每(mei)經編輯｜魏瓊    

每經實習記者 魏瓊

又一次傳言成真了，上海剛出臺9大新政調控樓市(shi)(shi)，深圳(zhen)瘋傳(chuan)已久(jiu)的(de)樓市(shi)(shi)新政也出臺(tai)了。

3月25日晚，為貫徹落實國家(jia)對房(fang)(fang)地(di)產市場分類調控、因(yin)城施策的要(yao)求，推進(jin)住(zhu)房(fang)(fang)供(gong)給(gei)側結構性改(gai)革，深圳(zhen)市人民政府辦(ban)公(gong)廳出臺《關于完善(shan)住(zhu)房(fang)(fang)保障體系(xi)促(cu)(cu)進(jin)房(fang)(fang)地(di)產市場平穩健(jian)康(kang)發展的意見》，以促(cu)(cu)進(jin)深圳(zhen)樓市健(jian)康(kang)發展。

意見明確實行差別化住房信貸政策，對購房人家庭名下在本市無房且近2年內無住房貸款記錄的，貸款首付比例仍繼續執行最低3成；對購房人家庭名下在本市無房但近2年內有住房貸款記錄的或在本市已有一套住房但已結清相應住房貸款的，貸款首付比例執行最低4成。

本市戶籍居民家庭限購2套住房，能提供自購房之日起計算的前3年及以上在本市連續繳納個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。

需要(yao)注意(yi)的是，新(xin)政自政策(ce)發(fa)布之日起，立刻實施，沒有一(yi)點(dian)(dian)點(dian)(dian)防(fang)備，上(shang)海的樓(lou)市新(xin)政給了購房者一(yi)晚的時間趕上(shang)樓(lou)市“末(mo)班(ban)車”，深夜出臺新(xin)政，真叫人(ren)有點(dian)(dian)措手(shou)不及(ji)。

對于此(ci)次(ci)新政(zheng)(zheng)的影響，易居(ju)研(yan)究(jiu)院智庫中心研(yan)究(jiu)總監嚴躍(yue)進(jin)認(ren)為出臺(tai)此(ci)類(lei)政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)，實際上(shang)(shang)也是(shi)模仿(fang)上(shang)(shang)海(hai)的做法(fa)，此(ci)次(ci)政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)出臺(tai)，應該對房價持(chi)續上(shang)(shang)漲的態勢形成震(zhen)懾力。

嚴躍進認為，此類政策(ce)對(dui)于深圳房(fang)(fang)地產市場(chang)的(de)后(hou)續發(fa)展(zhan)會(hui)(hui)形成以下(xia)(xia)幾個影(ying)響。第(di)一(yi)、深圳房(fang)(fang)地產市場(chang)的(de)發(fa)展(zhan)將會(hui)(hui)面臨更(geng)多約束，這(zhe)使(shi)得(de)后(hou)續購房(fang)(fang)者(zhe)實(shi)際(ji)上(shang)在炒房(fang)(fang)等方(fang)面會(hui)(hui)有更(geng)大的(de)成本，進而這(zhe)會(hui)(hui)抑制投(tou)資投(tou)機需(xu)求。第(di)二、由于此前(qian)深圳的(de)房(fang)(fang)價(jia)(jia)已經偏高(gao)，所以此類政策(ce)的(de)出臺(tai)，一(yi)定(ding)程度上(shang)會(hui)(hui)使(shi)得(de)部分(fen)虛高(gao)樓(lou)盤的(de)價(jia)(jia)格(ge)上(shang)漲態(tai)勢得(de)到遏(e)制，后(hou)續樓(lou)盤高(gao)價(jia)(jia)現(xian)象(xiang)的(de)出現(xian)會(hui)(hui)減少。第(di)三(san)、對(dui)于剛需(xu)購房(fang)(fang)者(zhe)而言，會(hui)(hui)因為目前(qian)政策(ce)的(de)出臺(tai)而獲得(de)利好。部分(fen)板塊的(de)價(jia)(jia)格(ge)或有下(xia)(xia)調的(de)可能，進而使(shi)得(de)購房(fang)(fang)者(zhe)的(de)購房(fang)(fang)成本相對(dui)降低。

后續(xu)一些(xie)周邊城(cheng)市(shi)來說，實(shi)際上會(hui)因為(wei)深圳(zhen)的(de)限購而面(mian)臨價(jia)格(ge)(ge)上漲的(de)壓(ya)力(li)。主要是(shi)東(dong)莞、惠(hui)州、中(zhong)山等(deng)城(cheng)市(shi)會(hui)面(mian)臨房價(jia)上漲的(de)態勢。尤其(qi)是(shi)此前中(zhong)山開(kai)始認可深圳(zhen)公積金(jin)到(dao)中(zhong)山購房的(de)做法，因此，后續(xu)會(hui)有一波購房需(xu)求導入到(dao)此類城(cheng)市(shi)中(zhong)，進而加(jia)快房屋價(jia)格(ge)(ge)的(de)上漲。

對于社保由1年改為3年，嚴躍進(jin)認(ren)為(wei)，通過將社保的(de)繳納年限進(jin)行(xing)調高，使得外地購房(fang)(fang)群體的(de)購房(fang)(fang)門檻抬高，進(jin)而(er)使得后(hou)續(xu)深圳房(fang)(fang)地產市場(chang)的(de)投資投機(ji)渠道相(xiang)對收窄會有一(yi)定(ding)的(de)誤傷(shang)，但總體上(shang)會對后(hou)續(xu)房(fang)(fang)地產市場(chang)的(de)健(jian)康發展(zhan)起到(dao)支撐作用。當然一(yi)個負面影響可能是，購房(fang)(fang)者或到(dao)周邊的(de)東莞、惠(hui)州等城市進(jin)行(xing)購房(fang)(fang)，進(jin)而(er)炒高房(fang)(fang)價，這(zhe)是提防(fang)的(de)一(yi)個內(nei)容。

認房又認貸實際上是更為嚴厲的一種做法，目前商業銀行貸款是可以實現全國聯網查詢的，這個時候一些非深圳本地的購房者，或者在外地本身是有房產的，到深圳炒房必然要接受此類信貸審查。如果房貸還沒有償付完畢，那么就不可能享受首套住房的優惠。換言之，提高4成(cheng)后使得部分(fen)購房者的購房成(cheng)本加大(da)。若要規避此(ci)類政(zheng)策(ce)風險，那(nei)么就(jiu)需要先(xian)拋售其他城市的住房，進而滿(man)足償付完貸款的要求。

從后續市場預測看，嚴躍進補充到，深圳目前房價總體處于高位，所以價格層面上可能會趨于平穩，但期待其快速下跌其實并不科學。深圳目前新房的庫存規模相對小，后續整個市場購房需求依然會“角逐”此類相對少的房源，進而帶來房價的繼續上漲，只是幅度會收窄。而成交量上，確實會有收縮的可能，或成交面積相比目前月平均水平會出現環比跌幅在20%左右的水平。 

附深圳樓市新政全文：

各區人(ren)民政府，市政府直屬(shu)各單位：

為(wei)貫徹落實國(guo)家對房地(di)產市場(chang)分類調控、因城施策的要求(qiu)，推進住房供給側結(jie)構性(xing)改革，經市政府同意(yi)，現就完善我市住房保障體系、促進房地(di)產市場(chang)平(ping)穩健(jian)康(kang)發展提出以下意(yi)見：

一、多渠道增加(jia)住房(fang)供應

加(jia)(jia)大住(zhu)房供應力度，通過增(zeng)加(jia)(jia)居住(zhu)用地供應、盤(pan)活閑置土地、加(jia)(jia)大城市更新和棚戶(hu)區改造力度，從供給側加(jia)(jia)快(kuai)住(zhu)房有效供應，平衡供求(qiu)關系。

二、完(wan)善住(zhu)房保障(zhang)體系(xi)

加大保障性安居工程建設力度，“十三五”期間全市籌集建設40萬套、有效供應35萬套(tao)人(ren)才安居和保障性住房，進(jin)一步完善多渠道(dao)、分層次(ci)、廣覆蓋的(de)住房保障體(ti)系(xi)。

三、實(shi)行差別化住房信貸政(zheng)策

對購房人家庭名下在本市無房且近2年內無住房貸款記錄的，貸款首付比例仍繼續執行最低3成；對購房人家庭名下在本市無房但近2年內有住房貸款記錄的或在本市已有一套住房但已結清相應住房貸款的，貸款首付比例執行最低4成。

人民銀(yin)行深圳市中心支(zhi)行、深圳銀(yin)監局指導各商(shang)(shang)業銀(yin)行分類調整(zheng)個人住(zhu)(zhu)房貸款最(zui)低首付(fu)比例，各商(shang)(shang)業銀(yin)行應嚴格執行并進一步加強住(zhu)(zhu)房信貸風險控制(zhi)。

四、完善購房政策

本市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭）限購2套住房；能提供自購房之日起計算的前3年及以上在本市連續繳納個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套(tao)住房(fang)(fang)。對境外機構和個(ge)人購房(fang)(fang)，嚴格按照有關政(zheng)策執行。購房(fang)(fang)時間的認(ren)定(ding)，以在本市房(fang)(fang)地產主管(guan)部門信息系統(tong)網(wang)簽(qian)購房(fang)(fang)合同的時間為(wei)準。

五、規(gui)范房地產(chan)市場秩序

加強全市房地產行(xing)(xing)業(ye)誠信(xin)管理體(ti)系建設，推(tui)動(dong)企業(ye)和(he)從(cong)業(ye)人(ren)員(yuan)誠信(xin)經營。推(tui)動(dong)全市誠信(xin)信(xin)息聯網，形成監(jian)管合力，實現行(xing)(xing)政監(jian)管與行(xing)(xing)業(ye)自律(lv)的聯動(dong)。堅(jian)決(jue)依法打(da)擊和(he)查處虛(xu)假“日光盤”、“捂(wu)盤惜售(shou)”、“陰陽合同”等違(wei)法違(wei)規(gui)行(xing)(xing)為，規(gui)范中介機構和(he)從(cong)業(ye)人(ren)員(yuan)經營行(xing)(xing)為。

六(liu)、加(jia)強房地產(chan)金(jin)融風險防控

結合前期全市(shi)首付(fu)貸(dai)風險排(pai)查情況，繼續開展全市(shi)金(jin)(jin)融(rong)(rong)風險排(pai)查和專項(xiang)整(zheng)治，嚴禁互(hu)聯(lian)網金(jin)(jin)融(rong)(rong)企業(ye)(ye)(ye)、小額貸(dai)款公司(si)等(deng)金(jin)(jin)融(rong)(rong)機構從事首付(fu)貸(dai)、眾籌購(gou)房、過橋貸(dai)等(deng)金(jin)(jin)融(rong)(rong)杠(gang)桿配資(zi)業(ye)(ye)(ye)務。行(xing)業(ye)(ye)(ye)協會應充分發(fa)揮自(zi)律功能(neng)，引導(dao)互(hu)聯(lian)網金(jin)(jin)融(rong)(rong)企業(ye)(ye)(ye)、小額貸(dai)款公司(si)等(deng)規范經營。商業(ye)(ye)(ye)銀(yin)行(xing)應加強對購(gou)房首付(fu)款的來源核查。

本意見自發(fa)布之日(ri)起實施。