最近，社(she)交媒體上(shang)瘋(feng)傳一線(xian)城市炒(chao)房(fang)的 “終極(ji)模式”，通過這種方法，炒(chao)房(fang)者可(ke)以(yi)通過已有房(fang)產套(tao)取銀行資(zi)金，套(tao)取的資(zi)金可(ke)以(yi)拿去繼續(xu)炒(chao)房(fang)；同時，這樣操作風(feng)險(xian)完全丟(diu)給了銀行，炒(chao)房(fang)者不(bu)擔(dan)任何(he)風(feng)險(xian)。

“無本無風險”的炒房模式

▲喏(re)，就是這張圖(tu)(tu)（圖(tu)(tu)片來自@曹山石）

圖片沒(mei)看懂？來，每(mei)經小(xiao)編（微信號：nbdnews）下面來為(wei)大家詳細分解一下：

1，夫妻兩人在(zai)北(bei)京有套房，先(xian)把房子只寫在(zai)老婆名下；

2，假離婚；

3，老(lao)婆將房產以(yi)1000萬(wan)元的(de)總價賣給老(lao)公(gong)，不過房價真正的(de)市場(chang)價只有700萬(wan)；

4，老公無(wu)法全款(kuan)付1000萬，于是找銀行貸款(kuan)，銀行提(ti)供(gong)七成貸款(kuan)，即700萬，老公首付300萬；

5，假離婚(hun)的(de)夫妻雙方，還(huan)住在同一(yi)套(tao)房產(chan)，但(dan)手中還(huan)有700萬現金。

這樣操作有什么用？

▌1，手(shou)中有700萬(wan)現(xian)金(jin)，可以拿去做投資，投資的收益可以償還房(fang)(fang)貸；當然也可以拿去炒(chao)房(fang)(fang)，誰(shui)叫一線城(cheng)市(shi)房(fang)(fang)價這么火爆。此(ci)時(shi)，兩人(ren)同(tong)時(shi)擁有2~3套房(fang)(fang)，就能(neng)成倍擴(kuo)大收益。

▌2，700萬(wan)(wan)現金(jin)，正好等于(yu)房(fang)(fang)子的(de)實(shi)際價值(zhi)。鑒于(yu)北京上(shang)海深圳(zhen)的(de)房(fang)(fang)價，漲幅已經(jing)非常可觀(guan)，存在向(xiang)下調整的(de)可能性；如(ru)果(guo)這套房(fang)(fang)產跌破700萬(wan)(wan)，那(nei)就斷供吧，房(fang)(fang)子給銀(yin)行(xing)；如(ru)果(guo)房(fang)(fang)產繼續上(shang)漲超過700萬(wan)(wan)，那(nei)就老(lao)老(lao)實(shi)實(shi)還房(fang)(fang)貸(dai)，畢竟房(fang)(fang)產增(zeng)值(zhi)了，那(nei)也(ye)是劃算(suan)的(de)。

所以，如果這種方式(shi)操作(zuo)成功(gong)，對炒房者來(lai)說，是(shi)“無(wu)本萬利”的生意，賺錢都(dou)是(shi)自己(ji)的，風險都(dou)是(shi)銀行的。

在(zai)網絡(luo)上流傳的(de)說(shuo)法(fa)是(shi)：現在(zai)京滬深很(hen)多人在(zai)這(zhe)么做(zuo)，這(zhe)就是(shi)“次貸危機(ji)”的(de)來源(yuan)。誠然，價值700萬的(de)房產，買房者拿到700萬的(de)貸款，實際上就是(shi)零(ling)首(shou)付(fu)，這(zhe)和2008年次貸危機(ji)時(shi)美(mei)國銀行業給予低(di)收入群體零(ling)首(shou)付(fu)的(de)做(zuo)法(fa)，實際上是(shi)相同的(de)。

真有這么便宜的事情？

賺(zhuan)的(de)錢都是(shi)自己的(de)，風(feng)險(xian)都是(shi)銀行的(de)，哪里(li)有(you)這么便宜(yi)的(de)事情？！

每經小編（微(wei)信號：nbdnews）采訪(fang)了一家銀行的(de)信貸(dai)經理，對于(yu)上述情況，在電話那頭，他也笑了：“銀行可不傻(sha)，價值700萬的(de)房產怎么可能貸(dai)到700萬？”

這(zhe)位(wei)銀行工作(zuo)人員以(yi)他所在(zai)銀行的(de)操作(zuo)規范，分析(xi)了(le)這(zhe)種操作(zuo)模式面臨的(de)幾重障礙(ai)：

▌1，首(shou)先(xian)需要明確(que)的是，二手房(fang)交(jiao)易(yi)，銀行(xing)貸款多少(shao)，是按照評(ping)估(gu)(gu)(gu)(gu)價(jia)來確(que)定(ding)，而不(bu)是成交(jiao)價(jia)。銀行(xing)會選擇專業的第(di)三(san)方(fang)機(ji)構進行(xing)評(ping)估(gu)(gu)(gu)(gu)，而這類(lei)第(di)三(san)方(fang)機(ji)構通常都(dou)與銀行(xing)（分行(xing)或支行(xing)）有固定(ding)的業務合作(zuo)關系。如果市(shi)價(jia)是700萬(wan)，則評(ping)估(gu)(gu)(gu)(gu)機(ji)構給出的估(gu)(gu)(gu)(gu)值(zhi)通常也在(zai)(zai)700萬(wan)左右，不(bu)會突然跳到1000萬(wan)。據(ju)這位信貸經理介(jie)紹，在(zai)(zai)實際評(ping)估(gu)(gu)(gu)(gu)中(zhong)，銀行(xing)為了控(kong)制風(feng)險，實際評(ping)估(gu)(gu)(gu)(gu)值(zhi)在(zai)(zai)市(shi)場價(jia)基礎上還(huan)可能有折扣。

▌2，除了專業(ye)(ye)的(de)評估機構，銀行(xing)的(de)業(ye)(ye)務(wu)員會(hui)實地勘察抵押物(wu)（即房(fang)產(chan)）的(de)情(qing)況，如果成交價(jia)(jia)明顯高于周圍同類(lei)型房(fang)價(jia)(jia)，業(ye)(ye)務(wu)員也是很容易識別的(de)。上述案例(li)中，成交價(jia)(jia)較市場(chang)價(jia)(jia)高出40%，如此明顯的(de)價(jia)(jia)差(cha)，除非業(ye)(ye)務(wu)員傻掉了，不(bu)然是不(bu)可(ke)能看不(bu)出來的(de)。

▌3，有過貸(dai)款經(jing)驗的人都知道(dao)，銀行(xing)會要求(qiu)貸(dai)款者提供個人賬戶的資金流水，銀行(xing)此舉是(shi)(shi)為了衡量(liang)借(jie)款人的第一還(huan)款來源(yuan)；在(zai)銀行(xing)的實際操作中，抵(di)押物僅僅是(shi)(shi)第二(er)還(huan)款來源(yuan)，是(shi)(shi)plan B，銀行(xing)本身是(shi)(shi)非(fei)常不愿(yuan)意看到抵(di)押物被處(chu)置的。

上(shang)述案(an)例(li)當中，貸(dai)款700萬，如果(guo)按(an)照等額(e)本息還(huan)款法(fa)（30年），則(ze)每(mei)月(yue)(yue)需要(yao)還(huan)房(fang)貸(dai)3.7萬元(yuan)——按(an)照貸(dai)款金額(e)不超(chao)過月(yue)(yue)入50%的(de)比例(li)計算(suan)，則(ze)要(yao)求貸(dai)款者(zhe)每(mei)月(yue)(yue)收(shou)入要(yao)到(dao)達7.4萬元(yuan)！

每(mei)經小編（微(wei)信號：nbdnews）查閱(yue)公開(kai)資料獲(huo)(huo)悉(xi)，在京(jing)滬(hu)深三地，2015年城鎮居民年平均可支配收入(ru)分(fen)別為(wei)52859元(yuan)、52962元(yuan)、44633.30元(yuan)，全年收入(ru)也達(da)不到7.4萬(wan)元(yuan)。普通(tong)居民，很(hen)難從銀行獲(huo)(huo)得(de)如此高額的貸(dai)款。

▌4，退一萬(wan)步(bu)講，如果(guo)(guo)銀(yin)(yin)行業務(wu)員作(zuo)弊、評估(gu)機(ji)構作(zuo)弊、銀(yin)(yin)行流水(shui)作(zuo)假，但這還是(shi)不夠。銀(yin)(yin)行有嚴格(ge)的(de)(de)風險控制流程，信(xin)貸(dai)(dai)的(de)(de)最終審(shen)(shen)(shen)批權(quan)并不掌(zhang)握在(zai)業務(wu)員手中，要么是(shi)在(zai)分支行，金額特別(bie)大的(de)(de)甚至在(zai)總行，具體(ti)情況根(gen)據各家銀(yin)(yin)行的(de)(de)規定有所差別(bie)。做貸(dai)(dai)款審(shen)(shen)(shen)批的(de)(de)人(ren)，都是(shi)風險控制的(de)(de)專業人(ren)員，是(shi)很(hen)有可能發現前端(duan)環節(jie)(jie)的(de)(de)舞弊行為(wei)的(de)(de)。如果(guo)(guo)要瞞過銀(yin)(yin)行上(shang)(shang)級審(shen)(shen)(shen)批的(de)(de)一系列環節(jie)(jie)，那真的(de)(de)是(shi)難(nan)上(shang)(shang)加難(nan)。

▌總結：中國房貸(dai)首(shou)付相比國外水平要(yao)高(gao)出很(hen)多，這正是(shi)銀(yin)行控制風險極為(wei)重(zhong)要(yao)的手(shou)段(duan)，銀(yin)監(jian)會、人(ren)民銀(yin)行等對于這方面的監(jian)管也(ye)非(fei)常嚴格，所(suo)以這才保證中國不會發生(sheng)“次(ci)貸(dai)危機”（除非(fei)房價(jia)跌(die)幅(fu)超過首(shou)付款比例(li)，但(dan)這種可能(neng)性是(shi)極小的）。

你應該好好算算買房的賬

看到那(nei)(nei)些徹夜(ye)排隊、裹被子(zi)買房(fang)的(de)人們還(huan)在(zai)各(ge)種刷屏，每經小編（微(wei)信號：nbdnews）也是醉了。既然(ran)買房(fang)的(de)話題這(zhe)么(me)火，那(nei)(nei)就(jiu)算算買房(fang)的(de)賬。

先來(lai)看一張圖，這是2016年1月上海各地(di)區的房價情況(kuang)↓↓↓

▲圖(tu)片來源(yuan)：中(zhong)原房地產研究中(zhong)心

我們且(qie)以5萬元/平(ping)(ping)米(mi) 計算，一個10平(ping)(ping)米(mi)廚房的(de)價(jia)格：

那(nei)就是(shi)50萬；假如小夫妻兩(liang)個早(zao)中餐(can)不(bu)吃(chi)貴的，也(ye)不(bu)吃(chi)太(tai)差(cha)，每(mei)天(tian)共計80元；而且50萬可以吃(chi)6250天(tian)；那(nei)就是(shi)17年！

家里(li)兩個(ge)衛生(sheng)間(jian)以總共10平(ping)米計：

5萬/平米的話，需要50萬；如果每天外出洗(xi)一(yi)次澡要40元，你可以(yi)外出洗(xi)澡12500天，那就是(shi)34年！還要啥衛生間啊？

現(xian)下(xia)網上(shang)團購一些星級酒店，都經常有200元一晚的，如果買套房(fang)子(zi)100平(ping)，就需(xu)要500萬，這500萬夠你住25000天(tian)的酒店，那就是68年……你還買什么房(fang)？