高于互(hu)聯網(wang)平(ping)臺。作為(wei)資(zi)金中介，銀(yin)(yin)行(xing)其占據的(de)息差與儲戶收(shou)益(yi)率(lv)(lv)的(de)比值尚(shang)難達到(dao)(dao)1:1，而(er)互(hu)聯網(wang)平(ping)臺已經可以達到(dao)(dao)2:1，贖樓貸借貸端以及理財(cai)端的(de)費率(lv)(lv)標準的(de)合(he)理性確實(shi)值得商榷(que)。

編輯：姚祥(xiang)云 審核：向江林