【深圳(zhen)(zhen)樓市(shi)新一輪調(diao)控(kong)拉開序幕！二(er)(er)手房(fang)(fang)交易稅費即將上調(diao)50%】深圳(zhen)(zhen)市(shi)房(fang)(fang)地產(chan)經紀行業協會近日發布(bu)提示，4月1日深圳(zhen)(zhen)二(er)(er)手房(fang)(fang)交易評(ping)估(gu)價格將上調(diao)50%左(zuo)右。并表(biao)示房(fang)(fang)產(chan)評(ping)估(gu)價上調(diao)勢在必行，需做好準備(bei)，減少和(he)避免政策出臺引起的(de)交易和(he)服務糾紛(fen)。業內人士認為，此舉措可(ke)打擊短線炒房(fang)(fang)客，為樓市(shi)價格過快上漲降溫。

四大降溫手段正逼近(jin)一線(xian)樓市(shi)！

中國樓市(shi)(shi)(shi)正面(mian)(mian)對的(de)問題(ti)似乎比往(wang)年(nian)要(yao)更糾結些(xie)：一(yi)方(fang)面(mian)(mian)是樓市(shi)(shi)(shi)的(de)去庫存壓力，另一(yi)方(fang)面(mian)(mian)是一(yi)線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)飆(biao)升的(de)房價(jia)正向(xiang)一(yi)些(xie)二線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)蔓延。與此同時是一(yi)系列監管舉(ju)措的(de)陸續出臺， 面(mian)(mian)對叫停(ting)首付貸、營改增、限購等舉(ju)措，有行(xing)業人士如此評價(jia)，“顯然是沖著高房價(jia)來的(de)！”

首付貸 個人住房首付禁止涉及首付貸

風行一時的首付貸正(zheng)落得(de)人人喊打的窘境。

“客戶(hu)的(de)首(shou)付(fu)不能是借的(de)”，央行行長周小(xiao)川周末記者會上的(de)這一明確(que)表態，是繼北上深三地整治“首(shou)付(fu)貸”舉(ju)措以來，央行層面(mian)對于首(shou)付(fu)貸“非法”的(de)更明確(que)界定。

彭博最新消(xiao)息顯示，知情(qing)人士稱，央行上周召集國有(you)銀行深圳(zhen)分行開會(hui)，強調對個(ge)人住房抵押貸(dai)款必須嚴格遵(zun)守有(you)關的風險控(kong)制(zhi)(zhi)規章制(zhi)(zhi)度(du)(du)；強調要加(jia)強審(shen)查首付(fu)(fu)資金來源，禁(jin)止涉及首付(fu)(fu)貸(dai)；提出商業銀行應把握房貸(dai)規模，不要過度(du)(du)壓低個(ge)人房貸(dai)利率。

在(zai)周末的記者會上，周小(xiao)川(chuan)對首付(fu)貸(dai)給出明確的態度，客(ke)戶的首付(fu)不(bu)能(neng)是借的，你找另外(wai)一方面(mian)借了一部(bu)分錢說(shuo)這是首付(fu)，剩下再去借，整個借款和自有(you)資(zi)本(ben)的比例實際上就(jiu)變了，另外(wai)未(wei)來償還(huan)的能(neng)力實際也變了，以后(hou)月供不(bu)光(guang)要(yao)還(huan)銀行(xing)的錢，還(huan)要(yao)先(xian)還(huan)首付(fu)貸(dai)

營改增 首次涉及個人二手房交易

兩會(hui)期間(jian)，國家稅務總局(ju)局(ju)長王軍透(tou)露，“營改增”5月1日將在金融(rong)業、建筑業、不動(dong)產業和生(sheng)活服務業全面(mian)推開(kai)。這次“營改增”相比(bi)以往(wang)有所不同，將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比(bi)如個人二手房交易。

王軍說，今年5月1日起全面實施營改增(zeng)仍面臨一(yi)些挑戰，一(yi)是(shi)數量多，涉(she)及近1000萬戶納(na)稅(shui)(shui)(shui)人(ren)；二是(shi)時(shi)間緊，只有不到兩個(ge)(ge)月的實際準(zhun)備時(shi)間；三是(shi)首次(ci)涉(she)及自(zi)然人(ren)繳納(na)增(zeng)值(zhi)稅(shui)(shui)(shui)征(zheng)管(guan)，如個(ge)(ge)人(ren)二手房交易；四(si)是(shi)新增(zeng)納(na)稅(shui)(shui)(shui)人(ren)過去基本沒接觸(chu)過增(zeng)值(zhi)稅(shui)(shui)(shui)。

稅(shui)(shui)費負擔是否增(zeng)加？營(ying)(ying)業稅(shui)(shui)改(gai)成了增(zeng)值稅(shui)(shui)，會(hui)導致老(lao)(lao)百姓買賣二手房的(de)負擔增(zeng)加嗎？這(zhe)無疑是很多人都(dou)關心的(de)話題。中國人民大學財政金融學院(yuan)教(jiao)授朱(zhu)青(qing)解釋說，“營(ying)(ying)改(gai)增(zeng)”之(zhi)后只(zhi)是稅(shui)(shui)種(zhong)和計稅(shui)(shui)方(fang)式的(de)替代(dai)，并不會(hui)增(zeng)加普通老(lao)(lao)百姓的(de)購房負擔。

按照(zhao)財政(zheng)部網(wang)站2015年(nian)(nian)3月30號發(fa)布的《關于調整(zheng)個人(ren)住(zhu)房轉讓營(ying)業稅政(zheng)策(ce)的通知》，從(cong)2015年(nian)(nian)3月31日(ri)起，個人(ren)轉賣已(yi)購普通住(zhu)房，免征營(ying)業稅的期限由購房超(chao)過5年(nian)(nian)下調為超(chao)過2年(nian)(nian)。

也就是說，購(gou)買超過2年(nian)(nian)(nian)的(de)(de)普通住(zhu)房免征營(ying)業稅；購(gou)買不足2年(nian)(nian)(nian)的(de)(de)住(zhu)房對外出售(shou)則(ze)全額(e)征收營(ying)業稅；購(gou)買超過2年(nian)(nian)(nian)的(de)(de)非(fei)普通住(zhu)房按照其銷售(shou)收入減去購(gou)買房屋的(de)(de)價款(kuan)后的(de)(de)差額(e)征收營(ying)業稅。

不過(guo)，個人購買二手房(fang)的綜合稅負成(cheng)本(ben)是(shi)升是(shi)降，則(ze)需要等待相關(guan)細則(ze)出臺后(hou)再做判斷，不同的人情況可能(neng)也(ye)不一(yi)樣。

多位業內人士(shi)表示，個人二手房(fang)買賣若改成(cheng)增值(zhi)稅(shui)，則原來購買住房(fang)繳納(na)的增值(zhi)稅(shui)，在該套住房(fang)賣出時，已繳納(na)的增值(zhi)稅(shui)可能允許(xu)被抵扣掉。

比如，某套住房(fang)房(fang)主(zhu)購(gou)入(ru)時是(shi)100萬，繳(jiao)納營(ying)業稅5萬元，1年后賣出(不適用免征營(ying)業稅條件)200萬元，買房(fang)方需要(yao)承擔10萬營(ying)業稅。

在(zai)(zai)增值(zhi)(zhi)稅(shui)(shui)(shui)條件下(xia)，依據增值(zhi)(zhi)稅(shui)(shui)(shui)原(yuan)理，若(ruo)(ruo)按常規辦(ban)法、僅(jin)對(dui)增值(zhi)(zhi)部分征(zheng)(zheng)稅(shui)(shui)(shui)，即對(dui)住房(fang)增值(zhi)(zhi)的100萬(wan)(wan)(wan)元(yuan)(現價200萬(wan)(wan)(wan)-原(yuan)價100萬(wan)(wan)(wan)=增值(zhi)(zhi)100萬(wan)(wan)(wan))征(zheng)(zheng)稅(shui)(shui)(shui)，稅(shui)(shui)(shui)率(lv)若(ruo)(ruo)為6%，需(xu)繳(jiao)納(na)增值(zhi)(zhi)稅(shui)(shui)(shui)6萬(wan)(wan)(wan)元(yuan)，稅(shui)(shui)(shui)負有所(suo)下(xia)調；稅(shui)(shui)(shui)率(lv)若(ruo)(ruo)為11%，需(xu)繳(jiao)納(na)增值(zhi)(zhi)稅(shui)(shui)(shui)11萬(wan)(wan)(wan)元(yuan)，稅(shui)(shui)(shui)負有所(suo)上升。在(zai)(zai)增值(zhi)(zhi)稅(shui)(shui)(shui)條件下(xia)，若(ruo)(ruo)按簡易(yi)征(zheng)(zheng)收(shou)(shou)(shou)辦(ban)法、以核(he)定征(zheng)(zheng)收(shou)(shou)(shou)率(lv)征(zheng)(zheng)收(shou)(shou)(shou)，若(ruo)(ruo)征(zheng)(zheng)收(shou)(shou)(shou)率(lv)為3%，即對(dui)現在(zai)(zai)住房(fang)出(chu)售價格200萬(wan)(wan)(wan)元(yuan)征(zheng)(zheng)稅(shui)(shui)(shui)，繳(jiao)納(na)增值(zhi)(zhi)稅(shui)(shui)(shui)6萬(wan)(wan)(wan)元(yuan)，稅(shui)(shui)(shui)負也是減輕的。

評估價 深圳將提高交易評估價格

根據房(fang)地(di)產(chan)市場變化情況，深圳將于4月1日(ri)起對房(fang)產(chan)交(jiao)易(yi)評(ping)(ping)估價(jia)格進(jin)行例行更(geng)新，調整后(hou)的評(ping)(ping)估價(jia)格較(jiao)目前將提高50%。業內(nei)人士認為，提高交(jiao)易(yi)評(ping)(ping)估價(jia)格將令市場上通行的“做低房(fang)價(jia)”的空間大(da)(da)大(da)(da)縮減(jian)，實際上將大(da)(da)幅提高二手房(fang)交(jiao)易(yi)的稅(shui)費成本，成為給樓市降(jiang)溫的一瓢涼水。

深(shen)(shen)圳(zhen)二(er)手房交易按照評估(gu)價(jia)征稅是(shi)從(cong)2011年(nian)7月11日開(kai)始實施。深(shen)(shen)圳(zhen)市評估(gu)中心(xin)于2013年(nian)首次(ci)推出房產評估(gu)價(jia)格咨詢服務(wu)，并依據房地產市場變化(hua)進行例行更新。最(zui)近3年(nian)，深(shen)(shen)圳(zhen)評估(gu)價(jia)的調整(zheng)時間(jian)分(fen)別是(shi)2013年(nian)10月8日、2014年(nian)9月1日、2015年(nian)10月1日。而此次(ci)調整(zheng)相距上次(ci)僅隔(ge)半年(nian)時間(jian)，是(shi)時間(jian)間(jian)隔(ge)最(zui)短的一次(ci)。

在(zai)二(er)手(shou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)交(jiao)(jiao)易(yi)中(zhong)，主要(yao)征收的稅(shui)費(fei)(fei)包括營(ying)業稅(shui)、契稅(shui)、個(ge)人所(suo)得稅(shui)等。評(ping)估(gu)價作為二(er)手(shou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)征稅(shui)的基數，其變動在(zai)很大(da)程(cheng)度上影響(xiang)了(le)交(jiao)(jiao)易(yi)稅(shui)費(fei)(fei)。由于此前房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)產交(jiao)(jiao)易(yi)系統內部提(ti)供(gong)的二(er)手(shou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)過(guo)(guo)戶評(ping)估(gu)價往(wang)往(wang)低于市場實際成交(jiao)(jiao)價，為房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋買(mai)賣“做(zuo)(zuo)低房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)價”提(ti)供(gong)了(le)空間，因此，通過(guo)(guo)“做(zuo)(zuo)低房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)價”避稅(shui)成為不少城市二(er)手(shou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)市場的通行做(zuo)(zuo)法。此番提(ti)高交(jiao)(jiao)易(yi)評(ping)估(gu)價格后(hou)，“做(zuo)(zuo)低房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)價”的空間將大(da)大(da)縮減，從而(er)大(da)幅(fu)提(ti)高二(er)手(shou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)交(jiao)(jiao)易(yi)的稅(shui)費(fei)(fei)成本。

業內人士表示(shi)，這(zhe)次(ci)調整看(kan)似(si)常規，實際上(shang)是通過(guo)增加交(jiao)易成本以(yi)抑制樓市過(guo)熱的手段之一。比起稅費(fei)、信貸等(deng)手段，這(zhe)一招看(kan)上(shang)去溫和，其實效果并不弱。

限購 一線城市繼續嚴格限購

住房(fang)(fang)和城鄉建設部部長(chang)陳政高(gao)在兩會(hui)期間表(biao)示，當前房(fang)(fang)地產(chan)市場呈現三(san)個顯著特點：一是(shi)去(qu)年以來房(fang)(fang)地產(chan)銷售(shou)實現企穩回(hui)升(sheng)，今年1、2月份仍然保(bao)持這個態(tai)勢；二是(shi)城市間的分化(hua)嚴重(zhong)；三(san)是(shi)待售(shou)面積規模(mo)大、房(fang)(fang)地產(chan)庫存高(gao)，庫存增速(su)也(ye)很(hen)快。

針對一(yi)線城(cheng)市(shi)房價增(zeng)速(su)較快的(de)(de)問題(ti)，陳政高表示，對于(yu)一(yi)線城(cheng)市(shi)，將繼(ji)續(xu)實行嚴(yan)格(ge)的(de)(de)限購政策，實行嚴(yan)格(ge)的(de)(de)差別化(hua)稅(shui)收政策；增(zeng)加土地供應面積(ji)，及時(shi)披露信息，穩定預(yu)期；增(zeng)加中小套的(de)(de)數量；打擊交易中的(de)(de)違(wei)法違(wei)規(gui)行為。

一(yi)線(xian)城(cheng)(cheng)市房(fang)價的(de)(de)過(guo)快(kuai)上漲也引(yin)起了發改(gai)委的(de)(de)重視。發改(gai)委主(zhu)任徐(xu)紹史在兩會期間表(biao)示，當前一(yi)二線(xian)城(cheng)(cheng)市房(fang)價上漲速度(du)較(jiao)快(kuai)，幅度(du)較(jiao)大，需通過(guo)加快(kuai)推(tui)進保障房(fang)建(jian)設和棚(peng)改(gai)，增加住房(fang)供給，采取諸如限購等(deng)行(xing)政措施以及(ji)經濟(ji)政策等(deng)，抑制(zhi)不合理的(de)(de)投機性需求，限制(zhi)房(fang)價過(guo)快(kuai)上漲。

作為(wei)首都，北(bei)京的房價備(bei)受矚目，作為(wei)有著最嚴(yan)限購政(zheng)策(ce)的北(bei)京一(yi)舉一(yi)動(dong)(dong)都牽動(dong)(dong)著樓(lou)市(shi)的神經。北(bei)京市(shi)的官員在兩會期(qi)間也成了樓(lou)市(shi)關注(zhu)者追問的對象。全國人大代(dai)表、北(bei)京市(shi)常(chang)務副市(shi)長李士祥給了這樣的答復：北(bei)京將(jiang)嚴(yan)格執行限購尤其是通州的限購政(zheng)策(ce)，與此同時，也將(jiang)從(cong)人口疏解(jie)的戰略出(chu)發，控(kong)制(zhi)房地產開(kai)發投資(zi)。