每經編輯｜楊羚強 吳若凡     

（本(ben)文原載于微信公眾號(hao)“邦(bang)地(di)產”real-estate-circle）

1月29日，上(shang)(shang)(shang)海(hai)(hai)市市長(chang)楊雄表示，去年上(shang)(shang)(shang)海(hai)(hai)房地(di)產(chan)市場出現量價齊升(sheng)，今年將堅持調控(kong)(kong)政策(ce)，同時在(zai)供(gong)(gong)應結構上(shang)(shang)(shang)增加中(zhong)小(xiao)戶型供(gong)(gong)應。這已是去年十月以來，上(shang)(shang)(shang)海(hai)(hai)市政府領導(dao)在(zai)房價問(wen)題上(shang)(shang)(shang)的再一次(ci)表態了。業(ye)界稱，抑制(zhi)房價是上(shang)(shang)(shang)海(hai)(hai)的長(chang)期(qi)艱巨任務(wu)，但是上(shang)(shang)(shang)海(hai)(hai)人口的終極目標只(zhi)有2500萬(wan)，為什(shen)么(me)(me)房價調控(kong)(kong)那么(me)(me)難(nan)。

不只限制流入，也要鼓勵流出

上(shang)海城市人口(kou)2500萬如何實現(xian)，很多(duo)人認為這里(li)面有兩(liang)種假設：

1、人(ren)口只許流出，不許流入。那么(me)按照現在人(ren)口的自然增長速度，到2040年上(shang)(shang)海將只有(you)1500萬常住人(ren)口。伴隨人(ren)口的老齡化(hua)加劇，上(shang)(shang)海會(hui)因(yin)此從(cong)繁榮，走(zou)向蕭條。

2、不(bu)對(dui)上海(hai)人口(kou)的流入進行限制(zhi)。那么(me)按照過去十多(duo)年上海(hai)的平均人口(kou)增速，到2040年上海(hai)人口(kou)將(jiang)達4000萬(wan)，公共(gong)資源或許會過度飽和無法承擔。

最合理的(de)解決辦法是(shi)，在(zai)限制人(ren)(ren)口(kou)流(liu)入的(de)同時鼓勵一部(bu)分人(ren)(ren)口(kou)流(liu)出(chu)。“人(ren)(ren)口(kou)規模減速(su)意味著淘(tao)汰低收入人(ren)(ren)群(qun)（比如上(shang)海提(ti)出(chu)2016年(nian)將淘(tao)汰落后(hou)產能1000項左右），但人(ren)(ren)口(kou)素質一定(ding)會提(ti)高，這將提(ti)高購買力，有利于上(shang)海住(zhu)宅中(zhong)高端方向發展。”上(shang)海中(zhong)原研究咨詢部(bu)高級經理龔敏就指出(chu)。

離開的本來就不打算買房

那么，哪些人(ren)可能會離開上海？

在“十三五”期(qi)間(jian)，上海將著力(li)轉變經(jing)濟發展(zhan)方式，圍繞建設具有全球影(ying)響力(li)的(de)科技(ji)創新中心戰略，推動產(chan)業結(jie)構的(de)轉型升級。

上(shang)海政府工(gong)作報告則指出，2016年將(jiang)推(tui)動(dong)新興產業發展，對傳統(tong)產業進行改(gai)造升級，全年淘汰落后產能1000項左右。以建筑業為例，目前上(shang)海90萬(wan)建筑工(gong)人，60萬(wan)是外來(lai)務工(gong)人員。如果未來(lai)建筑房屋的(de)方式從工(gong)地(di)建設變為工(gong)廠組裝(zhuang)，對建筑工(gong)人數量的(de)需求(qiu)會降低。

中原地(di)產的研究部門援引(yin)上海(hai)市政府工作(zuo)報(bao)告就暗示，落后產能(neng)的行業(ye)從(cong)業(ye)者，有(you)可能(neng)“被逼出(chu)”上海(hai)。

在上(shang)(shang)(shang)海(hai)(hai)產業的(de)(de)調(diao)整(zheng)過程中，勢必有一些(xie)原來(lai)(lai)的(de)(de)常住人(ren)(ren)口，需(xu)要離(li)開(kai)上(shang)(shang)(shang)海(hai)(hai)，去其他城市謀求發展。以建(jian)筑(zhu)業為例(li)，目(mu)前(qian)上(shang)(shang)(shang)海(hai)(hai)90萬建(jian)筑(zhu)工(gong)(gong)人(ren)(ren)，60萬是外來(lai)(lai)務工(gong)(gong)人(ren)(ren)員。如果未來(lai)(lai)建(jian)筑(zhu)房屋的(de)(de)方式從工(gong)(gong)地建(jian)設變為工(gong)(gong)廠組(zu)裝，對建(jian)筑(zhu)工(gong)(gong)人(ren)(ren)數量的(de)(de)需(xu)求會降(jiang)低。結(jie)合(he)上(shang)(shang)(shang)海(hai)(hai)市統計局的(de)(de)統計，可以確(que)定，這些(xie)離(li)開(kai)的(de)(de)上(shang)(shang)(shang)海(hai)(hai)人(ren)(ren)口，將是那些(xie)專業技(ji)術含量較低，知識也不(bu)能滿足上(shang)(shang)(shang)海(hai)(hai)未來(lai)(lai)發展的(de)(de)工(gong)(gong)種。

具體說(shuo)來，目前，水泥、平(ping)板玻璃、鋼鐵(tie)(tie)（煉(lian)鐵(tie)(tie)、煉(lian)鋼，鐵(tie)(tie)合金冶煉(lian)）、電(dian)解鋁、船(chuan)舶(bo)等(deng)五大產(chan)能早(zao)已存在產(chan)能過剩現象(xiang)，而電(dian)力、煤炭、紡(fang)織行業也(ye)有潛在產(chan)能過剩的問題。

業(ye)(ye)內專家江翰告(gao)訴邦爺(ye)，重工(gong)(gong)業(ye)(ye)部門(men)，諸如鋼鐵制造和(he)民(min)用(yong)船舶業(ye)(ye)的產(chan)業(ye)(ye)工(gong)(gong)人會逐步被淘汰。此外，隨著隨著汽車(che)制造業(ye)(ye)走上了新能源道路，原有的流(liu)水線(xian)工(gong)(gong)人會被淘汰一大批。

實際上(shang)，根(gen)據(ju)上(shang)海第六(liu)次(ci)人口(kou)普查的數據(ju)可見，這次(ci)上(shang)海產業(ye)結構(gou)調整影響的主(zhu)要是(shi)農民(min)工。截至2010年，上(shang)海897.7萬外來常住人口(kou)中，有(you)79.4%的人口(kou)是(shi)農民(min)工，他們主(zhu)要從事上(shang)述(shu)淘汰落后產能的制(zhi)造加工、工程施工、運輸操作等行業(ye)。但農民(min)工基本不在上(shang)海買房，他們多以租房為(wei)主(zhu)。

但是上海鼓勵(li)落戶(hu)的(de)人才，卻是中高端住宅市場的(de)主要消費人群，不僅(jin)有很(hen)(hen)強的(de)購買需求，還具(ju)有很(hen)(hen)強的(de)購買力，有他(ta)們在，上海的(de)房(fang)價焉能(neng)不漲？

編輯：王(wang)婷婷 審核：楊羚強(qiang) 終(zhong)審：蔡戰(zhan)波