每經編輯｜每經記者(zhe) 施娜(na)    

每經記者 施娜

南京"棉(mian)被哥(ge)"夜里10點(dian)排隊買房，杭州某(mou)樓盤(pan)開盤(pan)1000人搶388套房源……近期(qi)房地產市場(chang)持續火爆。未來(lai)，中國房價走(zou)勢(shi)將會如(ru)何(he)？房地產市場(chang)與宏觀經濟(ji)周期(qi)之間有(you)怎(zen)樣的關聯度(du)？

"目前，研究房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)供需關系中(zhong)文獻中(zhong)很少有(you)詳盡描述房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)市場(chang)的(de)(de)模(mo)型。我們正在構建包(bao)括房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)部門(men)的(de)(de)DSGE（動態隨機(ji)一般均衡）的(de)(de)模(mo)型。這個模(mo)型將充分(fen)中(zhong)國(guo)的(de)(de)幾(ji)個典(dian)型特(te)征(zheng)，也能用(yong)于模(mo)擬利率政(zheng)策、首(shou)付比例政(zheng)策、稅(shui)收政(zheng)策、土地(di)(di)供給(gei)政(zheng)策、預期等因(yin)素對房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)市場(chang)的(de)(de)影響。之后充分(fen)反映房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)市場(chang)的(de)(de)變(bian)量(liang)之間(jian)及其與(yu)宏觀(guan)變(bian)量(liang)之間(jian)的(de)(de)關系，才能宏觀(guan)經濟周期有(you)更準(zhun)確的(de)(de)判斷。如(ru)果沒有(you)這樣的(de)(de)數量(liang)分(fen)析的(de)(de)話，往往會低估房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)對宏觀(guan)經濟周期的(de)(de)影響。"3月1日(ri)，央行(xing)研究局(ju)首(shou)席(xi)經濟學家馬駿在由中(zhong)國(guo)人民銀(yin)行(xing)和紐約聯(lian)邦儲備銀(yin)行(xing)（紐聯(lian)儲）聯(lian)合舉辦"2016中(zhong)美央行(xing)高(gao)端對話"上(shang)對《每日(ri)經濟新聞》記者表(biao)示。

而針(zhen)對(dui)近(jin)期火爆(bao)的房地產市場，馬駿則表示(shi)，不(bu)做短期的具體判斷。

四因素影響房地產市場

"對樓市的波動研究如果不(bu)準確，可能(neng)會(hui)影響到(dao)我們對宏(hong)觀經(jing)濟周(zhou)期的判斷。"會(hui)上，不(bu)少專(zhuan)家(jia)都如是(shi)表示。

馬駿在《對中(zhong)國宏觀經(jing)濟(ji)建(jian)模：中(zhong)國經(jing)濟(ji)周(zhou)期與房地(di)產投(tou)資》研究報告(gao)指出(chu)，地(di)產周(zhou)期至少通過三(san)種途徑(jing)強化經(jing)濟(ji)周(zhou)期，比(bi)如(ru)商(shang)品房價格下跌，則(ze)會(hui)導致(zhi)商(shang)品房銷售下降(jiang)（預(yu)期渠道(dao)）、按揭和開發商(shang)貸款下降(jiang)（信(xin)貸渠道(dao)）、地(di)方(fang)政(zheng)府土(tu)地(di)出(chu)讓收入下降(jiang)（財(cai)政(zheng)渠道(dao)），最(zui)終(zhong)投(tou)資下降(jiang)和經(jing)濟(ji)下行。

"傳統的(de)計量經(jing)濟(ji)(ji)學模型(xing)未考慮(lv)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)市(shi)場的(de)影(ying)響(xiang)。事實(shi)上(shang)，應該循(xun)著房(fang)(fang)價(jia)--房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)需求(qiu)--房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)投資--收入--需求(qiu)的(de)路(lu)徑探(tan)索房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)市(shi)場個變(bian)量之間的(de)進行傳導機制(zhi)。在忽略房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)市(shi)場的(de)經(jing)濟(ji)(ji)計量模型(xing)中，當房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)市(shi)場處于上(shang)行周期時(shi)，經(jing)濟(ji)(ji)復蘇動能會被(bei)(bei)低估(gu)；當房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)市(shi)場處于下行周期時(shi)，經(jing)濟(ji)(ji)放緩速度將(jiang)被(bei)(bei)低估(gu)，"馬駿表示，"如果經(jing)濟(ji)(ji)上(shang)行或(huo)下行趨勢被(bei)(bei)低估(gu)，據此作出的(de)政策反應往(wang)往(wang)也將(jiang)是不恰當的(de)。"

此外(wai)，馬駿稱，"需要(yao)更好地(di)(di)(di)(di)(di)理解(jie)(jie)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)市場如何影(ying)響(xiang)經濟周期，理解(jie)(jie)多(duo)種(zhong)政策工(gong)具(ju)對(dui)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)市場的(de)(de)影(ying)響(xiang)"。不(bu)同于(yu)西方國家(jia)，我(wo)國房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)市場中(zhong)許多(duo)變(bian)量(liang)可視為(wei)政策工(gong)具(ju)變(bian)量(liang)，其中(zhong)包括貸款利(li)率、首付(fu)比例、房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)交(jiao)易稅(shui)、土地(di)(di)(di)(di)(di)供給等四個方面。模型顯示(shi)，在其他變(bian)量(liang)不(bu)變(bian)的(de)(de)情況下(xia)，利(li)率提高會(hui)(hui)導(dao)致實際房(fang)(fang)價，按揭貸款量(liang)下(xia)降，房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)投資(zi)下(xia)降。而(er)增(zeng)加(jia)土地(di)(di)(di)(di)(di)供應(ying)，短期內會(hui)(hui)導(dao)致房(fang)(fang)屋(wu)供給增(zeng)加(jia)，此后(hou)會(hui)(hui)出現房(fang)(fang)價下(xia)跌等連鎖(suo)反應(ying)。

具有中國特色的DSGE模型

在馬駿(jun)的研究(jiu)中，以(yi)1999年2月(yue)到2015年12月(yue)的房地(di)(di)產數據(ju)為(wei)樣本，通過DSGE模型對中國的房地(di)(di)產周(zhou)期(qi)和宏(hong)觀經(jing)濟周(zhou)期(qi)進行分析。所謂DSGE模型是(shi)指動態隨機一般均衡(heng)模型，是(shi)國際(ji)上(shang)用來分析宏(hong)觀經(jing)濟周(zhou)期(qi)的重要工具。

馬駿表示，房產周(zhou)期的DSGE建(jian)模，有微觀基礎，如(ru)消(xiao)費者(zhe)、廠商(shang)、開發商(shang)的行為(wei)納入模型(xing)；也有動態機(ji)制，如(ru)當商(shang)品房價格(ge)下(xia)(xia)跌、抵(di)押(ya)品價格(ge)下(xia)(xia)跌、按揭貸(dai)款(kuan)也隨(sui)之下(xia)(xia)降、房價繼續(xu)下(xia)(xia)跌。

據(ju)了(le)(le)解，馬駿團(tuan)隊的模型中有諸多的中國特(te)征，如引入(ru)利率、首付比例、稅(shui)收、土地供(gong)給政(zheng)策等四個政(zheng)策變(bian)量，還引入(ru)了(le)(le)信息沖(chong)擊（預期(qi)渠道）等特(te)點(dian)。

對此，清華大學五(wu)道口金融學院副院長周皓表(biao)示，這是一個(ge)有中國特色的DSGE模型，"了解中國改革，就是雙軌制的改革，影響房地產也有'雙軌'的概念。"同時(shi)，周皓指出，DSGE模型本(ben)身并不(bu)適(shi)合預測未(wei)來(lai)房價走勢。

對此，馬(ma)駿亦表示(shi)，DSGE模型(xing)本身(shen)不是一個非常(chang)好的(de)預測工(gong)具(ju)，但(dan)在此基礎上修改傳統的(de)計量模型(xing)有助(zhu)于改善預測精度(du)。

去(qu)年(nian)開始(shi)，隨著一(yi)系列(lie)寬松政策，中(zhong)國一(yi)線城(cheng)市(shi)(shi)商品房價格(ge)快速增長，但同時小城(cheng)市(shi)(shi)房地產市(shi)(shi)場的下(xia)行壓力卻很大(da)。

馬駿，中國購房者(zhe)(zhe)似(si)乎比國外的(de)購房者(zhe)(zhe)更加(jia)敏感，三四線(xian)城(cheng)市的(de)房子(zi)可(ke)能越降越銷售不出去，"過去在(zai)土地(di)供(gong)給(gei)方(fang)面的(de)激勵機(ji)制可(ke)能存在(zai)一(yi)定問(wen)題(ti)，在(zai)許多小城(cheng)市，導(dao)致(zhi)了供(gong)給(gei)、庫存過度。將來要(yao)解決(jue)導(dao)致(zhi)土地(di)過度供(gong)給(gei)的(de)體制問(wen)題(ti)"。

但在這里面，"房地產(chan)市場的(de)(de)數(shu)據(ju)(ju)質量(liang)對于研究也(ye)是非常重要的(de)(de)"，周皓指出(chu)，引(yin)用(yong)的(de)(de)數(shu)據(ju)(ju)不同(tong)可(ke)能導致不同(tong)的(de)(de)觀點。

馬駿表示(shi)，進(jin)一步研(yan)究，將會在模型中引(yin)入(ru)居民(min)房地(di)產(chan)庫存，在房地(di)產(chan)市(shi)場引(yin)入(ru)投機者，引(yin)入(ru)政府(fu)(fu)土(tu)地(di)出讓收入(ru)，考慮政府(fu)(fu)土(tu)地(di)財政的影響，以及考慮在不同的城(cheng)市(shi)運用不同特點的模型來(lai)研(yan)究。

編輯：張(zhang)喜威(wei) 審核：姚茂敦  終審：向江林