春節(jie)前后，官方一系列(lie)密集的(de)“去庫(ku)存”政策(ce)大都將(jiang)(jiang)一線城市(shi)排除(chu)在外，但深(shen)圳(zhen)、上(shang)(shang)海等地“高燒”的(de)樓(lou)市(shi)近期卻又出(chu)現一輪“聞風上(shang)(shang)漲(zhang)”的(de)沖(chong)動。不(bu)僅是新房開發商捂盤惜售、伺機漲(zhang)價，二手房也在中介(jie)等利益相關方的(de)推波助瀾下(xia)坐(zuo)地起價。針對這一情況(kuang)，近日(ri)一份有(you)關調整(zheng)上(shang)(shang)海土(tu)地和(he)住房供(gong)(gong)應結構的(de)文件(jian)下(xia)發至(zhi)各區縣政府部門，旨在優化(hua)住房用地供(gong)(gong)應結構，提高中小套型商品住房供(gong)(gong)應，以穩定(ding)房源供(gong)(gong)給、合理定(ding)價。而在深(shen)圳(zhen)，近期一則限購政策(ce)即將(jiang)(jiang)從(cong)嚴(yan)執(zhi)行的(de)消息甚(shen)囂塵上(shang)(shang)，非深(shen)圳(zhen)本地戶籍(ji)人員購房的(de)，要求繳納社保年限或將(jiang)(jiang)從(cong)目前的(de)一年延(yan)長至(zhi)三(san)年。

種種跡象表明，一線(xian)樓市(shi)的(de)迅(xun)速(su)升(sheng)溫(wen)和房(fang)價的(de)躁動，已引起了政(zheng)(zheng)府(fu)部門的(de)重視(shi)，與三、四線(xian)城(cheng)市(shi)去(qu)庫存的(de)政(zheng)(zheng)策(ce)提(ti)振不同(tong)，一線(xian)城(cheng)市(shi)的(de)政(zheng)(zheng)策(ce)方向是穩市(shi)場(chang)、抑(yi)房(fang)價。由此，“分類調控”將成(cheng)為今(jin)年(nian)樓市(shi)政(zheng)(zheng)策(ce)的(de)大格局。

政策頻出穩房價

一份上海(hai)市政府印發的《關于進一步優化本(ben)市土地(di)和住房(fang)供(gong)應結(jie)構(gou)的實施(shi)意見(jian)》近日下發至各區縣(xian)相關政府部門。指出要(yao)優化住房(fang)供(gong)地(di)結(jie)構(gou)，增加中小套(tao)型(xing)住房(fang)供(gong)應比(bi)例，提高商(shang)辦(ban)用地(di)供(gong)應的有效性(xing)和精準度，鼓(gu)勵(li)開發企業持有商(shang)辦(ban)物業持續運營。

引起市場廣泛關注的是，《意見》明確要求增加中小套型用地供應比例：中心城區不低于70%，郊區不低于60%（部分供需矛盾較突出區域，中小套型住房供應比例提高到70%）；保障性住房用地的中小套型住房供應比例，中心城區為100%，郊區不低于80%以上。同時，鼓(gu)勵公共(gong)交(jiao)通(tong)為(wei)(wei)導向(xiang)的(de)社(she)區開發模(mo)式(shi)，軌道交(jiao)通(tong)站點周邊區域（中心(xin)城、郊區的(de)覆蓋范圍分(fen)別(bie)為(wei)(wei)600米、1500米）商(shang)品住房用地的(de)中小(xiao)套型住房供應比例(li)提高到(dao)80%以上。此外，《意見》還(huan)首(shou)次明確(que)，上海市多層(ceng)、小(xiao)高層(ceng)、高層(ceng)建(jian)筑(zhu)的(de)中小(xiao)套型住房建(jian)筑(zhu)面積標準分(fen)別(bie)為(wei)(wei)90平方米、95平方米、100平方米。

與此同(tong)時，要求建立完(wan)善購租(zu)并舉的住(zhu)房體系，鼓勵開發企業持(chi)有一定比例商品住(zhu)房用于(yu)社(she)會(hui)租(zu)賃，促進(jin)(jin)社(she)會(hui)租(zu)賃住(zhu)房市場發展。在上海(hai)商務(wu)聚集區、科技創新(xin)區、產業社(she)區以及周邊1000米范圍內新(xin)增商品住(zhu)宅用地，相(xiang)關區縣政(zheng)府(fu)要在出讓條(tiao)件中明確，用于(yu)社(she)會(hui)租(zu)賃的商品住(zhu)房比例不低于(yu)15%，以滿足人才流動需求，進(jin)(jin)一步促進(jin)(jin)產城結合。

無獨有(you)偶，在2015年(nian)房(fang)價上(shang)漲(zhang)幅度最大的(de)另一個一線城市(shi)深(shen)圳，近(jin)日(ri)也有(you)消息稱，將從(cong)嚴執行(xing)限購政策(ce)，對于在深(shen)圳購房(fang)的(de)非戶籍(ji)人士(shi)(shi)，原本要求(qiu)社保繳滿一年(nian)即可擁有(you)購房(fang)資格(ge)的(de)，或將延長(chang)到三年(nian)。深(shen)圳市(shi)規劃和國土資源委(wei)員(yuan)會在接受媒體采(cai)訪時表(biao)示，相關(guan)政策(ce)還在研究(jiu)之中(zhong)(zhong)。但(dan)當地中(zhong)(zhong)介(jie)機構、業(ye)內人士(shi)(shi)普遍猜測(ce)，雖然目前政策(ce)尚未出臺，但(dan)可能性是存在的(de)。

分類調控是方向

很明顯，一線城(cheng)市(shi)樓(lou)市(shi)的(de)迅速(su)升溫和房價的(de)躁(zao)動(dong)，已引起了當(dang)地政(zheng)府(fu)的(de)重視，針對不同城(cheng)市(shi)現狀的(de)分類(lei)調控成為今年樓(lou)市(shi)政(zheng)策的(de)大方向。

與三(san)、四(si)線城市(shi)提振樓市(shi)、去庫存政(zheng)(zheng)策相反的是，滬深(shen)兩地(di)(di)近期樓市(shi)新政(zheng)(zheng)旨在穩市(shi)場、抑房價。針(zhen)對上海土地(di)(di)供(gong)(gong)應(ying)調整新政(zheng)(zheng)，克而瑞房地(di)(di)產(chan)研究中心分(fen)析師(shi)楊(yang)科偉認(ren)為，在土地(di)(di)供(gong)(gong)應(ying)總(zong)量明(ming)確將(jiang)減少的背景下，增加中小戶型的供(gong)(gong)應(ying)比(bi)例，是為了令供(gong)(gong)應(ying)套數總(zong)量不至(zhi)于明(ming)顯減少，有(you)(you)利(li)于平抑房價。政(zheng)(zheng)策的意義主要有(you)(you)兩方(fang)面：一(yi)個是土地(di)(di)出(chu)讓環節(jie)設(she)置一(yi)些附加門檻，有(you)(you)助于平抑地(di)(di)價；另一(yi)個就是增加商品住宅供(gong)(gong)應(ying)量，緩解供(gong)(gong)不應(ying)求造成房價過(guo)快上漲。

業內人士(shi)張宏偉也認為(wei)，一(yi)線城市(shi)新增建(jian)設(she)用地不可能大幅增加(jia)，存量用地盤活也很難有快速成效，現在增加(jia)市(shi)場供應的方(fang)法就是(shi)把戶型做小，增加(jia)供應的套(tao)數，讓更多的家(jia)庭(ting)能夠買到或租到中小套(tao)型的房(fang)源。從上(shang)海現在的土地政策特征(zheng)來看，再結(jie)合目(mu)前財政部(bu)等部(bu)委的政策導向，100平方(fang)米以下尤(you)其是(shi)90平方(fang)米以下的中小套(tao)型配(pei)比肯定會增加(jia)，開(kai)發(fa)商在上(shang)海的開(kai)發(fa)策略也會由此發(fa)生一(yi)定的改變。

而對(dui)于(yu)深(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)，易居(ju)房地(di)產研究院院長楊紅旭認為，深(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)房價(jia)漲(zhang)幅之(zhi)大(da)，在2015年位居(ju)全國(guo)之(zhi)首，且進入2016年之(zhi)后，這一(yi)勢頭并沒有(you)得到有(you)效(xiao)遏制。從嚴限(xian)購、延長外地(di)人(ren)士(shi)購房的社保年限(xian)的政策出臺(tai)可(ke)能(neng)性極大(da)。今年2月1日(ri)，深(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)市規劃和國(guo)土資源(yuan)委員會發布了該(gai)市2016年1月樓市數據(ju)(ju)。數據(ju)(ju)顯示，1月深(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)新(xin)房成交均價(jia)再攀新(xin)高(gao)，均價(jia)已達46515元每(mei)平方(fang)米，同(tong)比漲(zhang)74%。

在(zai)近期閉幕的(de)深(shen)圳兩(liang)會上，市長許勤對媒體表示，深(shen)圳去年房(fang)(fang)價(jia)上漲幅(fu)度確實過(guo)快(kuai)。從供給側看，盡管深(shen)圳去年土地供給、人才安(an)居(ju)房(fang)(fang)和保障(zhang)性住房(fang)(fang)仍在(zai)增(zeng)加，但整合(he)城(cheng)市的(de)土地資(zi)源是有限的(de)。兩(liang)方(fang)面(mian)(mian)(mian)因素共同作用，讓深(shen)圳房(fang)(fang)價(jia)不斷上漲。為把房(fang)(fang)價(jia)穩定在(zai)合(he)理區間(jian)，市政(zheng)府一(yi)(yi)方(fang)面(mian)(mian)(mian)加大人才安(an)居(ju)工(gong)程和保障(zhang)房(fang)(fang)建設，一(yi)(yi)方(fang)面(mian)(mian)(mian)研究(jiu)調控政(zheng)策如何(he)能穩定房(fang)(fang)價(jia)。