每經編輯｜吳若凡     

（本文原載于微(wei)公眾號“邦(bang)地產”real-estate-circle）

最近一線樓市(shi)漲幅可不是一般的，特別是上海(hai)。很多人就在問(wen)了，這是為什(shen)么呢？

邦爺終于從數據(ju)叢(cong)中(zhong)找(zhao)出了原因…

中(zhong)指的數據顯(xian)示，上(shang)海新建住(zhu)宅價格自2015年(nian)1月(yue)以(yi)來持續上(shang)漲，截至2016年(nian)2月(yue)已連續14個月(yue)上(shang)漲，累計(ji)漲幅達(da)16%。

2015年11月(yue)至今，商品住宅連續四(si)個月(yue)供不(bu)應求，導致部分“恐慌性(xing)購房”。

3月上旬

2月

從這兩組數據(ju)的(de)對比不難看出，2月上(shang)(shang)海批準的(de)預售面(mian)積為15.5萬平方米，而去年同期2月批準的(de)預售面(mian)積為58萬平方米，兩者相差(cha)近4倍。今年3月上(shang)(shang)旬只(zhi)有7.4萬平方米，去年同期則在(zai)51萬平方米，兩者相差(cha)近7倍。

而根據中指最新數據顯示，今年2月，上海庫存消化時間已經縮短至6.87個月。

一方(fang)面是(shi)寬松(song)政策支(zhi)持(chi)下改善性(xing)需求迅速釋放，“以(yi)房換(huan)房”人群增(zeng)加(jia)，另(ling)一方(fang)面是(shi)新增(zeng)供(gong)應面積的減少(shao)。

從上(shang)海近十年(nian)(nian)(nian)成交來看，自2006年(nian)(nian)(nian)以來的10年(nian)(nian)(nian)時(shi)間，上(shang)海商(shang)品住(zhu)宅累(lei)計(ji)批準(zhun)上(shang)市182.8萬(wan)套商(shang)品住(zhu)宅，累(lei)計(ji)銷售178.5萬(wan)套，余量(liang)僅4.3萬(wan)套，其中還包括別墅(shu)和商(shang)辦類公寓。按照年(nian)(nian)(nian)均銷售17.8萬(wan)套計(ji)算，僅夠3個月銷售的量(liang)。

顯而(er)易見，可建的(de)基本上(shang)都賣了，當然供(gong)不應求。

從短期看，市場供(gong)應不(bu)足，導(dao)致商品住宅長(chang)期供(gong)不(bu)應求、房(fang)價飆升(sheng)(sheng)。二(er)手房(fang)與(yu)新房(fang)價格“漲(zhang)升(sheng)(sheng)不(bu)斷(duan)”，互相(xiang)帶(dai)動房(fang)價上漲(zhang)預(yu)期。

而對于(yu)上海這樣的(de)一線城市，對人口、資源及財富的(de)聚集力強，各(ge)類需求旺(wang)盛，而供應量相對不(bu)足(zu)，更容易形(xing)成供不(bu)應求的(de)情況(kuang)。

但隨著3月份樓市傳統銷售旺季的到來，房企加大推盤力度，隨著供應量增加，房價上漲態勢或許將有所趨緩。

中原地產劉淵指出，人口(kou)增(zeng)長(chang)(chang)放緩(huan)、年齡結構老化、經濟(ji)增(zeng)速回(hui)落，居住(zhu)條件已經顯著改善等因素(su)，決定了樓市將告別高(gao)增(zeng)長(chang)(chang)，樓市進(jin)入下(xia)半場的趨勢是不可逆轉的。目前房價的高(gao)速增(zeng)長(chang)(chang)已經脫離了收入和(he)經濟(ji)增(zeng)長(chang)(chang)的基(ji)本面，租(zu)金回(hui)報率的持續下(xia)降可以佐證。

截(jie)至2月底，深圳(zhen)住(zhu)宅的租(zu)金(jin)回(hui)報率(lv)從(cong)一年前(qian)的2.44%下降(jiang)到1.66%，上(shang)海從(cong)一年前(qian)的2.14%下降(jiang)到1.92%。租(zu)金(jin)回(hui)報率(lv)的下降(jiang)，顯示(shi)近期投資需求的增長超過了居住(zhu)需求。

劉(liu)淵提醒新近打算入市(shi)的投資(zi)(zi)者，房地產市(shi)場的流動性遠(yuan)低(di)于股市(shi)，一(yi)旦(dan)出現價格下跌，成(cheng)交量會急劇減少(shao)，即所謂的買(mai)漲不買(mai)跌。屆時(shi)想離場，投資(zi)(zi)者會面臨想賣也賣不掉的窘境。

因此(ci)，一線城(cheng)市短期房價上漲較快，風險也在集聚(ju)，市場將逐步(bu)回歸(gui)理性(xing)是大勢所趨。總之，樓市投資需(xu)謹(jin)慎(shen)。

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編(bian)輯：王婷(ting)(ting)婷(ting)(ting) 審核：楊羚強 終審：蔡(cai)戰(zhan)波