1月(yue)4日、1月(yue)7日，A股(gu)在開(kai)年的兩個(ge)交易日里四次“熔斷”，導(dao)致七(qi)萬億的市值(zhi)被迅(xun)速蒸發。很(hen)少(shao)有(you)(you)人關注到(dao)，A股(gu)市場的“熔斷”，早有(you)(you)征兆(zhao)。1月(yue)6日，興業(ye)全(quan)球基金專(zhuan)戶投(tou)資部(bu)副總監呂琪鄭重(zhong)提示：建(jian)議客戶贖回，今(jin)年本人管理產品大(da)概率不能賺錢。

事實上開門(men)黑(hei)，不僅限于A股，包括道瓊(qiong)斯指數在(zai)(zai)內，全(quan)球(qiu)主要(yao)市(shi)場(chang)都出現開門(men)黑(hei)，全(quan)球(qiu)市(shi)場(chang)4天(tian)市(shi)值已經蒸發2萬億(yi)美元。金融大鱷索羅(luo)斯(George Soros)在(zai)(zai)今(jin)天(tian)的(de)一(yi)次談話中表示，“全(quan)球(qiu)市(shi)場(chang)正面(mian)臨著(zhu)一(yi)場(chang)危機，投資者需要(yao)非常(chang)謹慎。”

流動性強的股市(shi)，顯然不(bu)足以成為投資者(zhe)的避(bi)險地(di)(di)。市(shi)場傳(chuan)言，追求低投資風險和相對(dui)高(gao)收益的投資機構開始，將眼(yan)睛重新(xin)盯向一線城(cheng)市(shi)核心(xin)區域的房(fang)地(di)(di)產，計劃(hua)整體收購。

相比于需求，目(mu)前一線的(de)高(gao)端住宅(zhai)供(gong)應嚴重不(bu)足(zu)。而且，只(zhi)需要(yao)幾十億的(de)資金(jin)，就可(ke)以通過整體收購(gou)上海的(de)高(gao)端住宅(zhai)物業，掌握價格話語權，最終(zhong)成為市場(chang)的(de)有影響力人士(shi)，這對任何資金(jin)都(dou)有很強(qiang)的(de)吸(xi)引力。

內環單價(jia)10萬(wan)元以內高端住宅被“消滅”

黃浦濱江地帶，去年才賣(mai)6萬(wan)(wan)多一(yi)平方米的某樓盤開(kai)發商說(shuo)，原來6萬(wan)(wan)元一(yi)平方米的房子(zi)已經被(bei)全(quan)部賣(mai)光，他們今(jin)年新推(tui)房源的平均售(shou)價將達(da)到10萬(wan)(wan)元以(yi)上。

無獨有偶的是(shi)，徐(xu)家(jia)匯附近的一(yi)樓盤去(qu)年(nian)售價8萬，全部清光。今年(nian)已經打算(suan)10萬元的單價銷(xiao)售。不僅(jin)僅(jin)是(shi)內環，上海的中環之內，計劃以9萬元以上單價銷(xiao)售的樓盤也是(shi)數不勝數。

上海鏈家市場研究部數據顯示，截至2015年(nian)(nian)12月22日，2015年(nian)(nian)上海總價(jia)在1000萬元(yuan)以上高(gao)端(duan)住(zhu)宅(zhai)共計成交(jiao)(jiao)7606套(tao)，已超之(zhi)前(qian)(qian)兩(liang)年(nian)(nian)之(zhi)和，相比2014年(nian)(nian)翻了一番不止，并將遠超前(qian)(qian)兩(liang)年(nian)(nian)成交(jiao)(jiao)量(liang)之(zhi)和，創下年(nian)(nian)度(du)高(gao)端(duan)住(zhu)宅(zhai)成交(jiao)(jiao)紀錄(lu)。

在(zai)千萬高端住宅(zhai)(zhai)的熱(re)銷下，上海(hai)單(dan)價(jia)10萬元以(yi)上高端住宅(zhai)(zhai)已經(jing)變得極為稀(xi)缺(que)。成交均價(jia)12萬的濱江凱旋門，網上房(fang)地產顯示，目(mu)前(qian)只(zhi)有17套；黃(huang)浦灣2014年推(tui)出的105套10萬元+單(dan)價(jia)公寓，目(mu)前(qian)也就(jiu)剩(sheng)8套；中糧海(hai)景公寓，更是只(zhi)剩(sheng)3套；連湯(tang)臣(chen)一品(pin)都在(zai)一口氣(qi)銷售了13套后，進入到尾盤的節奏。

除(chu)了濱江地區，上海內(nei)環內(nei)的新湖青藍(lan)國際、泛海國際社區等諸多均價10萬元以內(nei)的樓盤都遭遇了“掃貨(huo)”現象，市場人士(shi)驚呼“高端住宅被搶(qiang)光了”。

收(shou)購少數高端住宅就(jiu)掌握定價權？

“雞缸(gang)杯(bei)真實價值也許不值2億元，但劉益謙收了(le)。原因并不是(shi)因為(wei)他(ta)人多(duo)錢傻，更重要的是(shi)通過(guo)拍雞缸(gang)杯(bei)，他(ta)獲得了(le)整個藝術(shu)和(he)古董市(shi)場(chang)的定價權(quan)。所有(you)的藝術(shu)家都會通過(guo)劉益謙銷(xiao)售作品，或者給(gei)出價格意見。”一位房地產(chan)業內人士認為(wei)，在(zai)整個高(gao)端(duan)住宅市(shi)場(chang)需求非常旺盛的背(bei)景之下，只要能夠(gou)收購那些擁有(you)稀(xi)缺資源的高(gao)端(duan)住宅，就(jiu)可以影響(xiang)甚至于掌握(wo)整個上海高(gao)端(duan)住宅市(shi)場(chang)的定價權(quan)，進而依(yi)靠定價權(quan)獲利。

目(mu)前，整個上海房(fang)(fang)地產市場一(yi)線(xian)臨江(jiang)的(de)(de)(de)高端住(zhu)宅(zhai)中，真正屬于一(yi)線(xian)江(jiang)景(jing)的(de)(de)(de)不(bu)多。根據之前的(de)(de)(de)定義，一(yi)線(xian)江(jiang)景(jing)一(yi)定是(shi)黃埔江(jiang)邊(bian)的(de)(de)(de)第一(yi)排。在售(shou)的(de)(de)(de)項目(mu)，湯臣一(yi)品、中糧(liang)海景(jing)公(gong)寓、尚海灣距(ju)離(li)黃浦江(jiang)不(bu)到100米，是(shi)真正意(yi)義的(de)(de)(de)一(yi)線(xian)濱(bin)江(jiang)高端住(zhu)宅(zhai)。其他的(de)(de)(de)房(fang)(fang)地產項目(mu)，都(dou)距(ju)離(li)黃浦江(jiang)超過1000米，算(suan)不(bu)上真正的(de)(de)(de)一(yi)線(xian)江(jiang)景(jing)。

根據上海(hai)市(shi)的(de)規定，在距離黃(huang)浦(pu)江(jiang)防汛墻100米(mi)以(yi)內，不(bu)得(de)建有任何(he)建筑物(wu)。類似(si)湯(tang)臣(chen)一品、尚(shang)海(hai)灣(wan)這樣的(de)一線(xian)江(jiang)景住宅，已經(jing)成(cheng)為“絕(jue)版(ban)”。

這和(he)劉(liu)益(yi)謙所(suo)購得(de)的(de)明成化斗彩雞(ji)缸杯稀缺性可(ke)有一比，后(hou)者目前存(cun)世只(zhi)有19只(zhi)。同樣，上海擁(yong)有一線江景的(de)高(gao)端住宅存(cun)量也已經非常少(shao)。在這樣的(de)背景下(xia)，少(shao)量的(de)資金就(jiu)有可(ke)能獲得(de)市場的(de)價格控(kong)制權(quan)。而(er)奪取定價控(kong)制權(quan)，意味著未來(lai)更(geng)高(gao)的(de)收益(yi)率。

投資回報或高過股市

和(he)其他投資市場(chang)相比，去(qu)年(nian)上海房(fang)地(di)產市場(chang)的表現不僅更(geng)為穩健，而且收益率更(geng)為可觀。

去年股(gu)市行(xing)情不錯，但普通股(gu)票(piao)型(xing)基金的(de)收(shou)益，也(ye)不過(guo)只(zhi)有45%左(zuo)右。而在杠桿的(de)作(zuo)用下(xia)，盡管(guan)去年上海平(ping)均房價只(zhi)漲30%，但那些支付(fu)了三成首付(fu)的(de)房地產投(tou)資者去年的(de)收(shou)益率卻可以接近100%。

相比于股(gu)市，房地產的變現能力固然比較差，但也因為流動性弱，價(jia)格的穩(wen)定性反而遠遠超過(guo)了(le)股(gu)票(piao)。

更為重要的(de)(de)是，雖然上海(hai)核(he)心位(wei)置的(de)(de)房屋銷(xiao)售價格在(zai)全球范(fan)圍內不低，和(he)香(xiang)(xiang)港(gang)、新加坡等地區核(he)心位(wei)置的(de)(de)高端住宅仍然有比較(jiao)大的(de)(de)差(cha)距(ju)。以香(xiang)(xiang)港(gang)為例，目(mu)前銷(xiao)售價格最高的(de)(de)高端住宅，成交價已(yi)經(jing)到達到港(gang)幣92萬(wan)元/平方米。

相較于香(xiang)港、紐約(yue)、東京等全球一線城市，上(shang)海高端住宅的(de)(de)價格仍(reng)有進(jin)一步上(shang)漲的(de)(de)空間。尤其是像尚(shang)海灣這樣，處于未來金融核心區的(de)(de)一線江景(jing)住宅。

今年7月2日(ri)，央行上(shang)海總部就與上(shang)海徐(xu)匯區政府簽訂戰(zhan)略合(he)作(zuo)備(bei)忘錄，雙方(fang)將合(he)作(zuo)依托尚(shang)海灣所在的(de)徐(xu)匯濱江地區建立(li)國際(ji)性創新型金(jin)融集聚(ju)區，共同推(tui)進各(ge)類(lei)國際(ji)性、創新型、功能性金(jin)融機構以及相配套的(de)金(jin)融專業機構和(he)金(jin)融中介機構集聚(ju)發展(zhan)。

根據央(yang)行(xing)上海(hai)總部(bu)(bu)簽訂(ding)戰(zhan)略合作(zuo)備忘錄，共同(tong)在(zai)(zai)徐匯(hui)濱江(jiang)地區建(jian)設“國(guo)際金融(rong)交(jiao)流(liu)中心”，承辦各類國(guo)際性經濟金融(rong)會議、論(lun)壇、交(jiao)流(liu)等活動(dong)。條件成熟時，央(yang)行(xing)上海(hai)總部(bu)(bu)的業務部(bu)(bu)門將遷(qian)轉至徐匯(hui)濱江(jiang)地區辦公(gong)運營。相(xiang)當(dang)于上海(hai)的金融(rong)市(shi)場中心放(fang)在(zai)(zai)了徐匯(hui)濱江(jiang)。

而無論(lun)是紐(niu)約、倫敦、香港還是東京，一線城市(shi)的(de)金(jin)融中(zhong)心(xin)，總是高端住宅的(de)核心(xin)聚集區(qu)，是這個城市(shi)房價更高的(de)板(ban)塊(kuai)。

所以(yi)，盡管尚海灣達到15萬元(yuan)/平方米，但是相對于國際(ji)金融中心(xin)城市高(gao)端住宅區動軋60萬元(yuan)一平方米的價(jia)格(ge)來說，仍然是比較低的。

尤(you)其是(shi)受未(wei)來五年上(shang)海(hai)新(xin)增建設用地規模只有61平(ping)方(fang)(fang)(fang)公(gong)里等因素影響(xiang)，上(shang)海(hai)住(zhu)宅用地在(zai)過去幾年時間里屢創新(xin)高(gao)。2014年的(de)12月24日上(shang)午，格力地產聯合體以(yi)16.14億元(yuan)競得浦東新(xin)區(qu)黃浦江南延伸段前灘地區(qu)Z000801編制單元(yuan)32-01純宅地，樓板價(jia)(jia)(jia)(jia)65832元(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)(fang)米(mi)，溢價(jia)(jia)(jia)(jia)率(lv)127%，當時外界認(ren)為這一地塊(kuai)的(de)保(bao)本(ben)價(jia)(jia)(jia)(jia)在(zai)9萬(wan)(wan)元(yuan)以(yi)上(shang)；而2015年底，位(wei)于(yu)新(xin)江灣(wan)的(de)一地塊(kuai)，樓板價(jia)(jia)(jia)(jia)接近5萬(wan)(wan)元(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)(fang)米(mi)，預期(qi)(qi)售價(jia)(jia)(jia)(jia)更是(shi)達到(dao)8萬(wan)(wan)~10萬(wan)(wan)元(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)(fang)米(mi)。在(zai)這些項目的(de)預期(qi)(qi)入(ru)市價(jia)(jia)(jia)(jia)格影響(xiang)下，市場對(dui)在(zai)上(shang)海(hai)在(zai)售的(de)高(gao)端住(zhu)宅未(wei)來五年的(de)價(jia)(jia)(jia)(jia)格預期(qi)(qi)不斷升溫。

在這樣的背景下，很多人(ren)相(xiang)信只要能(neng)夠整體收購一兩個高(gao)端住宅樓盤，未(wei)來就能(neng)通過(guo)不斷提供房(fang)源的價格來實現(xian)資(zi)金的高(gao)收益。

尚(shang)海灣、黃浦灣這(zhe)些擁(yong)有一(yi)定房源(yuan)可(ke)(ke)供(gong)整體收(shou)購的樓盤，因此很可(ke)(ke)能(neng)成(cheng)為機構投(tou)資人(ren)眼中的香餑(bo)餑(bo)。

不過，在具體收(shou)購這(zhe)些(xie)項目時，機構投(tou)資人可能會遇到不小(xiao)的(de)困(kun)難。

比如(ru)，尚海(hai)灣(wan)的營銷負責人(ren)就認為(wei)，尚海(hai)灣(wan)在(zai)(zai)售的樓王有進一步(bu)升值空間(jian)，屬于“非(fei)賣品”，在(zai)(zai)將來很長(chang)一段時間(jian)可以給公司帶(dai)來不菲的利(li)潤，不宜整體出售，而只(zhi)能賣掉其中的一小部分。

另外一方(fang)面，在(zai)售(shou)的(de)(de)(de)一線高(gao)端住宅有些已(yi)(yi)(yi)經(jing)被部分買家提前預(yu)訂(ding)，也增加了整體收購的(de)(de)(de)難度。比如，消息人士透露，尚海灣的(de)(de)(de)11、12號樓，雖然(ran)尚未公開(kai)，卻(que)已(yi)(yi)(yi)有部分房源已(yi)(yi)(yi)經(jing)被預(yu)訂(ding)。

但(dan)對(dui)有能(neng)力的(de)投資機構來說，這些障礙(ai)不是什(shen)么問題(ti)，只要有足(zu)夠(gou)(gou)的(de)誠意(yi)，就一定能(neng)夠(gou)(gou)整體收購(gou)上海一線江(jiang)景高(gao)端(duan)住宅項目。 文/楊(yang)涵茗