二季度到期規模610億元，為今年峰值

《證(zheng)券日報》記者(zhe)根據(ju)用益(yi)(yi)信托數(shu)據(ju)統計(ji)，預(yu)計(ji)2016年到期的(de)房地(di)產(chan)集合信托產(chan)品共計(ji)1004只，規模總計(ji)2224.13億元，平均預(yu)期收(shou)益(yi)(yi)率(lv)9.7%，較(jiao)2015年到期房地(di)產(chan)集合信托產(chan)品平均預(yu)期年化收(shou)益(yi)(yi)率(lv)高出0.21個百分點(dian)。

與2015年相比，今年到(dao)期規(gui)模減少(shao)了6%，其中二季度為最高峰，到(dao)期規(gui)模為610億元。

業內人士認為(wei)，在(zai)房(fang)地產(chan)行(xing)業去庫存壓力累(lei)積、房(fang)企低(di)成本(ben)融資(zi)渠道(dao)拓寬、前期風險項目暴露的(de)影響下，預計新(xin)發(fa)房(fang)地產(chan)信托(tuo)產(chan)品的(de)數量不會(hui)有(you)明顯增長。信托(tuo)公司(si)可以在(zai)原有(you)債權融資(zi)模式(shi)的(de)基礎(chu)上，創(chuang)新(xin)股(gu)(gu)權投資(zi)或者“股(gu)(gu)權+債權”的(de)形式(shi)，關(guan)注房(fang)地產(chan)行(xing)業輕資(zi)產(chan)運營中(zhong)蘊(yun)藏的(de)需求和(he)機會(hui)，為(wei)房(fang)產(chan)證券化(hua)和(he)類REITS提供可能。

今年兌付規模同比減少6%

隨著前些年發行的(de)房地產(chan)信托項目陸續到期(qi)，加之市場低迷，自去年以(yi)來多只房地產(chan)項目出(chu)(chu)現了兌付風險，如匯源6號房地產(chan)信托，由于所投“石家莊卓達碧水馨園住宅(zhai)項目”銷(xiao)售(shou)進度(du)出(chu)(chu)現問題延期(qi)；長城財富9號大連金(jin)生山海云天項目逾期(qi)；安徽中杭項目和黃(huang)氏控股(gu)路橋(qiao)建(jian)(jian)筑裝(zhuang)飾城二期(qi)最(zui)終以(yi)保本微(wei)利(li)方(fang)式解決；受(shou)佳兆業(ye)影響的(de)愛建(jian)(jian)信托和中融信托兩(liang)款產(chan)品在佳兆業(ye)債(zhai)務重組后危機解除。

用(yong)益工作(zuo)室報告認為(wei)，預計(ji)房地(di)產信(xin)(xin)托(tuo)風險(xian)會(hui)在2015年后(hou)階段時(shi)有(you)顯露：開(kai)發商不能按(an)期償還融資(zi)資(zi)金(jin)，從而選擇延期兌(dui)付，信(xin)(xin)托(tuo)公(gong)司宣布提起清盤(pan)房地(di)產信(xin)(xin)托(tuo)項目(mu)，甚至還有(you)一(yi)些房地(di)產信(xin)(xin)托(tuo)計(ji)劃(hua)引入資(zi)產管理公(gong)司進行接盤(pan)，“控風險(xian)、保兌(dui)付”成為(wei)焦點(dian)話(hua)題(ti)。

而2016年房地產信托(tuo)的兌付(fu)風險(xian)，業內人士(shi)表示，在(zai)去庫存壓(ya)力面前，預計仍會(hui)不時有房地產信托(tuo)風險(xian)暴(bao)露(lu)的個例發(fa)生。

《證券日(ri)報(bao)》記者根(gen)據用益信托數據統計(ji)(ji)，預計(ji)(ji)2016年到(dao)期的房地產集合(he)(he)信托產品(pin)(pin)共計(ji)(ji)1004個，較2015年同期增(zeng)加18.26%；但(dan)到(dao)期規模2224.13億元比2015年減少約6%；平均預期收(shou)益率9.7%，較2015年到(dao)期房地產集合(he)(he)信托產品(pin)(pin)平均收(shou)益率高(gao)出(chu)0.21個百分點。

其中，2016年一季度到(dao)期規(gui)(gui)(gui)模(mo)605.70億元；二季度到(dao)期規(gui)(gui)(gui)模(mo)610.63億元；三季度到(dao)期規(gui)(gui)(gui)模(mo)527.98億元；四季度到(dao)期規(gui)(gui)(gui)模(mo)427.82億元。2016年上半年信托業(ye)兌(dui)付壓力(li)相對較大，但隨著存量規(gui)(gui)(gui)模(mo)的走(zou)低，以及(ji)信托公司對風(feng)險(xian)把控的意識和能力(li)增(zeng)強，房地產信托業(ye)務(wu)風(feng)險(xian)有(you)望得到(dao)逐步釋放。

與此同(tong)時，由于傳統的(de)(de)(de)房地(di)產(chan)等(deng)固收類信托發行(xing)(xing)量下(xia)降，記者在百度信托吧里面(mian)注意到，原(yuan)來偏多(duo)的(de)(de)(de)銷(xiao)售貼慢(man)慢(man)變成了(le)求購貼。諸(zhu)多(duo)投(tou)資(zi)者表(biao)示，在股(gu)市震蕩，P2P跑路，以及銀行(xing)(xing)理(li)財利息一(yi)降再(zai)降的(de)(de)(de)情況(kuang)下(xia)，對比起來，信托產(chan)品的(de)(de)(de)性價(jia)比還算不(bu)錯。

“給(gei)工商(shang)企業融資(zi)的(de)產(chan)品我們(men)對行(xing)業不(bu)太(tai)了(le)解(jie)，所以不(bu)敢投。如果是地產(chan)信托，還(huan)(huan)能了(le)解(jie)下(xia)(xia)所在城市經濟(ji)圈，地產(chan)商(shang)資(zi)金(jin)實力(li)及聲譽，抵押物是否(fou)充足(zu)，比較放心。”一(yi)位上海投資(zi)者(zhe)的(de)百萬信托資(zi)金(jin)即將到期收(shou)回，但(dan)還(huan)(huan)沒(mei)能找到心儀的(de)一(yi)線城市大地產(chan)商(shang)信托項目作(zuo)為下(xia)(xia)一(yi)輪投資(zi)計(ji)劃(hua)。

去庫存下的地產信托創新

一直以(yi)(yi)來，房地(di)產信托(tuo)都(dou)是信托(tuo)資金投向的中(zhong)堅(jian)力量，但去年以(yi)(yi)來隨(sui)著地(di)產市場(chang)的調整和經濟(ji)轉型的陣痛，這一情況(kuang)出現了轉變。

根據信托業協會公(gong)布的(de)(de)數(shu)據顯(xian)示(shi)，2014年(nian)各季(ji)(ji)度，資(zi)金信托投向房地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)領域的(de)(de)占比(bi)均超過10%，進入2015年(nian)以來(lai)，房地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)領域投向資(zi)金占比(bi)持(chi)續走低。2015年(nian)三季(ji)(ji)度信托行業數(shu)據顯(xian)示(shi)，房地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)資(zi)金信托余(yu)額12876億元，占比(bi)僅8.96%。

業(ye)內分析人(ren)士認(ren)為，房地產(chan)投(tou)向資(zi)金(jin)信托占(zhan)比減少(shao)主要(yao)受(shou)以下(xia)三點因素影(ying)響(xiang)：一是房地產(chan)行業(ye)去庫(ku)存壓力大(da)，行業(ye)新增投(tou)資(zi)規模走低，由此(ci)(ci)產(chan)生的(de)(de)(de)融(rong)資(zi)需求下(xia)降；二是低成本融(rong)資(zi)渠道擴寬(kuan)，資(zi)金(jin)雄厚的(de)(de)(de)地產(chan)商(shang)可通過債券、股(gu)票等方式獲得資(zi)金(jin)，通過信托融(rong)資(zi)的(de)(de)(de)意(yi)愿下(xia)降；三是此(ci)(ci)前暴露的(de)(de)(de)諸多房地產(chan)風險項(xiang)目和經濟下(xia)行的(de)(de)(de)預期(qi)讓信托公司對待房地產(chan)項(xiang)目的(de)(de)(de)態度更(geng)為審(shen)慎。

百瑞信托博士后科研工作站(zhan)分(fen)析稱，2016年，房(fang)地產類信托、基礎設施類信托業務仍然是信托行(xing)業的主要目標(biao)市場(chang)。

百瑞(rui)博研(yan)站(zhan)馬琳(lin)博士(shi)認為(wei)，信(xin)托(tuo)公(gong)司可以嘗試在慎重選擇交易對手、項目(mu)區位的(de)(de)前提(ti)下，采用(yong)真正的(de)(de)股權(quan)投資(zi)(zi)或者“股權(quan)+債權(quan)”的(de)(de)形式開展(zhan)(zhan)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)信(xin)托(tuo)業(ye)務。同時，通過設立房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)并購基(ji)金或房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)信(xin)托(tuo)投資(zi)(zi)基(ji)金(REITs)整合優(you)化資(zi)(zi)源配置(zhi)，以此(ci)拓展(zhan)(zhan)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)信(xin)托(tuo)的(de)(de)深度(du)和廣度(du)，有望成為(wei)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)信(xin)托(tuo)業(ye)務的(de)(de)升級(ji)版。

編(bian)輯(ji)：姚祥云 審核：趙(zhao)慶 終審：涂勁軍