每經(jing)編輯｜包雨朦     

每經記者 包雨朦

大(da)舉增持萬科的寶能地產(chan)近日被(bei)曝出禍起蕭墻。據澎湃新聞(wen)報道，在上(shang)海、廣州、大(da)連等8個(ge)城市多個(ge)在建項目已停工或即將停工。

隨著寶能(neng)地(di)(di)產(chan)(chan)一(yi)份公司債券募集說明書的流出，寶能(neng)地(di)(di)產(chan)(chan)財務狀況(kuang)及項目投(tou)資進展情況(kuang)遭到了業界(jie)質疑(yi)。其(qi)中最大的質疑(yi)聲來自對寶能(neng)現金流和開發前(qian)景的擔憂。 

多地項目已停工

近日(ri)，寶能(neng)(neng)地(di)產(chan)在(zai)上海奉賢申隆生(sheng)態(tai)園的(de)項(xiang)目(mu)被指停工(gong)多時(shi)。該項(xiang)目(mu)占地(di)10.1萬平方(fang)(fang)米，建筑面積25萬平方(fang)(fang)米，規劃建成一座以金融業為(wei)龍頭，聚合(he)多種(zhong)現(xian)代(dai)服(fu)務業的(de)產(chan)業綜合(he)體。有(you)消(xiao)息稱，自(zi)從2014年7、8月打(da)了個樁(zhuang)之后，項(xiang)目(mu)就一直(zhi)處(chu)于停工(gong)狀態(tai)，此前大門口懸掛的(de)“寶能(neng)(neng)”字樣的(de)牌(pai)子也(ye)撤掉(diao)了。來(lai)自(zi)現(xian)場(chang)的(de)照片(pian)顯示(shi)，目(mu)前該地(di)塊(kuai)尚無(wu)動工(gong)跡象，據(ju)工(gong)地(di)負責人稱，項(xiang)目(mu)暫時(shi)擱淺為(wei)相關手續沒(mei)有(you)辦全。

寶能在(zai)(zai)全國其他城市的(de)(de)項目(mu)也相繼傳來停(ting)工(gong)的(de)(de)消(xiao)息(xi)，目(mu)前(qian)已經(jing)停(ting)工(gong)的(de)(de)項目(mu)包括廣州寶仁醫(yi)院、大連寶能城、佛山寶能金融(rong)大廈、肇(zhao)慶環球金融(rong)中心。此外，包括上(shang)(shang)文(wen)提到(dao)的(de)(de)上(shang)(shang)海金融(rong)創新城等四個(ge)項目(mu)位列(lie)即(ji)將停(ting)工(gong)的(de)(de)名單。停(ting)工(gong)項目(mu)總面積已達832.5萬平方米，占在(zai)(zai)建(jian)項目(mu)總面積的(de)(de)22.8%。

如(ru)此大面積的項(xiang)目停工，或與寶能(neng)地(di)(di)產(chan)項(xiang)目布局有關。資料顯示，目前寶能(neng)地(di)(di)產(chan)在(zai)全(quan)國的項(xiang)目規(gui)劃建筑面積配(pei)比為：一線(xian)城(cheng)市(shi)18%、二線(xian)城(cheng)市(shi)50%、三線(xian)城(cheng)市(shi)32%。優淘城(cheng)總裁、資深地(di)(di)產(chan)專家薛建雄直言，不(bu)僅是寶能(neng)開發出了問(wen)題，三四(si)線(xian)城(cheng)市(shi)的樓市(shi)危(wei)機無疑也在(zai)推波(bo)助瀾。

目(mu)前國(guo)內二三(san)線城市普遍面臨較大的(de)去庫存壓力(li)，項目(mu)潛(qian)力(li)有(you)限，寶能(neng)持有(you)的(de)大量“存貨(huo)”并不樂(le)觀。數據(ju)顯示，截至2015年6月(yue)30日(ri)，寶能(neng)地產的(de)總資(zi)產為5144390.25萬(wan)元，土(tu)地儲備的(de)總面積(ji)達到318.22萬(wan)平方米，擁有(you)項目(mu)的(de)權益可售面積(ji)合計(ji)1079.49萬(wan)平方米（含(han)已預(yu)售面積(ji)）。

在(zai)當(dang)前的(de)(de)樓(lou)市大調(diao)整中，曾經高調(diao)宣稱(cheng)“5年建(jian)40個(ge)城市綜合體”的(de)(de)寶能(neng)地產，如今(jin)慘(can)遭滑鐵盧。薛建(jian)雄認(ren)為(wei)，這(zhe)暴露出寶能(neng)戰略眼光的(de)(de)狹隘。二三(san)線城市商業供給已(yi)然出現過剩跡象(xiang)之時，激(ji)進的(de)(de)寶能(neng)依然在(zai)重倉二三(san)線城市的(de)(de)商辦(ban)土地，當(dang)行業風險加劇時沒能(neng)及時轉(zhuan)型以至造成了今(jin)天(tian)的(de)(de)局面。

銷售萎縮資金缺口擴大

在前不(bu)久轟動一(yi)時的(de)(de)“寶萬(wan)之爭”中，寶能(neng)一(yi)擲千(qian)金大舉增持萬(wan)科A股(gu)票(piao)，展現出了這家深圳企(qi)業的(de)(de)豪氣(qi)。然而，據騰(teng)訊房產報道，一(yi)份曝光的(de)(de)公司債券募(mu)集說(shuo)明書顯示，寶能(neng)的(de)(de)財(cai)務狀況并不(bu)樂(le)觀。

公(gong)司債券(quan)募集說明書顯(xian)示，截至(zhi)2014年(nian)(nian)底(di)，寶能地(di)產正在開發建設的項目接近40個，預計投資(zi)總額(e)超過850億元(yuan)，實際(ji)已完成(cheng)投資(zi)218億元(yuan)，資(zi)金缺口超過600億元(yuan)。截至(zhi)2015年(nian)(nian)6月底(di)，寶能地(di)產賬(zhang)上(shang)現金約16億元(yuan)。

記者聯系了(le)寶能地產相關負責(ze)人，對(dui)方稱公司并不(bu)存在資金問(wen)題，對(dui)于各地項目(mu)停工的原因不(bu)予正面(mian)回應。

自2012年(nian)(nian)至(zhi)今，公(gong)司的經(jing)營(ying)(ying)(ying)性(xing)現(xian)金流(liu)(liu)和投資(zi)(zi)性(xing)現(xian)金流(liu)(liu)全部為負(fu)，2012年(nian)(nian)度、2013年(nian)(nian)、2014年(nian)(nian)和2015年(nian)(nian)1~6月，公(gong)司的經(jing)營(ying)(ying)(ying)活動現(xian)金流(liu)(liu)量凈額(e)(e)分別-244091.88萬(wan)元(yuan)、-387411.77萬(wan)元(yuan)、-1048015.07萬(wan)元(yuan)和-74293.05萬(wan)元(yuan)，報告期內經(jing)營(ying)(ying)(ying)活動產生(sheng)的現(xian)金流(liu)(liu)量凈額(e)(e)波動較大(da)且為負(fu)。截至(zhi)2015年(nian)(nian)6月，公(gong)司負(fu)債金額(e)(e)達到3974199.57萬(wan)元(yuan)。為了補足資(zi)(zi)金缺口，寶能(neng)不得不持續地大(da)量融(rong)資(zi)(zi)，2012年(nian)(nian)至(zhi)2015年(nian)(nian)上半(ban)年(nian)(nian)融(rong)資(zi)(zi)金額(e)(e)達220億元(yuan)。

據(ju)公(gong)司債券募集說明書顯示(shi)，寶(bao)能地產所募集資金也將“全部用(yong)于償(chang)還金融(rong)機(ji)構借(jie)款及補充(chong)流(liu)(liu)動資金”。薛建(jian)雄(xiong)指出，寶(bao)能可以(yi)通過不斷地“借(jie)新(xin)還舊”來解決現金流(liu)(liu)的問(wen)題，相比資金狀況，公(gong)司真正的問(wen)題出在開發能力不足和回款緩(huan)慢。

以寶能沈陽水岸康(kang)城為(wei)例，該(gai)項目占地40萬㎡，規劃建筑面積70萬㎡。寶能2012年拿地，2013年9月(yue)(yue)18日正式開盤，截至2015年6月(yue)(yue)30日銷(xiao)售面積不到13萬㎡，其中(zhong)2015年上(shang)半(ban)年僅賣出873㎡。

銷售數據顯示，寶能位(wei)于沈陽、天津、云浮(fu)、揚州等(deng)地的項(xiang)目去化周期均(jun)已超(chao)過15個月，去化率不足20%。

薛建雄表示，寶(bao)能地產已經面臨著傳統開發業(ye)務賺不到(dao)錢的狀(zhuang)況(kuang)。“公司接(jie)下來想要運轉(zhuan)，要么等市場(chang)好轉(zhuan)，要么做(zuo)資本投(tou)資。從(cong)這一(yi)邏輯上來說(shuo)，寶(bao)能增(zeng)持萬科是一(yi)場(chang)豪賭，也是無(wu)奈之舉。”

發稿：隋丕寧 審(shen)核：楊羚強 終審(shen)：蔡戰(zhan)波