每經編(bian)輯(ji)｜朱振鑫    

◎朱振鑫

一(yi)提到供(gong)給側改革，很多人非常自然地將它與煤炭(tan)鋼鐵聯系在一(yi)起，但其實最值得關注(zhu)的還是房地產。

過去我(wo)們所有的房地(di)產(chan)(chan)政(zheng)策都指(zhi)向“增加供應(ying)”。從2003年把(ba)房地(di)產(chan)(chan)定(ding)位為國民經(jing)濟的“支柱產(chan)(chan)業”以來，政(zheng)策的核心一(yi)直(zhi)是增加住房供應(ying)保(bao)障群眾需求。直(zhi)到最近一(yi)次中央經(jing)濟工作會議，房地(di)產(chan)(chan)政(zheng)策才出現(xian)了真正意義上的拐(guai)點(dian)(dian)：終(zhong)于(yu)不(bu)再提(ti)“增加供應(ying)”，也不(bu)再提(ti)“房地(di)產(chan)(chan)調(diao)控”，只強調(diao)一(yi)點(dian)(dian)：化解房地(di)產(chan)(chan)庫存。

那么該如何化(hua)解房(fang)(fang)地產庫存？是(shi)靠“鼓(gu)勵商(shang)業(ye)(ye)銀行提供優惠貸(dai)款利率”？還是(shi)靠鼓(gu)勵房(fang)(fang)地產企業(ye)(ye)“適當降低(di)商(shang)品房(fang)(fang)價格”？顯然都(dou)不(bu)是(shi)。商(shang)業(ye)(ye)銀行和房(fang)(fang)地產企業(ye)(ye)都(dou)是(shi)市場化(hua)主體，不(bu)可(ke)能也不(bu)應完全看政(zheng)策的臉色。

翻看各(ge)國(guo)解(jie)決住房(fang)(fang)問題的(de)(de)經驗，中(zhong)國(guo)目前最欠(qian)缺(que)的(de)(de)是(shi)國(guo)家(jia)住房(fang)(fang)金融(rong)體(ti)系。這(zhe)里說(shuo)的(de)(de)“住房(fang)(fang)金融(rong)”不(bu)是(shi)國(guo)開行住宅金融(rong)事業(ye)部，而(er)是(shi)真正的(de)(de)國(guo)家(jia)住房(fang)(fang)銀行，這(zhe)才是(shi)未(wei)來(lai)化解(jie)房(fang)(fang)地產庫(ku)存最重要(yao)的(de)(de)一(yi)把利(li)器。

什么(me)是國家住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)銀(yin)行(xing)？簡單來說，這(zhe)是一個給老百姓(xing)購(gou)房(fang)(fang)提供融(rong)資(zi)支持的政(zheng)策(ce)性金融(rong)機(ji)構。既可(ke)以(yi)吸收資(zi)金直接向(xiang)居民發放住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)貸款，也可(ke)以(yi)發行(xing)MBS（抵押貸款證(zheng)券化）購(gou)買商(shang)業銀(yin)行(xing)的住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)貸款資(zi)產，進而間接鼓勵商(shang)業銀(yin)行(xing)放貸。

但不管什么形式(shi)，最終都是一舉兩得的(de)好事：既(ji)可以(yi)惠民(min)生，降(jiang)低住房融(rong)資的(de)成(cheng)本，支(zhi)持老百姓購房的(de)合理需求；又(you)可以(yi)穩增長，化解當下中(zhong)央最頭(tou)痛的(de)房地產庫存，緩解地產投資下滑帶(dai)來的(de)經濟下行壓力。

這(zhe)么(me)一舉兩得的(de)事情，為(wei)什么(me)遲(chi)遲(chi)沒有落地(di)？大家的(de)疑惑(huo)無非(fei)有以下(xia)幾點：過去一年房(fang)(fang)地(di)產銷(xiao)售不(bu)是很火嗎(ma)，為(wei)什么(me)還要(yao)繼續支持房(fang)(fang)地(di)產需求；中(zhong)央不(bu)是已經在國開行搞了住(zhu)宅(zhai)金融事業部(bu)嗎(ma)，為(wei)什么(me)還要(yao)再弄(nong)一個國家住(zhu)房(fang)(fang)銀行；現在不(bu)是要(yao)求商(shang)業銀行給房(fang)(fang)貸打折嗎(ma)，市場解決就行了，為(wei)何(he)還要(yao)政府來(lai)搞個住(zhu)房(fang)(fang)銀行；這(zhe)是又讓老百姓借錢的(de)節奏，現在中(zhong)國不(bu)是要(yao)去杠桿嗎(ma)？

但如果仔細分析，會發現(xian)這些顧(gu)慮(lv)不僅(jin)不是障礙，反(fan)而構成了加(jia)快住房銀行(xing)改革的理(li)由。

首先，過去一年房地產銷售的(de)(de)紅(hong)火是一時的(de)(de)、局部的(de)(de)，也(ye)是不可持續的(de)(de)，實際上(shang)去庫(ku)存(cun)壓力有增無減。短期看(kan)，全國商品(pin)房銷售從2015年10月(yue)就已開始回落(luo)；長期看(kan)，中國20歲~29歲的(de)(de)剛(gang)需人口(kou)從2013年已經開始下(xia)降，即便(bian)現在全面放開二孩(hai)，也(ye)無法改(gai)變剛(gang)需人口(kou)拐點的(de)(de)事(shi)實。

其次(ci)，國(guo)家住(zhu)(zhu)房銀行完全不同(tong)于國(guo)開行的(de)(de)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)金(jin)融(rong)事(shi)業部(bu)：國(guo)開行的(de)(de)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)金(jin)融(rong)事(shi)業部(bu)就是用來支持保障(zhang)房供應的(de)(de)，它和(he)用來支持老(lao)百姓購房的(de)(de)國(guo)家住(zhu)(zhu)房銀行不是一(yi)回事(shi)，前者會增加(jia)供給，并可(ke)能(neng)導致(zhi)供需失衡(heng)、惡化；后者才能(neng)真正激發需求，消化庫(ku)存。

再(zai)次，中國的城(cheng)鎮化率和自有(you)(you)住房(fang)率還很低，未來合(he)理的購房(fang)需(xu)(xu)(xu)求(qiu)還有(you)(you)很大空間，單是首套房(fang)需(xu)(xu)(xu)求(qiu)就遠遠沒有(you)(you)滿足。首次購房(fang)需(xu)(xu)(xu)求(qiu)要(yao)么來自婚齡人(ren)口的增加（常說(shuo)的剛需(xu)(xu)(xu)人(ren)口），要(yao)么來自城(cheng)鎮人(ren)口的增加。中國目(mu)前(qian)婚齡人(ren)口剛需(xu)(xu)(xu)雖(sui)已(yi)(yi)開始下降，但城(cheng)鎮人(ren)口剛需(xu)(xu)(xu)還在(zai)不斷增加。盡管(guan)目(mu)前(qian)的統計顯示戶均已(yi)(yi)經擁有(you)(you)一(yi)套住房(fang)，但前(qian)期大量房(fang)產(chan)沉(chen)淀在(zai)炒房(fang)者手中，仍然有(you)(you)相當一(yi)部分人(ren)沒有(you)(you)房(fang)，他們都是需(xu)(xu)(xu)要(yao)住房(fang)銀行(xing)支持的合(he)理需(xu)(xu)(xu)求(qiu)。

最后，指望(wang)商業銀行降低房貸利(li)率不(bu)現實也不(bu)公(gong)平，應該通(tong)過住(zhu)房銀行這樣的(de)政策性(xing)金(jin)融機構予(yu)以支持，這是個社會民生問(wen)題，不(bu)是市(shi)場問(wen)題，國際(ji)上(shang)也都是這么干的(de)。另外(wai)，現有(you)的(de)住(zhu)房公(gong)積金(jin)在(zai)額度、收支體系上(shang)先天不(bu)足(zu)，沒(mei)有(you)完全發揮作用，而國家住(zhu)房銀行能夠更有(you)效地提供住(zhu)房融資服務(wu)。

至于說到去杠(gang)桿，中(zhong)國只(zhi)有居民(min)(min)部(bu)門(men)還有加杠(gang)桿的(de)(de)空間。從住(zhu)房抵押貸款(kuan)來看，2014年末中(zhong)國個人住(zhu)房貸款(kuan)余額(e)為11.5萬(wan)億元(yuan)，占(zhan)當年GDP的(de)(de)比(bi)例僅(jin)為18%，而同期美國的(de)(de)這個比(bi)例為54%。從居民(min)(min)部(bu)門(men)杠(gang)桿率(lv)來看，居民(min)(min)部(bu)門(men)的(de)(de)資產負債(zhai)表相對健康(kang)，住(zhu)房貸款(kuan)的(de)(de)潛在違約風(feng)險(xian)很小。基于此，只(zhi)有居民(min)(min)部(bu)門(men)加杠(gang)桿，才(cai)是對沖企業部(bu)門(men)去杠(gang)桿，防范經濟和金融風(feng)險(xian)的(de)(de)唯一(yi)手段。

總之一句話，化解(jie)房(fang)地(di)產庫(ku)存(cun)的(de)壓力比想象的(de)大(da)，國家住(zhu)房(fang)銀(yin)行(xing)有(you)(you)必要(yao)、也有(you)(you)條件成為中央化解(jie)房(fang)地(di)產庫(ku)存(cun)最重要(yao)的(de)一把(ba)利器。（作者為民生證券(quan)研(yan)究(jiu)院(yuan)宏(hong)觀(guan)研(yan)究(jiu)員(yuan)）