每(mei)經(jing)編輯｜吳若凡    

（本文(wen)原(yuan)載于微信公眾號“邦地產(chan)”real-estate-circle）

去年初，恒隆地產董事長陳啟宗的(de)致股東信(xin)在朋友(you)圈廣為(wei)流傳，因(yin)為(wei)他預測中國經(jing)濟將進入長冬。

不知道是(shi)受悲觀(guan)心態的影響(xiang)，還是(shi)環(huan)境(jing)不行，抑或戰況焦(jiao)灼(zhuo)，反正看過(guo)恒(heng)隆去年的成績單后(hou)，大家都在說“陳啟宗的心應該是(shi)涼的吧(ba)～”

2015入不敷出？

2015年恒(heng)隆地(di)(di)產業(ye)績不(bu)樂觀(guan)，財報顯示其租金(jin)收(shou)入同比增(zeng)幅僅7%(內(nei)地(di)(di)物業(ye)增(zeng)幅7%，香港物業(ye)增(zeng)幅8%)。這(zhe)是(shi)什么概念？

恒(heng)隆地產中報顯示，截止2015年6月30日，恒(heng)隆在(zai)內地的物業面積共計190萬平方(fang)米。邦爺又粗略估算了下，除去(qu)尚未建成和未投入運營的項(xiang)目，截止2015年底，恒(heng)隆在(zai)內地投入運營的物業面積大概在(zai)230萬方(fang)左右(you)。

按其2014年176.1萬平方米(mi)的物業面積來(lai)看(kan)，一(yi)整年其營業面積增(zeng)加(jia)了30%，但是內地(di)總體租金收入才(cai)增(zeng)加(jia)了7%。如(ru)果(guo)算上前期的投資成本和相關的管理成本，邦爺真的替這位老人(ren)家捏了一(yi)把(ba)汗。

有業內人士(shi)就(jiu)直言，恒隆的一些內地物(wu)業，租(zu)金水(shui)平甚至抵(di)不上(shang)運營(ying)管(guan)理成本。如果算上(shang)項目的投資(zi)成本，更是入(ru)不敷出(chu)。估計(ji)陳啟宗是真切感(gan)受(shou)到了經濟下滑的影響。

新開商場生長乏力

再(zai)來看(kan)一看(kan)恒隆地產的(de)新開商(shang)場情況。

其在內地的開店速度基本保持“一年一家”，近年開設了4家恒隆廣場(昆明的恒隆廣場尚在籌備中)，而這幾家新開的恒隆廣場，業內普遍給予的評價是“業績不甚理想”。

以無(wu)錫(xi)恒隆廣場為例，去(qu)年五(wu)一期間，無(wu)錫(xi)恒隆廣場人氣被網友(you)形(xing)容(rong)“太冷清”，有人甚(shen)至形(xing)容(rong)它(ta)是“市民的豪華休息室(shi)”。

業(ye)績正在好轉的沈(shen)陽(yang)的皇城恒隆廣(guang)場(chang)租金錄(lu)得(de)有升，但(dan)沈(shen)陽(yang)的市府(fu)恒隆廣(guang)場(chang)卻租金下跌。

另外，天津的(de)恒(heng)隆廣場(chang)開業一年，也處(chu)在(zai)“養”的(de)過(guo)程中，運(yun)營現狀與當初設想還有一定差距。但(dan)要知(zhi)道，在(zai)天津的(de)恒(heng)隆廣場(chang)開業后六個月內，當地最少有六家(jia)具規模(mo)的(de)零售物業結業。

一個商(shang)業廣(guang)(guang)場的(de)培育(yu)期大(da)概在(zai)3-5年(nian)，恒隆廣(guang)(guang)場在(zai)廣(guang)(guang)大(da)二線(xian)城市的(de)商(shang)場“養商(shang)期”才剛(gang)剛(gang)開始，離維穩和盈利(li)還(huan)有一定距離，如何在(zai)逆市中良(liang)好運營(ying)等待(dai)回暖是(shi)重點。

恒隆商業已跑不贏同行？

恒隆(long)地(di)(di)產2015年整體租金(jin)收(shou)入雖然增長了7%，比(bi)起大(da)多數入不(bu)敷(fu)出的(de)商(shang)業(ye)地(di)(di)產企業(ye)來說還算好，但要知道，這么(me)一(yi)家商(shang)業(ye)地(di)(di)產運(yun)營(ying)技術十分老道的(de)企業(ye)怎(zen)么(me)能與初(chu)生牛犢(du)相比(bi)？將他與目前中國的(de)幾家大(da)商(shang)業(ye)地(di)(di)產企業(ye)相比(bi)，又有些(xie)相形見絀(chu)。

比如(ru)說萬達，2015年其一口(kou)氣在(zai)全國開了26家商業廣(guang)場，租金收入(ru)增長率30%。

緊隨其后的是華潤，2015年在內地開設的商(shang)業(ye)廣場數據達(da)7家，截至2015年12月31日，投資物業(ye)實(shi)現租(zu)金收(shou)入約港幣(bi)65.4億元，增(zeng)幅高(gao)達(da)115%。

銀泰(tai)商業(ye)在(zai)2015年(nian)也新開出5家(jia)商業(ye)廣場，截至(zhi)2015年(nian)9月(yue)30日，集(ji)團旗下租金收(shou)入6.29億元，同比增(zeng)幅85.4%。

若尚不考(kao)慮統計范(fan)圍和算法的(de)不同，光(guang)就“增(zeng)幅”的(de)數據來(lai)看(kan)，相比(bi)之下(xia)，恒隆廣場(chang)的(de)7%驟然失(shi)色。

完全押寶上海也有風險

有(you)(you)人說(shuo)，來(lai)到恒隆地產的大本營“上(shang)海(hai)”，無論是誰都要對(dui)其(qi)禮讓三(san)分。話(hua)雖如此，但當(dang)二三(san)線布局(ju)尚未成熟的時候，大幅押寶上(shang)海(hai)也(ye)有(you)(you)不小風(feng)險。

首先，2015年伴隨電商(shang)的迅猛發展，傳統的商(shang)業地產受到了不小的沖擊(ji)。

先來看(kan)看(kan)幾(ji)家數(shu)據(ju)里殘酷的現實(shi)：

萊坊2015年第四季度商鋪(pu)市場(chang)報告顯示，上(shang)海淮海路等核(he)心商圈(quan)的首層平(ping)均租金環比微跌0.7%至57.7元/平(ping)方米/天。

第(di)一太平(ping)戴維斯的數據顯(xian)示，上海南京西路商圈(quan)商場首層租金為每天每平(ping)方米人民(min)幣42元，全年基本沒有漲幅。

在這(zhe)一背景下的(de)(de)恒(heng)隆地(di)產(2015年(nian)中報顯示)，雖然商場(chang)整體(ti)租金收入(ru)增(zeng)(zeng)加9%，租金漲了約(yue)10%。但(dan)結構并不(bu)算優，因為其(qi)中僅上(shang)(shang)海(hai)的(de)(de)商場(chang)租金收入(ru)就占(zhan)了總體(ti)收入(ru)的(de)(de)63%，而上(shang)(shang)海(hai)目(mu)前零售的(de)(de)增(zeng)(zeng)長速度已明顯放慢，(上(shang)(shang)海(hai)市統計局數據)2015年(nian)上(shang)(shang)海(hai)零售業和批發業的(de)(de)增(zeng)(zeng)加值整體(ti)增(zeng)(zeng)幅不(bu)到5%，完全押寶上(shang)(shang)海(hai)市場(chang)的(de)(de)恒(heng)隆后勁有限，何況其(qi)在上(shang)(shang)海(hai)又主要靠兩個項(xiang)目(mu)：港匯(hui)購物廣(guang)場(chang)和恒(heng)隆廣(guang)場(chang)。

以上海恒(heng)(heng)隆廣場(chang)(chang)為(wei)例，其一直被視為(wei)恒(heng)(heng)隆地(di)產在內(nei)地(di)最賺錢的項目，恒(heng)(heng)隆2015年整體租金的提升也(ye)主要得益于恒(heng)(heng)隆廣場(chang)(chang)內(nei)的品牌店(dian)的擴充。而戴(dai)德(de)梁行數據顯示(shi)，恒(heng)(heng)隆廣場(chang)(chang)首層店(dian)鋪租金，2014年前(qian)三季度分別(bie)為(wei)117、117和115(元/平(ping)方(fang)米/天(tian))，2015年前(qian)三季度則(ze)均降為(wei)114元/平(ping)方(fang)米/天(tian)。

如何在深耕舊有項目(mu)的同時(shi)，優化結構提振后勁，也已成為恒隆(long)跑贏更多(duo)同行的關(guan)鍵(jian)之一。

（本文基礎數(shu)據來源企業財報，機構報告及統計局）

編(bian)輯：王婷婷 審核：楊羚強 終審：蔡戰波