每經(jing)編輯｜每經(jing)記者 趙陽戈(ge)    

◎每經記者 趙陽戈

隨著監管層對房(fang)企IPO態度(du)的逐漸松動，《每日經濟新聞》記者注意到，在最新的IPO排(pai)隊名單上，已然(ran)有3家房(fang)地產公司在默(mo)默(mo)等待(dai)，審核狀態為(wei)“已受理(li)”。

這3家房(fang)(fang)企中，以(yi)(yi)王(wang)健(jian)林旗下(xia)的(de)(de)大連萬達商業地產(chan)（以(yi)(yi)下(xia)簡稱大連萬達）最有代(dai)表性。不過，記(ji)者(zhe)留意到，由于房(fang)(fang)企的(de)(de)生存(cun)環境大不如前，3家房(fang)(fang)企均需要面對毛利率下(xia)滑、存(cun)貨跌價等(deng)問題。

上市申請已被受理

2010年(nian)(nian)相關部(bu)門叫停房地(di)產(chan)企業IPO以(yi)后，在IPO排隊(dui)名單(dan)中，房企便(bian)成了“稀(xi)客”。不(bu)過，據今年(nian)(nian)2月(yue)19日證監會網站(zhan)發布的首發申(shen)請企業情況，眼下已有(you)3家(jia)房企赫然出現在了IPO排隊(dui)名單(dan)中，分別為大連萬達、廣州(zhou)富(fu)力地(di)產(chan)（以(yi)下簡稱(cheng)富(fu)力地(di)產(chan)）以(yi)及金輝集團(tuan)。

公(gong)開信息顯示，大連(lian)萬達(da)前(qian)身(shen)成立于2002年9月，注冊資(zi)本(ben)45.27億元，法定代表(biao)人丁本(ben)錫，王健林直接持有(you)公(gong)司6.788%的股權(quan)，并通過其(qi)控制(zhi)的萬達(da)集團間接持有(you)公(gong)司43.712%的股權(quan)，為(wei)大連(lian)萬達(da)的實際(ji)控制(zhi)人。

大(da)(da)連萬達名頭在外，是全球第二大(da)(da)商業(ye)地產(chan)業(ye)主，主營(ying)業(ye)務是以搭建線(xian)下消(xiao)費平臺為目的(de)(de)的(de)(de)商業(ye)地產(chan)投(tou)資、開(kai)發(fa)、銷售(shou)(shou)及運(yun)營(ying)管理，業(ye)務涵蓋三大(da)(da)主要板塊：投(tou)資物(wu)業(ye)租賃及物(wu)業(ye)管理業(ye)務，酒(jiu)店業(ye)務和物(wu)業(ye)開(kai)發(fa)及銷售(shou)(shou)業(ye)務。2015年上半年，大(da)(da)連萬達的(de)(de)銷售(shou)(shou)面積為653.91萬平方米，銷售(shou)(shou)額(e)為612.37億元。

富力(li)(li)(li)地(di)產(chan)成立于1994年(nian)(nian)8月(yue)，注冊資(zi)本8.06億元，法定代(dai)表人(ren)(ren)(ren)李思廉，控股(gu)股(gu)東及實際控制人(ren)(ren)(ren)為(wei)李思廉、張力(li)(li)(li)，兩人(ren)(ren)(ren)合計持有(you)公司(si)64.76%的股(gu)份。富力(li)(li)(li)地(di)產(chan)主(zhu)營(ying)同樣為(wei)房地(di)產(chan)開發與(yu)銷售、商(shang)(shang)業物業租賃及酒店(dian)服務(wu)，產(chan)品涵(han)蓋住宅、寫字樓、酒店(dian)以及商(shang)(shang)業綜(zong)合體等。2015年(nian)(nian)上半年(nian)(nian)，富力(li)(li)(li)地(di)產(chan)實現(xian)124.91萬(wan)平方(fang)米銷售面積，銷售收入為(wei)111.06億元。

相比(bi)之下，金(jin)輝(hui)集(ji)團(tuan)規模顯得小(xiao)了一(yi)些(xie)。據悉，金(jin)輝(hui)集(ji)團(tuan)設立于1996年9月，注冊資本18億元，法定代(dai)表人林定強，其同時也(ye)是公司實際控制人。公司主營房地產開發、物業管理和物業租賃等。2015年前(qian)三季度，金(jin)輝(hui)集(ji)團(tuan)的結算面積為118.74萬(wan)平方米，實現房屋銷售收入(ru)95.07億元。

根(gen)據證監(jian)會的流(liu)程安排，上(shang)述(shu)3家房企還(huan)需要(yao)歷經反饋會、見面會、初審會、發審會等諸多流(liu)程，何時能夠成功(gong)登陸A股尤(you)未可知。根(gen)據招股說明書，大連萬達(da)預計(ji)將募(mu)資(zi)120億(yi)元(yuan)(yuan)，富力地產預計(ji)募(mu)資(zi)總額(e)不超過350億(yi)元(yuan)(yuan)，金輝集團的預計(ji)募(mu)資(zi)額(e)為60億(yi)元(yuan)(yuan)。以募(mu)資(zi)上(shang)限來(lai)看，3家公司合計(ji)募(mu)資(zi)超過500億(yi)元(yuan)(yuan)。

均(jun)面臨毛利率下(xia)滑風險

《每(mei)日經濟(ji)新聞(wen)》記者(zhe)注意到(dao)，3家(jia)房(fang)企無一例外都面臨著(zhu)毛利率下滑風險。

公(gong)開(kai)信息顯(xian)示，2012~2014年(nian)及(ji)2015年(nian)上半年(nian)，大連萬達主(zhu)營業(ye)(ye)務(wu)收入占比最大的(de)房(fang)(fang)地(di)產(chan)開(kai)發(fa)和(he)銷售(shou)業(ye)(ye)務(wu)的(de)毛(mao)(mao)利(li)率(lv)分(fen)別為53.61%、44.40%、43.96%和(he)42.98%。受(shou)結算項目(mu)的(de)區域和(he)類型差異、房(fang)(fang)地(di)產(chan)行(xing)(xing)業(ye)(ye)景氣度下降等因素的(de)影響，報告期(qi)內，公(gong)司(si)房(fang)(fang)地(di)產(chan)銷售(shou)業(ye)(ye)務(wu)的(de)毛(mao)(mao)利(li)率(lv)呈逐期(qi)下降趨(qu)勢。同時，未(wei)來如果宏觀經濟環境發(fa)生較大不利(li)變化以及(ji)隨著(zhu)房(fang)(fang)地(di)產(chan)行(xing)(xing)業(ye)(ye)周期(qi)性的(de)顯(xian)現(xian)，公(gong)司(si)仍面臨房(fang)(fang)地(di)產(chan)開(kai)發(fa)和(he)銷售(shou)業(ye)(ye)務(wu)毛(mao)(mao)利(li)率(lv)下降的(de)風險。

無獨有偶，2012~2014年及2015年上半年，富力(li)地產(chan)(chan)公司(si)的(de)(de)毛(mao)利(li)率分(fen)別(bie)為47.08%、45.39%、41.66%和(he)35.82%，處于較高(gao)水平但呈逐期(qi)下降的(de)(de)態勢。對此，富力(li)地產(chan)(chan)表(biao)示，公司(si)為平滑住宅銷(xiao)售(shou)風(feng)險，一(yi)直以來注(zhu)重在核心城市開發(fa)商(shang)業(ye)(ye)物(wu)業(ye)(ye)，該等商(shang)業(ye)(ye)地產(chan)(chan)項目主要集中于一(yi)線城市CBD區域的(de)(de)高(gao)端寫字(zi)樓，平均售(shou)價較高(gao)，毛(mao)利(li)空間較大。

金輝集(ji)團方面，2012~2014年(nian)及2015年(nian)前三季度，公司整體(ti)業(ye)務毛利率分別為44.57%、40.61%、33.3%、25.02%，同(tong)樣呈現下降趨勢。對此，該(gai)公司將之歸咎于土(tu)地取得(de)成本(ben)的逐漸(jian)上(shang)升，以及項目銷售價格有所下降等因素。

同時，由(you)于金輝集團的(de)(de)項目集中在(zai)二、三(san)線(xian)(xian)(xian)城市，其還提示稱，二、三(san)線(xian)(xian)(xian)城市在(zai)資源稟(bing)賦和人均購買力等方面普遍弱于國(guo)內一線(xian)(xian)(xian)城市，雖然(ran)公(gong)司(si)在(zai)進入上述城市前(qian)均對該地(di)(di)區(qu)的(de)(de)市場和政策環境進行了較為充分(fen)的(de)(de)調查和論證，目前(qian)在(zai)上述城市的(de)(de)經營狀況良(liang)好，但由(you)于受到國(guo)內宏觀(guan)經濟轉(zhuan)型、未來(lai)人口(kou)老齡化等因素(su)的(de)(de)影響(xiang)，國(guo)內房地(di)(di)產市場的(de)(de)地(di)(di)域差異將會(hui)顯著分(fen)化，二線(xian)(xian)(xian)或者三(san)線(xian)(xian)(xian)城市可能(neng)受到較大沖擊，從(cong)而對公(gong)司(si)業績帶(dai)來(lai)不(bu)利影響(xiang)。

而(er)大連萬達也(ye)對自家的(de)存(cun)貨(huo)進行(xing)了提示(shi)。2012~2014年(nian)(nian)及2015年(nian)(nian)上半年(nian)(nian)末，公司存(cun)貨(huo)分(fen)別(bie)為(wei)763.79億(yi)元(yuan)(yuan)、1004.75億(yi)元(yuan)(yuan)、1451.92億(yi)元(yuan)(yuan)和1637.68億(yi)元(yuan)(yuan)。2014年(nian)(nian)、2015年(nian)(nian)6月(yue)末，大連萬達存(cun)貨(huo)存(cun)在減值跡象，期末形成存(cun)貨(huo)跌價準備余額分(fen)別(bie)為(wei)5991.21萬元(yuan)(yuan)和42870.62萬元(yuan)(yuan)。