每(mei)經編輯｜每(mei)經記者 王辛夷    

◎每經記者 王辛夷

11月14日(ri)，仲量聯行發布報(bao)告顯(xian)示，2015年第四季度(du)，北京甲(jia)級辦(ban)公樓(lou)市(shi)場凈吸納量錄(lu)得2010年以來四季度(du)的最高值(zhi)，達到18萬平(ping)方米，同比增長(chang)13.8%。

不止北京，仲量聯行此前發布(bu)的信息顯示，上(shang)海、廣州兩市的甲級寫字樓分別在去年(nian)四季度創下吸納量新(xin)高和三年(nian)高位。

雖然金融服務業(ye)在過去(qu)一年中是一線城市寫字樓業(ye)主(zhu)眼(yan)中的土豪，但業(ye)主(zhu)們(men)對于金融服務業(ye)企業(ye)的青睞(lai)也(ye)在變化。

盡管如(ru)此(ci)，“互聯網金融(rong)行(xing)(xing)業在整個(ge)市場(chang)中所(suo)占比例(li)并不(bu)大，不(bu)足(zu)以改變整個(ge)市場(chang)的供(gong)需情況。”仲量聯行(xing)(xing)華北區商業地產部資深董事賀睿柯對(dui)《每日經濟(ji)新(xin)聞》記者分析，預計未來(lai)租金仍將平緩上漲(zhang)。

一線城市租金結構生變

過去一(yi)年里，互聯網金融企(qi)業數量增(zeng)多(duo)為不少城(cheng)市的寫(xie)字(zi)樓市場(chang)提供了有(you)力支撐。

“過去一年多，新(xin)型的互聯網(wang)理(li)財公(gong)司(si)、基(ji)金(jin)公(gong)司(si)，一直是(shi)CBD、國貿等甲(jia)級寫(xie)字(zi)(zi)樓(lou)租賃(lin)市場的生力軍。”北(bei)京中原市場部研究經理(li)靳瑞欣告訴記者，源于品(pin)牌樹立和形象宣傳(chuan)的需要，互聯網(wang)金(jin)融公(gong)司(si)往往更傾向(xiang)于在高知名度的甲(jia)級寫(xie)字(zi)(zi)樓(lou)租賃(lin)辦(ban)公(gong)間。

以北京(jing)市(shi)望(wang)京(jing)地區為(wei)例，相較(jiao)于CBD、金融(rong)街等更加成(cheng)熟的(de)子市(shi)場，望(wang)京(jing)地區寫字(zi)樓供應較(jiao)為(wei)充足(zu)，也頗受互聯(lian)網(wang)金融(rong)公司青(qing)睞，租(zu)金在過去數年間一路看漲(zhang)。

但(dan)賀睿柯說，最(zui)近備受關(guan)注的(de)一(yi)家大型互聯網金融公司被(bei)調查的(de)事件也讓業主(zhu)方提(ti)高(gao)警惕，特別是在當前(qian)不(bu)明朗的(de)市(shi)場(chang)環境中。

由(you)于大(da)多(duo)數租(zu)賃面積(ji)都比較(jiao)小，互聯(lian)網金(jin)融企業在(zai)市場中(zhong)所占的比例也并不大(da)。仲量聯(lian)行的研(yan)究表明只(zhi)有2.5%的甲(jia)級(ji)辦公(gong)樓(lou)面積(ji)由(you)500平方米以(yi)下(xia)的小型(xing)內資金(jin)融公(gong)司承租(zu)，其(qi)中(zhong)包括P2P公(gong)司。

盡管一個(ge)行業難以改變北京市(shi)場的供(gong)需格局(ju)，但據仲(zhong)量聯行調查，2016年，北京市(shi)新(xin)增供(gong)給會有所增加(jia)，由于市(shi)場需要時間來吸納新(xin)增面(mian)積，預(yu)計(ji)空置(zhi)率會在(zai)未(wei)來12個(ge)月內(nei)逐漸攀升(sheng)。

世邦(bang)魏理仕報(bao)告稱，由于(yu)(yu)供應高(gao)峰(feng)的到來，一(yi)線城市(shi)市(shi)場(chang)租金增長(chang)結構出現(xian)變化，如上海(hai)與北京市(shi)場(chang)由于(yu)(yu)核心區(qu)域甲級(ji)寫字樓租金處于(yu)(yu)高(gao)位，反而帶動了相對(dui)次一(yi)級(ji)產品的補(bu)漲。

該公(gong)司(si)統(tong)計，在(zai)北京，乙級寫字樓市場(chang)本(ben)季漲幅居上，而上海在(zai)陸家嘴(zui)以外區域的(de)浦(pu)東市場(chang)項目(mu)出現補漲，如(ru)竹(zhu)園區域上漲4.6%，反較陸家嘴(zui)的(de)0.6%表現更佳。

二線城市空置率達27%

盡管新(xin)增供應量會在(zai)短(duan)期內(nei)拉高北(bei)上廣寫(xie)字樓(lou)市(shi)場(chang)的空置率，但一線城市(shi)較強的消化能力，還是讓多(duo)數機(ji)構(gou)保(bao)持樂觀。和一線城市(shi)一樣，二線城市(shi)同樣在(zai)忙(mang)著建設更新(xin)、更漂亮的寫(xie)字樓(lou)，然而它們的情(qing)況卻(que)不如一線城市(shi)那(nei)么樂觀。

世邦魏理(li)仕報告指(zhi)出(chu)，2015年(nian)第四(si)季度一線(xian)城(cheng)市(shi)市(shi)場空(kong)置率企(qi)穩在(zai)6.9%，與2014年(nian)底大致相當，而(er)二線(xian)城(cheng)市(shi)則攀升到27.1%，包括重慶、長沙(sha)等市(shi)場空(kong)置率皆(jie)逼(bi)近40%，天津(jin)、沈陽、無錫等也(ye)在(zai)30%上下。

高力(li)國際發布的(de)(de)數(shu)據顯示(shi)，沈陽、天津(jin)的(de)(de)空(kong)(kong)置率分別為42.1%、30.0%。在其他(ta)城市，譬(pi)如杭州、南京和廈門，以(yi)及成熟的(de)(de)核心區(qu)仍能保持相(xiang)對較低空(kong)(kong)置率，但(dan)平均租金則被(bei)尚未(wei)成熟的(de)(de)新區(qu)拉低。

世(shi)邦魏理仕研究部中國區主(zhu)管、執行董(dong)事陳(chen)仲偉告(gao)訴《每(mei)日經濟新聞》記者，二線城(cheng)市(shi)當中，普遍(bian)加(jia)(jia)劇的(de)供大(da)于求態(tai)勢使得(de)市(shi)場租金(jin)加(jia)(jia)劇調整(zheng)，個(ge)別城(cheng)市(shi)租金(jin)承(cheng)壓下行已持(chi)(chi)續12個(ge)季度，而本季度的(de)降(jiang)幅更(geng)(geng)有持(chi)(chi)續擴大(da)的(de)趨勢，業主(zhu)信心持(chi)(chi)續受到打擊之(zhi)余只得(de)訴諸更(geng)(geng)多的(de)優(you)惠措(cuo)施。

在各個產業中，服(fu)務(wu)業對于寫字樓市(shi)場起(qi)著(zhu)重(zhong)要的(de)支撐作(zuo)用。和一線城市(shi)相比，眾多二(er)線城市(shi)的(de)服(fu)務(wu)業比重(zhong)仍然較(jiao)低(di)，杭州(zhou)(zhou)、重(zhong)慶、武漢等地(di)均在50%到60%的(de)區(qu)間內。而北京服(fu)務(wu)業所占比重(zhong)已(yi)經超過80%，上海和廣州(zhou)(zhou)也(ye)已(yi)接近70%。

但(dan)對(dui)二線城市而言，這或許只(zhi)是(shi)短暫陣痛。世(shi)邦(bang)魏理仕報告(gao)分析說，規劃較早或是(shi)相(xiang)對(dui)供應體(ti)量得到控(kong)制的(de)城市，比如杭州(zhou)與南京皆已顯示出良好的(de)與市場互動的(de)態勢。其中不(bu)可忽視的(de)還有(you)交(jiao)通設施建設帶(dai)來的(de)改善。

比(bi)如，貫通京津與濱海新區之間的高鐵開(kai)通，將串聯(lian)起于家堡區域(yu)大量的新增(zeng)供應，有望激活該(gai)區的辦公樓需求(qiu)。