每(mei)經編(bian)輯｜蔡雅蕓     

（本文(wen)原載于微信公眾號(hao)“邦地產”real-estate-circle）

消息稱(cheng)，上(shang)海即將迎來史(shi)上(shang)最嚴厲調控，《21世(shi)紀經濟報道(dao)》稱(cheng)內容包括：

①將收(shou)窄“3·30 新政”的執行(xing)(xing)力度。②多部門建議(yi)加強資金杠桿監(jian)管，涉及P2P、首(shou)付貸等(deng)。③上(shang)海銀監(jian)局方面建議(yi)收(shou)緊“非普通(tong)住房(fang)”的房(fang)貸政策。④建議(yi)限購資格(ge)應該提前認(ren)證，未來二(er)套(tao)房(fang)實行(xing)(xing)差別化(hua)的政策。

央行副行長潘(pan)功勝3月9日在(zai)政協小(xiao)組會討論時(shi)也表示：解決目前的一(yi)線住房上(shang)漲問(wen)題(ti)，需要一(yi)些綜(zong)合措施。央行正與(yu)住建(jian)部、銀監會等部門商量，準備(bei)開始對(dui)一(yi)些房地(di)產市(shi)場、房地(di)產企業、房地(di)產中(zhong)介機構參與(yu)金融業務進行治理，若沒有資(zi)質，將不能(neng)跨界經營。

在這(zhe)一背景(jing)下，國(guo)土資(zi)源(yuan)部(bu)(bu)部(bu)(bu)長姜大(da)明說(shuo)，將采取(qu)分類(lei)調控的原則增(zeng)加一線城市的土地供應面(mian)積(ji)。將充分發揮政(zheng)府土地收儲，及時增(zeng)加土地供應面(mian)積(ji)。

這些意味著上海房地產市場的調控，不僅會抑制(zhi)需(xu)求(qiu)，更將(jiang)增加供應(ying)，以減緩片面抑制(zhi)需(xu)求(qiu)，推升的房價“堰塞湖”決堤的危險。

真相：一線城市土地供給不斷減少

今年1月，上(shang)(shang)海市(shi)規土局(ju)正式(shi)發布了《上(shang)(shang)海市(shi)城市(shi)總體規劃（2015-2040）綱要(yao)概要(yao)》，該官方文(wen)件首次完整(zheng)披(pi)露(lu)了上(shang)(shang)海未來(lai)20年發展(zhan)的重要(yao)目標，并表明建(jian)設用地將只(zhi)減不增(zeng)，總量控制在(zai)3200平方公里以(yi)內(nei)。也就是(shi)說未來(lai)五年上(shang)(shang)海只(zhi)有6000公頃(qing)左右的新(xin)增(zeng)建(jian)設用地 。

在這一背景下，上海(hai)(hai)推(tui)向市場的土地(di)(di)不斷減(jian)少。中指院數據就顯示，上海(hai)(hai)2011年住宅用(yong)地(di)(di)計劃(hua)供(gong)(gong)應量為1200公(gong)頃(qing)，2012、2013年該數值均為1000公(gong)頃(qing)，2014年為700公(gong)頃(qing)，2015年住宅用(yong)地(di)(di)計劃(hua)400~600公(gong)頃(qing)。不僅(jin)僅(jin)上海(hai)(hai)，北京國有建設用(yong)地(di)(di)供(gong)(gong)地(di)(di)計劃(hua)已連續5年下降，深圳更是5年內住宅用(yong)地(di)(di)供(gong)(gong)應減(jian)少了92.3%。

那么(me)人(ren)(ren)口呢(ni)？根據統計局(ju)數據顯示，2014年深(shen)圳(zhen)市常住人(ren)(ren)口已達(da)1077.89萬(wan)人(ren)(ren)。同期，北京(jing)、上海(hai)、廣(guang)(guang)州的常住人(ren)(ren)口分別(bie)為(wei)2151.6萬(wan)人(ren)(ren)、2425.68萬(wan)人(ren)(ren)、1308.05萬(wan)人(ren)(ren)。而且各大一(yi)(yi)線城(cheng)市都在(zai)(zai)提倡控(kong)(kong)制(zhi)人(ren)(ren)口：到2020年，廣(guang)(guang)州的常住人(ren)(ren)口要(yao)控(kong)(kong)制(zhi)在(zai)(zai)1800萬(wan)人(ren)(ren)以內，北京(jing)要(yao)控(kong)(kong)制(zhi)在(zai)(zai)2300萬(wan)，上海(hai)人(ren)(ren)口不超2500萬(wan)，深(shen)圳(zhen)控(kong)(kong)制(zhi)在(zai)(zai)1100萬(wan)。比較(jiao)一(yi)(yi)下，這些(xie)城(cheng)市很快就(jiu)達(da)到臨界值了(le)！

人多地少是一線城市不可忽略的現實，而土地越稀有價值就越高，數據就顯示，截至2月一線城市樓面均價已達到13335元/平米，環比上漲54%，同比暴漲133%。

最佳辦法：大力發展城際地鐵

上海市委書記韓正在去年曾發言，上海房地產市場的結構性問題的根本原因，是供地不合理，中小套型普通商品住房用地供應明顯減少。要抓緊研究制定約束性措施，土地供應量不變，結構必須調整。此外，上海要不斷地挖掘存量城市建設用地的潛力，加快棚改、舊改，并深度開發存量工業用地。

但這些(xie)土(tu)(tu)(tu)地(di)從整(zheng)理(li)到(dao)(dao)供(gong)應上市，需(xu)要(yao)的時間很(hen)長（快(kuai)的要(yao)一兩年，慢的更要(yao)五到(dao)(dao)十年）。更何(he)況，目前上海(hai)外(wai)環內的舊改(gai)成本(ben)越來越高，部(bu)分地(di)塊的動遷成本(ben)甚(shen)至達到(dao)(dao)每平米10萬元。指望著靠盤活存量土(tu)(tu)(tu)地(di)來緩解土(tu)(tu)(tu)地(di)需(xu)求問(wen)題，實用(yong)性并不(bu)高，遠水(shui)也救不(bu)了近渴(ke)。

所以，解決土地供給(gei)不(bu)足的問(wen)題，上海需要借(jie)助(zhu)更多(duo)外力(li)，比如周(zhou)邊的小城(cheng)市，他們的房價(jia)相對低廉，很有機會成為上海房價(jia)的“瀉洪區”。

事實上(shang)(shang)(shang)，上(shang)(shang)(shang)海已經作好(hao)了相應的(de)“瀉洪閘門”設計，將大批在滬(hu)就業的(de)非上(shang)(shang)(shang)海戶(hu)籍人(ren)口，送(song)往上(shang)(shang)(shang)海周邊的(de)中小(xiao)城市定居。

之前(qian)，上(shang)海制訂的(de)《上(shang)海市軌(gui)道(dao)交通近(jin)期建設(she)計劃（2017-2025）》就透露，未來10年，上(shang)海將建設(she)的(de)9條軌(gui)道(dao)交通中(zhong)，有多條是通往太(tai)倉、嘉興等地的(de)城際地鐵。

這些地鐵線路，將像已經通車的(de)11號(hao)線那樣，將大批人口送往(wang)周邊安(an)家，以有(you)效解決土地供給不(bu)足(zu)問(wen)題(ti)。所以，希望上(shang)海將城軌的(de)規劃(hua)迅速落(luo)實，并進(jin)一步增加通向昆(kun)山、太(tai)倉、嘉興、蘇州(zhou)等地區(qu)的(de)軌道交通線路數量。

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