每經編輯｜吳若凡    

（本文原載于微信公眾號“邦地產”real-estate-circle）

近(jin)段時間，上海“山(shan)寨版”五角大(da)樓因其外觀和美國五角大(da)樓相似，但(dan)卻大(da)面積空置，備(bei)受關(guan)注。

邦爺仔細扒(ba)了扒(ba)該項目之后發現，原來(lai)項目的問題(ti)還不止空置，多重“投資陷(xian)阱(jing)”才是它的更大(da)問題(ti)。

上海五角大樓“售后包租”的吸引力

這座(zuo)名為“五角世貿商城”的商業地產項目當初(chu)曾采用售(shou)后包租模式(shi)出售(shou)旗下商鋪，據說(shuo)在2009年開盤時，吸引了無數投資者(zhe)。

所謂包租，指的是開發商承諾對售出的房屋在一定期限內進行承租，從而確保購房者得到相當的收益，以消減購房投資的風險。售后包租一般出現在商鋪、寫字樓、商用住宅(如酒店式公寓、商住樓)等的銷售過程中，有多種形式，包括返租回報、帶租約銷售、利潤共享、保底分紅等。

早在(zai)本世紀初，商鋪的售后包租就廣泛流行。當時開發商在(zai)原來的房價基(ji)礎(chu)上上調40%銷(xiao)售，然后再按8%的年回報率，連續5年給買房人回饋收益。

對(dui)于開(kai)發商而言(yan)，售(shou)(shou)后(hou)包租可(ke)以順利回籠資金(jin)，保證(zheng)現金(jin)流周轉，來進行項(xiang)目開(kai)發，往往許多開(kai)發商選擇出售(shou)(shou)部分物(wu)業，以保證(zheng)有充足的資金(jin)。對(dui)于買家而言(yan)，承諾一定比例的租金(jin)回報，能吸(xi)引不少買家入(ru)場。

業內人士也告(gao)訴邦(bang)爺，市場上帶經營的項目(mu)肯定比不帶經營的項目(mu)賣得(de)好，所以包租模式容易被投資(zi)者認可(ke)。

售后包租“投資陷阱”叢生

但售后(hou)包(bao)(bao)租模式并(bing)非(fei)百利無一害。正是因為承諾“售后(hou)包(bao)(bao)租”，使得(de)如今的(de)上(shang)海(hai)五角商城，在項目招商不暢(chang)空置率過(guo)高等問題暴露(lu)后(hou)，業主和投(tou)資人的(de)投(tou)入無法拿回，利益受損，業主也(ye)將項目開發方上(shang)訴至法院。

實(shi)際上，行業都知道(dao)，售后包租(zu)(zu)的(de)(de)這(zhe)些租(zu)(zu)金，其實(shi)大多時候不是招商的(de)(de)店(dian)家(jia)付(fu)的(de)(de)，也不是開發(fa)商付(fu)的(de)(de)，而是購房(fang)者自己付(fu)的(de)(de)。如果(guo)將(jiang)預付(fu)房(fang)款挪作他(ta)用，商品房(fang)便會出現(xian)到期難以(yi)交付(fu)、購房(fang)人產權(quan)難以(yi)得到保障等問(wen)題(ti)。

而且，絕(jue)大部(bu)分(fen)開發商都是只(zhi)管(guan)賣(mai)不管(guan)后(hou)期(qi)運營管(guan)理(li)。消費者只(zhi)是看到了售(shou)后(hou)包(bao)租(zu)(zu)(zu)、返租(zu)(zu)(zu)金(jin)等優惠條件，卻忽略(lve)了開發商的(de)(de)實(shi)際運營能力。多數售(shou)后(hou)包(bao)租(zu)(zu)(zu)商場到期(qi)后(hou)，難以為(wei)繼，商城空置甚至關閉(bi)的(de)(de)情形(xing)并不少見。商鋪的(de)(de)二手房價(jia)格漲幅，也遠低(di)于周邊同期(qi)的(de)(de)住宅(zhai)，手藝得(de)不到保(bao)障。

此外，售后(hou)包租(zu)往(wang)往(wang)涉(she)及到房(fang)地(di)產(chan)開(kai)發(fa)(fa)商(shang)、購房(fang)者(zhe)、銀(yin)行(xing)、市場經(jing)營(ying)方、承(cheng)租(zu)方等多(duo)方主體，他們需要簽訂買賣合(he)同(tong)（或使用權出售合(he)同(tong)）、委托經(jing)營(ying)合(he)同(tong)、租(zu)賃(lin)合(he)同(tong)、金融借款合(he)同(tong)等多(duo)份合(he)同(tong)。所以(yi)，整(zheng)個過程中涉(she)及的法律(lv)關系較為復雜，一旦出現糾紛，將(jiang)涉(she)及多(duo)方利(li)益，產(chan)生連鎖反應。合(he)同(tong)無效、開(kai)發(fa)(fa)商(shang)違約、承(cheng)租(zu)方違約等風(feng)險，甚至(zhi)刑(xing)事犯罪(zui)，都是投資人可能面臨的后(hou)果。

同時，一(yi)旦市場出現不(bu)景(jing)氣(qi)，許多商鋪包(bao)租的承(cheng)諾便很可(ke)能無(wu)法(fa)兌(dui)現回報，隨之大規模(mo)的群體(ti)糾(jiu)紛也不(bu)可(ke)避免。

應該注意的是，售后包租其實是違反我國法律法規的。據中(zhong)華(hua)人民共和(he)國建設部頒布的《商品房銷售管(guan)理辦法》中(zhong)第(di)11條(tiao)的明確(que)規定(ding)：“房地產開(kai)發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。”

但(dan)(dan)目前(qian)很多(duo)開發商都采取“引入第三(san)方經(jing)營管(guan)理”的方式逃避(bi)監管(guan)。大量(liang)產權式的商鋪雖然躲過了(le)法(fa)律(lv)法(fa)規的限制，但(dan)(dan)卻延續了(le)售后包租模式的風險，購房者和投資人一定要小心了(le)。

編輯：王婷婷 審核：楊羚強 終審：蔡戰波