每經(jing)編輯｜蔡雅蕓    

（本文(wen)原載于微信公眾號(hao)“邦地產”real-estate-circle）

游客們總是(shi)說廈門有多美，可誰知道廈門的苦？

首先是廈(sha)門外來人口增長迅速，但近期的(de)中央文件(jian)稱，廈(sha)門的(de)人口到2020年必須(xu)控制在(zai)500萬(wan)以內(nei)，“紅線”近在(zai)咫尺。

另一(yi)方面，機構數據顯(xian)示，現在廈(sha)門房子只夠賣10個月了。

想一(yi)(yi)想，一(yi)(yi)面是高(gao)速增長的(de)人(ren)口(kou)，一(yi)(yi)面是越賣越少(shao)的(de)房子(zi)，再(zai)加(jia)上人(ren)口(kou)控制這條(tiao)紅(hong)線(xian)逐漸壓(ya)下來，這一(yi)(yi)條(tiao)條(tiao)，基本(ben)都是逼漲(zhang)房價的(de)節(jie)奏啊~

廈門快逼近人口“紅線”了？！

2月22日(ri)，中國政府(fu)網消息(xi)稱，國務院原(yuan)則同(tong)意《廈門市(shi)城市(shi)總體規劃(2011—2020年)》。文件中說到，到2020年，廈門常住人口要控制(zhi)在500萬人以內，城市(shi)建設用地(di)控制(zhi)在440平方(fang)公(gong)里(li)以內。

為什么要控制人口？

據(ju)(ju)(ju)了解(jie)，廈(sha)(sha)門在人(ren)口統計上(shang)有3個數(shu)據(ju)(ju)(ju)，一是(shi)統計局(ju)用(yong)于(yu)官(guan)方對外公布的(de)(de)數(shu)據(ju)(ju)(ju)，二是(shi)計生(sheng)委(wei)用(yong)于(yu)計生(sheng)工作(zuo)的(de)(de)數(shu)據(ju)(ju)(ju)，三是(shi)公安局(ju)用(yong)于(yu)社會管理的(de)(de)數(shu)據(ju)(ju)(ju)。根據(ju)(ju)(ju)一組以上(shang)3個部門分別統計的(de)(de)數(shu)據(ju)(ju)(ju),截至2012年年末，廈(sha)(sha)門市常住人(ren)口分別是(shi)367萬、410萬-430萬、480萬-510萬。

廈(sha)門統計(ji)(ji)局最新的統計(ji)(ji)結果則(ze)顯示(shi)，廈(sha)門現(xian)有(you)常住人口386萬(wan)，離500萬(wan)人還有(you)114萬(wan)人。

但(dan)與此同(tong)時(shi)，由于廈門是(shi)特(te)區，早期從城市建設的(de)(de)各種優惠政策中(zhong)成長(chang)(chang)很快，也積累了足(zu)夠的(de)(de)吸引力(li)，得(de)到了跨越式(shi)的(de)(de)發展。與此同(tong)時(shi)城市跨越式(shi)的(de)(de)發展，帶(dai)動了人口的(de)(de)自然增長(chang)(chang)，特(te)別(bie)是(shi)機(ji)械增長(chang)(chang)，也就是(shi)外來人口的(de)(de)涌入。

廈門(men)統計局數(shu)據就顯(xian)示，2014年廈門(men)五成以上常(chang)(chang)住(zhu)人(ren)口(kou)戶(hu)(hu)口(kou)登記地(di)(di)為(wei)其他(ta)地(di)(di)市，人(ren)戶(hu)(hu)分離(li)現(xian)象廣(guang)泛(fan)存在，同時(shi)流(liu)入人(ren)口(kou)（即(ji)戶(hu)(hu)口(kou)登記地(di)(di)為(wei)外地(di)(di)的廈門(men)常(chang)(chang)住(zhu)人(ren)口(kou)）的規模也(ye)非常(chang)(chang)龐大。各(ge)區(qu)(qu)(qu)流(liu)入人(ren)口(kou)所(suo)占比重由(you)高到低(di)依次是：集美區(qu)(qu)(qu)76.7%，海滄區(qu)(qu)(qu)68.1%，湖里區(qu)(qu)(qu)63.4%，思明區(qu)(qu)(qu)39.8%，同安區(qu)(qu)(qu)37.9%，翔安區(qu)(qu)(qu)12.0%。

廈門(men)大學人口與生(sheng)態研(yan)究(jiu)所研(yan)究(jiu)生(sheng)導師鄭啟五就表示：廈門(men)公(gong)布的2013年年底人口是373萬，2012年-2013年廈門(men)增(zeng)加常住人口6萬。根據規劃(hua)，到2020年廈門(men)人口將增(zeng)加127萬，總數會(hui)超過500萬。

一(yi)位從(cong)事多年城市規(gui)劃(hua)的人士也覺得：“從(cong)規(gui)劃(hua)的角度來(lai)說，人口數字有不同的統計標(biao)準，到(dao)2020年廈門人口達到(dao)500萬完全不是(shi)難事。”

甚至有言論認為照目前的情況來看，廈門可能(neng)不需要等到2020年，人口就已經(jing)達到500萬了。

房價將被大幅推漲

看懂廈(sha)門的(de)人(ren)口情況(kuang)，基本等于理解了市場(chang)的(de)背景。

要(yao)知道，這部分外來人(ren)口是在廈門長時間(jian)居住的(de)，隨(sui)著消費力和需求的(de)提(ti)升，他們必將成為(wei)住宅(zhai)市場(chang)的(de)主要(yao)購買力。

而按照規劃(hua)，如果廈門要控(kong)制常(chang)住人口在500萬以下(xia)，勢必會出臺(tai)相關政策限制流入，控(kong)制外來人口在廈門的常(chang)住比例(li)。

這(zhe)會引起兩種現象，一是(shi)(shi)加速已常住廈(sha)門的(de)外地人口(kou)早買房早安心，二是(shi)(shi)加速外來人口(kou)進入廈(sha)門的(de)周邊區(qu)域帶動大廈(sha)門的(de)住宅需(xu)求。

有一組數(shu)據(ju)(ju)可(ke)以證明邦爺(ye)的(de)猜想，那就(jiu)是易(yi)居研究院最新的(de)數(shu)據(ju)(ju)稱“現在廈門(men)房(fang)子只夠(gou)賣10個月”。

要知道，就在(zai)2015年(nian)初的(de)(de)統計中，廈門(men)商品住宅庫存總(zong)量達到了(le)1083萬平方(fang)米，同比增加了(le)22萬平方(fang)米。按其近6年(nian)的(de)(de)年(nian)均銷售(shou)量計算，需近35個(ge)月的(de)(de)時間才能消化完(wan)。這么(me)大的(de)(de)存量別(bie)說消費者吃不消，開發商也(ye)不太感冒。

但(dan)從35個月(yue)到10個月(yue)，廈(sha)門(men)用了不到一年(nian)！

很自(zi)然得，廈門(men)(men)的房價(jia)(jia)漲漲漲。全(quan)國(guo)房地(di)產市(shi)場數據中心(xin)統計的《2015年12月(yue)全(quan)國(guo)城市(shi)房價(jia)(jia)排行榜》就顯示，2015年12月(yue)廈門(men)(men)平均房價(jia)(jia)為25173元/平米，僅(jin)次于深(shen)圳(zhen)、北京、上海，穩居全(quan)國(guo)第4名！環比(bi)(bi)上漲2.67%，同比(bi)(bi)上漲9.07%。

價漲(zhang)量也漲(zhang)，據(ju)克而瑞數據(ju)，2015年全(quan)年廈門市商品住(zhu)宅成交超(chao)350萬平米，相比2014年增長13%。

廈門，作為一個土地有限制(zhi)、常住人口被限制(zhi)，但從產業基礎還比較(jiao)牢固(gu)的(de)(de)城市，房價的(de)(de)保值(zhi)增(zeng)值(zhi)力，還是很(hen)值(zhi)得期待的(de)(de)。

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編輯：王婷婷 審(shen)核：楊羚(ling)強 終審(shen)：蔡戰波