每(mei)經編(bian)輯｜龐靜(jing)濤    

（本文原(yuan)載于微信公眾號“邦地產”real-estate-circle）

這幾天，一線城市的(de)房(fang)價飚漲，成為大街小巷熱議的(de)話題。有的(de)說(shuo)，現在(zai)100萬(wan)只(zhi)能在(zai)上海(hai)(hai)買個廁(ce)所間，有的(de)說(shuo)與(yu)其(qi)背(bei)這么高(gao)的(de)房(fang)貸，還不如到老家海(hai)(hai)門去買房(fang)。日子過得滋潤，住(zhu)得還舒服(fu)。

一(yi)篇(pian)名為《上(shang)海房價一(yi)漲希特勒30年白干（上(shang)海話）哈貴呀！！！》的(de)視頻貼更是(shi)在朋友圈一(yi)炮而紅，成為人(ren)人(ren)樂于(yu)分享的(de)熱貼。

這些內容都(dou)(dou)給(gei)大(da)家錯覺(jue)，似(si)乎上(shang)海的(de)房子，不管品質高(gao)低，不管地段價格都(dou)(dou)在(zai)(zai)漲，而且套(tao)套(tao)房子都(dou)(dou)是(shi)幾百萬、上(shang)千萬。可(ke)真(zhen)實的(de)場景，卻出乎你的(de)意料，因為同樣在(zai)(zai)上(shang)海，有(you)很多房子是(shi)十年不漲的(de)。

這個樓盤完全漲不動

首(shou)先(xian)，不可否認當(dang)前房價上(shang)(shang)漲迅速。有數據(ju)顯(xian)示，近10年上(shang)(shang)海商品住房成交(jiao)均價已由9000元/平(ping)漲到了近40000元/平(ping)。早年若買下一(yi)套房，收(shou)益可遠高(gao)于普通工薪(xin)(xin)族10年的薪(xin)(xin)水了！

但(dan)應該注意，如果將房(fang)子作為投資(zi)品，并(bing)非投資(zi)上海就有得賺，因為在(zai)上海也有部分項目嚴重(zhong)跑輸(shu)市場。

以閔行區(qu)華漕(cao)鎮的(de)金色(se)西郊城項目(mu)為(wei)例(li)，2000年上海房價(jia)大(da)提升，它的(de)價(jia)格漲(zhang)得卻很緩(huan)慢(man)，甚至后期還出先下跌。

克爾瑞的數據就顯示，2010-2015年近6年時間上海房價均價上漲40.05%，金色西郊城僅上漲1.81%。算上購房稅費成本、房貸成本，買在那的業主，現在賬面身價不但沒漲，反而跌了。

不漲的樓盤不只一個

房價(jia)漲(zhang)不動的(de)樓盤，不只金色西郊城(cheng)。還有很多樓盤，也因為周(zhou)邊環境的(de)一(yi)些瑕(xia)疵，而在這一(yi)輪市場行情中，高(gao)掛價(jia)格“免漲(zhang)牌”。

1、受到鋼鐵廠影(ying)響較大的：寶(bao)山(shan)月浦、羅涇板(ban)塊

先看(kan)下寶鋼和月(yue)浦、羅涇的相對位置(zhi)：

以羅涇(jing)的旭輝(hui)瀾(lan)悅灣為(wei)例，2011年(nian)至2016年(nian)，該項目上(shang)漲幅(fu)度為(wei)16%。

不過，由于寶鋼的(de)搬遷，這個板塊又加(jia)緊了對(dui)環境的(de)治理。現(xian)在反而成(cheng)為了價(jia)格相對(dui)較低，發(fa)展(zhan)前景(jing)好的(de)潛力股(gu)。如果最近那里(li)房(fang)價(jia)沒怎么(me)漲的(de)話，倒(dao)是(shi)可(ke)以出手的(de)機會。

2、深受(shou)垃(la)圾焚燒(shao)廠(chang)荼(tu)毒：嘉定(ding)江橋(qiao)、普陀(tuo)桃浦、浦東御橋(qiao)

以(yi)嘉(jia)定焚燒廠(chang)為例，下圖是(shi)結合(he)焚燒廠(chang)位置和夏季、冬季的(de)風向可以(yi)看(kan)出影響區域。

下圖(tu)為風向(xiang)區(qu)和非風向(xiang)區(qu)的房價差別(bie)：

上半部(bu)(bu)分為桃(tao)浦屬(shu)焚(fen)燒廠污染影響區(qu)域，下半部(bu)(bu)分區(qu)域則在位置上避開了風力影響；盡管桃(tao)浦的在地鐵(tie)口，但房價依然低于(yu)遠離(li)地鐵(tie)但環境相對好的下部(bu)(bu)區(qu)域。

以永匯(hui)新苑為例，盡(jin)管今年上(shang)海和整個桃浦地區(qu)房(fang)價漲幅(fu)擴大，而(er)該(gai)項目的漲幅(fu)卻依然不夠理想。

不過，由于上海對(dui)垃(la)圾(ji)(ji)焚燒空(kong)氣的(de)(de)(de)排(pai)放(fang)的(de)(de)(de)標準(zhun)，遠超(chao)歐(ou)洲同類廠的(de)(de)(de)要求，部分焚燒廠附(fu)近(jin)的(de)(de)(de)空(kong)氣質量(liang)甚至優于全(quan)市。尤其是類似御橋之類的(de)(de)(de)地區(qu)(qu)，目前(qian)已經規劃為(wei)區(qu)(qu)域(yu)級(ji)的(de)(de)(de)商業和商務中心(xin)，對(dui)當(dang)地的(de)(de)(de)生態環境將有更(geng)(geng)更(geng)(geng)高的(de)(de)(de)要求。因此，垃(la)圾(ji)(ji)焚燒對(dui)購房人(ren)的(de)(de)(de)心(xin)里影響，更(geng)(geng)多是心(xin)理層面的(de)(de)(de)。但這也成為(wei)換房人(ren)群低價換房的(de)(de)(de)一個(ge)契機。

2、備受化(hua)工(gong)園(yuan)區侵(qin)擾：金山石化(hua)、漕涇、奉賢(xian)柘林(lin)、閔行吳涇、浦(pu)江(jiang)、普陀桃(tao)浦(pu) 、浦(pu)東(dong)外高橋(qiao)森蘭等(deng)多地。內有醫藥廠：奉賢(xian)星火工(gong)業區、浦(pu)東(dong)張(zhang)江(jiang)園(yuan)區

由于上海未來(lai)的(de)產業調整，目前諸如外高橋石化等大型化工企業，都已(yi)經慢(man)慢(man)開始搬(ban)出上海，遷往外地。而留下的(de)大型化工企業和醫藥企業，也會(hui)按照上海環保部門的(de)要求，嚴格(ge)控制污(wu)染排放。因此，這些(xie)地區也成為了上海購(gou)房人群又一個低價置業的(de)板(ban)塊(kuai)。

另(ling)外像(xiang)金色西(xi)郊城那樣受飛(fei)機(ji)航道噪音(yin)污染的區域(yu)如閔行七寶(bao)等，其實可(ke)以(yi)通過(guo)加裝(zhuang)多重玻璃(li)來隔離(li)噪音(yin)，將(jiang)噪音(yin)影響降到最低。

一句話(hua)，千萬別(bie)因(yin)為(wei)人云亦云，錯過自己的(de)購房(fang)機會(hui)(hui)；也(ye)不要因(yin)為(wei)媒體報道的(de)個別(bie)案例，就(jiu)相信整個市場就(jiu)沒有(you)低價房(fang)了，能夠(gou)把握(wo)機會(hui)(hui)的(de)，永遠是(shi)那些有(you)獨立思考、分析能力的(de)聰明人。成為(wei)這(zhe)樣的(de)人，才能不盲(mang)目追高，才不會(hui)(hui)在市場的(de)高點(dian)買(mai)房(fang)。

 

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編輯：王婷婷 審(shen)(shen)核(he)：楊羚強 終審(shen)(shen)：蔡(cai)戰波(bo)