編者按：在房地產業(ye)務鏈條上，金融似乎永遠是不可或缺的(de)一環。曾經風生水起(qi)的(de)首(shou)付貸如(ru)今雖然(ran)面(mian)(mian)臨圍剿，但是已經被培(pei)養出來的(de)市場需求似乎不愿意就此隱(yin)退；而繞過了轉(zhuan)按揭(jie)限制的(de)贖樓貸雖然(ran)以(yi)“低風險”的(de)形象(xiang)呈現在公眾(zhong)面(mian)(mian)前，然(ran)而面(mian)(mian)對(dui)在利益分配和(he)信息掌(zhang)握上均強(qiang)勢的(de)中(zhong)介，低風險更多的(de)只能依靠房價的(de)“單邊向上”。

“首(shou)(shou)付(fu)貸(dai)”是近(jin)期樓市熱詞，通(tong)過(guo)房產中介(jie)、P2P、互聯網眾(zhong)籌、消費信用貸(dai)款(kuan)(kuan)等(deng)渠道籌集購房首(shou)(shou)付(fu)款(kuan)(kuan)的現象并(bing)不鮮(xian)見。近(jin)日(ri)，央行(xing)、各地金(jin)融(rong)監(jian)管機(ji)構開始(shi)對“首(shou)(shou)付(fu)貸(dai)”進行(xing)清理整頓，“首(shou)(shou)付(fu)貸(dai)”雖然緊急剎車，購房者、投資(zi)者的資(zi)金(jin)需求并(bing)未跟著“首(shou)(shou)付(fu)貸(dai)”的叫停而(er)立即熄滅。

《證券日(ri)報》記者(zhe)近日(ri)調查發現，首付(fu)(fu)貸(dai)由明轉暗，消費貸(dai)、信用(yong)(yong)貸(dai)等產品仍在為買(mai)房(fang)首付(fu)(fu)提供(gong)資金。并且，對于信用(yong)(yong)貸(dai)能否用(yong)(yong)來支付(fu)(fu)購(gou)房(fang)首付(fu)(fu)，多位貸(dai)款公司的業務員表示“客戶不需要告知貸(dai)款用(yong)(yong)途”。同時，房(fang)產中介也(ye)想出(chu)了另類(lei)的“中介服務”來降低購(gou)房(fang)者(zhe)的首付(fu)(fu)款。

信用貸接過

首付貸“大旗”

《證(zheng)券日報》記者以(yi)(yi)客戶身份咨詢了幾家貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)擔(dan)保公司，其中(zhong)一(yi)家公司的(de)業務員表示，“可以(yi)(yi)幫客戶向(xiang)銀(yin)行申(shen)請(qing)無(wu)抵押信用貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)，手續費為貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)額的(de)2%，貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)期限最長為5年，一(yi)般批(pi)準3年，根(gen)據客戶的(de)資質情(qing)況，貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)金額幾萬元(yuan)到幾百(bai)萬元(yuan)不等(deng)，利率一(yi)般為年化10%-20%，最快5個工作日就能放款(kuan)(kuan)。”

另(ling)一(yi)家貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)公(gong)司(si)在(zai)詢問(wen)了記者收(shou)入與工作情(qing)況(kuang)后表示“符合貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)條件”，“無抵押信用(yong)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)最多貸(dai)(dai)3年，最多100萬(wan)元，利率一(yi)般為年化10%-15%，手(shou)續費為貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)額(e)的2.5%。如(ru)果能提供房產或者自營公(gong)司(si)等證明(ming)，貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)金額(e)可(ke)以(yi)更多，貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)期(qi)限最多可(ke)以(yi)申請到10年，手(shou)續費可(ke)以(yi)降至貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)額(e)的2%，不需要抵押。”

該工作人員還表示：“如果(guo)貸(dai)款金(jin)額比較大，我們公司需(xu)要在(zai)多(duo)家銀行(xing)申請(qing)信(xin)用貸(dai)，可能時間上會稍慢一些(xie)，但肯(ken)定能申請(qing)到(dao)客戶需(xu)要的金(jin)額。”

對于這類貸(dai)(dai)款(kuan)能否用(yong)于購房首付，本報記者咨詢的(de)幾家(jia)貸(dai)(dai)款(kuan)擔保公司均表示“客戶的(de)貸(dai)(dai)款(kuan)用(yong)途由(you)自己決定，不需要告(gao)知擔保公司。”

事實上，信用(yong)貸(dai)、消(xiao)(xiao)費(fei)貸(dai)挪用(yong)的問題近幾年一直(zhi)存在(zai)。2013年12月(yue)份，銀監會下發(fa)《關(guan)于(yu)(yu)個人消(xiao)(xiao)費(fei)貸(dai)款領(ling)域風險提示的通知》，其中明確(que)規定消(xiao)(xiao)費(fei)信用(yong)貸(dai)款不能用(yong)于(yu)(yu)購房，而且貸(dai)款用(yong)途應以銷(xiao)售發(fa)票作為(wei)貿易背景真實性(xing)的證(zheng)明材料。

據記者了解，雖然個(ge)人去銀行申(shen)請消費貸款需要(yao)提供(gong)發票等證明(ming)(ming)材料，但通(tong)過貸款擔保公司(si)的一(yi)條龍服務，這(zhe)一(yi)證明(ming)(ming)要(yao)求(qiu)形同虛(xu)設，而銀行一(yi)般也沒有足夠資源逐一(yi)審(shen)核。

提高評估價

變相降首付

事實上，除了貸款擔(dan)保公司，還有中介可以幫助(zhu)解決“首付(fu)不足(zu)”。

《證券日報》記者近(jin)日走訪北(bei)京地(di)區各大房產中介(jie)發現，部分中介(jie)公司仍有辦法(fa)幫客戶解決首付款不(bu)足的(de)問題。

“我想要買(mai)房(fang)子，但是(shi)首付款(kuan)不夠怎么辦？”本報(bao)記(ji)者以購房(fang)者身份向房(fang)產經紀人拋出這個問(wen)題(ti)時，得到(dao)最多(duo)的回答是(shi)，“首付差(cha)得多(duo)嗎，如(ru)果不多(duo)的話，我們(men)可以將房(fang)屋的評估價做高，提高貸款(kuan)金額。”

據(ju)了解，這種提高估值減(jian)輕首付壓力的(de)(de)(de)(de)原理來自(zi)銀(yin)行對房(fang)屋評(ping)估價(jia)的(de)(de)(de)(de)認(ren)可度。據(ju)了解，通常簽訂購房(fang)合同后，房(fang)產(chan)中介會根(gen)據(ju)客戶選擇(ze)(ze)的(de)(de)(de)(de)按揭(jie)銀(yin)行選擇(ze)(ze)該(gai)銀(yin)行認(ren)可的(de)(de)(de)(de)評(ping)估機構對房(fang)屋價(jia)格進行評(ping)估，出于(yu)風險(xian)考慮，根(gen)據(ju)房(fang)屋位(wei)置、年限等指標綜合考慮，房(fang)屋的(de)(de)(de)(de)評(ping)估價(jia)一般不會超過房(fang)屋市價(jia)的(de)(de)(de)(de)85%。

以一(yi)套市值500萬(wan)元的房(fang)屋為(wei)(wei)例，按照評(ping)估價85%計算，房(fang)屋的評(ping)估價為(wei)(wei)425萬(wan)元，按照目前北京地區首套房(fang)貸款(kuan)(kuan)標(biao)準來看，購房(fang)者(zhe)最多可以貸款(kuan)(kuan)297.5萬(wan)元（425*0.7），向下取(qu)整為(wei)(wei)297萬(wan)元，即首付(fu)款(kuan)(kuan)為(wei)(wei)203萬(wan)元。也(ye)就是(shi)說，雖然目前北京地區首套房(fang)的最低首付(fu)為(wei)(wei)30%，但是(shi)選擇購買二手房(fang)的買家，首付(fu)款(kuan)(kuan)肯(ken)定高于30%。

根據多位房(fang)產中介(jie)對本(ben)報記者的(de)(de)介(jie)紹，目前由于首付貸叫停，中介(jie)和銀行都不想(xiang)錯失一些優質客戶(hu)，部(bu)分銀行對評(ping)估(gu)公司的(de)(de)評(ping)估(gu)價(jia)采取“睜一只眼閉一只眼”的(de)(de)態度，首付款緊張的(de)(de)購房(fang)者可(ke)(ke)以鉆空子，和中介(jie)有合(he)作的(de)(de)評(ping)估(gu)機(ji)構甚(shen)至(zhi)可(ke)(ke)以將房(fang)屋的(de)(de)評(ping)估(gu)價(jia)做到市價(jia)的(de)(de)100%。

以(yi)上述500萬(wan)元(yuan)的房屋(wu)為例，按照評(ping)估價100%計算，首(shou)付(fu)款(kuan)可以(yi)降為150萬(wan)元(yuan)，也(ye)就是說(shuo)減少了逾(yu)50萬(wan)元(yuan)。由于目前個人住房商業(ye)貸款(kuan)多為八五折的優惠利率（4.165%），首(shou)付(fu)款(kuan)的降低(di)實際上比以(yi)前向房產中介(jie)或貸款(kuan)公司借(jie)的“首(shou)付(fu)貸”更為劃(hua)算。

如果通(tong)過降低評估價降低首付(fu)仍(reng)不(bu)能覆蓋首付(fu)款(kuan)怎么辦？房產中介(jie)還有辦法。

北京地區一家(jia)大型房產(chan)中介的(de)(de)經紀人(ren)告訴《證(zheng)券日(ri)報》記者，“如果您選(xuan)定了房子(zi)，我們(men)在合同上(shang)可以(yi)多寫(xie)一些，這樣就可以(yi)向銀行申請更(geng)大額(e)的(de)(de)按(an)揭貸款。當然，需要先按(an)照(zhao)虛假合同付(fu)(fu)30%的(de)(de)首付(fu)(fu)，首付(fu)(fu)的(de)(de)來源等定下房子(zi)以(yi)后再具體(ti)商量(liang)。”

當本(ben)報記者向該經紀人咨(zi)詢是否有之前合作過的貸款公司，可(ke)(ke)以幫忙辦理貸款時(shi)，這位經紀人則表示：“我沒有這個(ge)權限，具(ju)體(ti)等(deng)定下房子以后再(zai)想(xiang)辦法就可(ke)(ke)以。”

在(zai)《證券日報》記者走訪過程中(zhong)，一位在(zai)中(zhong)介(jie)(jie)看房的(de)客戶在(zai)得知記者來(lai)意后(hou)提(ti)示本報記者：“你向普通的(de)經紀(ji)人咨詢沒有(you)用，現在(zai)監管比較嚴，中(zhong)介(jie)(jie)也比較謹慎，可以通過老客戶介(jie)(jie)紹來(lai)咨詢，會得到不少(shao)‘干貨’。”

編輯：姚祥(xiang)云(yun) 審(shen)核：向江林