每(mei)經(jing)編輯｜每(mei)經(jing)記者(zhe) 杜冉樂(le)    

每經記者 杜冉樂

2015年，房企(qi)轉型(xing)也是蠻拼的(de)。年底收官了，房企(qi)相繼亮(liang)出成績單(dan)。懂行的(de)人都(dou)清楚，這不(bu)單(dan)是成績單(dan)，更是“亮(liang)劍”之舉。

1月11日，在資本市場上(shang)賺足眼球的中天城投（000540，收盤價7.66元(yuan)）披露了預增公告，預計2015年(nian)實現凈(jing)利(li)潤(run)24.05億~ 28.86億元(yuan)，同比增長50% ~ 80%，這主要得益于房地(di)產項目結轉收入增加與(yu)稅收優惠。

當(dang) 日 ，滬(hu) 指 大 盤 再 跌5.33%，多數地產股遭遇跌停，但受上述預(yu)增刺激(ji)，中天城(cheng)投(tou)尾盤微(wei)跌1.67%。《每(mei)日經濟新(xin)聞》記者注意到(dao)，為(wei)落(luo)實“大金融(rong)與大健康”戰略，中天城(cheng)投(tou)已(yi)斥巨資投(tou)向金融(rong)牌照(zhao)。

1.4億(yi)凈利來自政府補貼

實際上，房(fang)地(di)產(chan)預(yu)售回款與結算(suan)營收之間往(wang)往(wang)存在一(yi)個時間差，如果一(yi)家房(fang)企的銷售業績不穩定(ding)，那么(me)結轉收入就可能(neng)遭遇較(jiao)大(da)幅度的震蕩(dang)。

記者注意(yi)到，中(zhong)(zhong)天城投(tou)2013年(nian)(nian)實現(xian)(xian)合(he)同(tong)銷(xiao)售面積(ji)298萬平(ping)方米，同(tong)比(bi)增(zeng)長(chang)91%，實現(xian)(xian)合(he)同(tong)銷(xiao)售金額(e)176億(yi)元(yuan)，其中(zhong)(zhong)僅未來方舟一個項目就(jiu)賣了80億(yi)元(yuan)，2013年(nian)(nian)中(zhong)(zhong)天城投(tou)銷(xiao)售首次突破百(bai)億(yi)元(yuan)，實現(xian)(xian)同(tong)比(bi)增(zeng)長(chang)98%。

2014年財報顯示，中(zhong)天城投實現銷(xiao)售面(mian)積(ji)248萬平(ping)方米，實現銷(xiao)售金(jin)額186億元，與(yu)前一年相比，銷(xiao)售面(mian)積(ji)有所下滑，銷(xiao)售金(jin)額只是微(wei)增(zeng)，但受(shou)惠于貴(gui)廣(guang)高鐵等利好，貴(gui)陽商品房均價同比上漲8%達5300元/平(ping)方米，中(zhong)天作為當地(di)龍頭(tou)，自然受(shou)益頗豐。

按照業績預增公告，中天(tian)城投預計2015年實現凈利潤24.05億(yi)元(yuan)到28.86億(yi)元(yuan)，同(tong)比增長50%~80%，并稱這(zhe)主要得益于房地產項目結轉量增加及受益于西部(bu)大開發稅(shui)收(shou)優惠。

2015年(nian)底(di)，中天城投公告(gao)稱，獲得當(dang)地政府(fu)獎勵資金約1.86億元，計入(ru)營業外收入(ru)之后(hou)為(wei)公司2015年(nian)預增凈利(li)潤約1.4億元。

值得注意的是，中天城投近(jin)3年在(zai)營收和凈利(li)(li)(li)潤(run)兩個指標的同(tong)(tong)比發展上，經歷了從高(gao)速(su)增(zeng)長(chang)到(dao)中速(su)增(zeng)長(chang)的發展趨勢。比如，2013年營收75.7億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)，同(tong)(tong)比增(zeng)長(chang)113%，凈利(li)(li)(li)潤(run)約10.8億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)，同(tong)(tong)比增(zeng)長(chang)146.6%，扣非后凈利(li)(li)(li)潤(run)10億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)，同(tong)(tong)比增(zeng)長(chang)678.9%。2014年，中天城投實現營收113.9億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)，同(tong)(tong)比增(zeng)長(chang)50%，實現凈利(li)(li)(li)潤(run)16億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)，同(tong)(tong)比增(zeng)長(chang)48.3%，扣非后凈利(li)(li)(li)潤(run)約12.3億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)，同(tong)(tong)比增(zeng)長(chang)20.9%。

記(ji)(ji)者觀察到(dao)，當前樓市整(zheng)體不(bu)景氣，中天城投基本(ben)上已暫停了房地(di)產(chan)(chan)業務的(de)(de)(de)大規(gui)模擴(kuo)張(zhang)，尤其是(shi)異地(di)“重資產(chan)(chan)”擴(kuo)張(zhang)，而是(shi)轉向“小地(di)產(chan)(chan)”戰略。不(bu)少券(quan)商分析其基于貴州當地(di)的(de)(de)(de)“省域化”模式安全邊(bian)際相對(dui)較(jiao)高。中天城投內部一(yi)位(wei)不(bu)愿具名人士告(gao)訴記(ji)(ji)者，上述(shu)高預增業績(ji)主要是(shi)以往“舊地(di)產(chan)(chan)”模式帶(dai)來(lai)的(de)(de)(de)增長，與當前提出的(de)(de)(de)“小地(di)產(chan)(chan)”有所區別。

此前，中(zhong)天城投提出“小地(di)(di)產(chan)”戰(zhan)略，即(ji)公司(si)擬通過設立地(di)(di)產(chan)基金、開(kai)(kai)(kai)展建(jian)設管理(li)和代建(jian)業(ye)務(wu)(wu)(wu)、多(duo)元化合(he)作(zuo)、開(kai)(kai)(kai)展智慧(hui)社區(qu)O2O平(ping)臺運營(ying)等措施，創立開(kai)(kai)(kai)放(fang)性地(di)(di)產(chan)業(ye)務(wu)(wu)(wu)，開(kai)(kai)(kai)拓地(di)(di)產(chan)增(zeng)量業(ye)務(wu)(wu)(wu)，盤活存量地(di)(di)產(chan)資源。確保(bao)地(di)(di)產(chan)業(ye)務(wu)(wu)(wu)在(zai)公司(si)戰(zhan)略轉(zhuan)型期間仍作(zuo)為主營(ying)業(ye)務(wu)(wu)(wu)為公司(si)保(bao)持穩定的經營(ying)收益(yi)，同時保(bao)證房地(di)(di)產(chan)業(ye)務(wu)(wu)(wu)在(zai)公司(si)戰(zhan)略轉(zhuan)型成功(gong)后適應新的戰(zhan)略架構，實(shi)現自(zi)身(shen)可持續發展，增(zeng)強各(ge)戰(zhan)略板塊的協(xie)同效應。

頻頻出手金融牌照

2014年(nian)以來，龍(long)頭房企(qi)頻繁提出各(ge)種跨界(jie)轉型概(gai)(gai)念，比(bi)如金融、醫(yi)療(liao)與健康等。2015年(nian)，這些(xie)概(gai)(gai)念已在部分上市房企(qi)陸續落地，但(dan)相(xiang)關個(ge)股的股價似乎并未得(de)以充分反映，估(gu)值明顯偏低。

對此，以中天(tian)城(cheng)投為例，其股價已(yi)跌至(zhi)7.66元(yuan)，距最新一(yi)個高點12.59元(yuan)，已(yi)跌去(qu)了(le)40%，一(yi)路震(zhen)蕩下行，最新動態市盈率只有15.1倍(bei)，標桿房(fang)企(qi)如保利地(di)產(chan)，動態市盈率也僅7.55倍(bei)。

從業(ye)績預增(zeng)原(yuan)因剖(pou)析來(lai)看，絕(jue)大多數地產(chan)上市房企戰略轉型(xing)基本上還是依(yi)托于原(yuan)來(lai)房地產(chan)業(ye)務(wu)做(zuo)“滑翔(xiang)”運(yun)動，試圖進一步“軟著陸”。中天城投(tou)(tou)也(ye)不例外，而跨界轉型(xing)的(de)新業(ye)務(wu)仍處于資(zi)金(jin)投(tou)(tou)入期。

對此，中(zhong)天城投自(zi)確(que)立“大(da)金(jin)(jin)(jin)融(rong)、大(da)健康與小地產(chan)”轉型(xing)戰略以來(lai)，以全資(zi)子公(gong)司(si)貴(gui)陽(yang)金(jin)(jin)(jin)控(kong)為戰略棋子，通過自(zi)有資(zi)金(jin)(jin)(jin)向其(qi)多次注資(zi)，貴(gui)陽(yang)金(jin)(jin)(jin)控(kong)現時(shi)注冊資(zi)本已(yi)增至60億元，在(zai)房企金(jin)(jin)(jin)控(kong)平臺實力的打造上遙(yao)(yao)遙(yao)(yao)領先(xian)，屢屢展開對金(jin)(jin)(jin)融(rong)牌照的搶奪。

按照2015年10月底的公告(gao)，中天城投實(shi)施或擬實(shi)施的重大投資(zi)(zi)或資(zi)(zi)產購買的計劃支出總金(jin)額約90億元(yuan)(yuan)，扣除向(xiang)子公司及合伙企業(ye)出資(zi)(zi)的部(bu)分，目(mu)前(qian)已(yi)(yi)有明確投向(xiang)或計劃的支出約40億元(yuan)(yuan)，加上(shang)后(hou)來競拍海際(ji)證券牌照耗資(zi)(zi)30億元(yuan)(yuan)、成立華宇(yu)再(zai)保險與百安互聯(lian)網金(jin)融(rong)合計13億元(yuan)(yuan)以(yi)及向(xiang)貴陽(yang)金(jin)控注(zhu)資(zi)(zi)24億元(yuan)(yuan)，估計已(yi)(yi)耗資(zi)(zi)上(shang)百億元(yuan)(yuan)。

一位(wei)接近中天(tian)城投的(de)資(zi)本人士表示，房地(di)產屬于(yu)資(zi)金(jin)(jin)密集型(xing)(xing)行業，中天(tian)城投基于(yu)戰略轉型(xing)(xing)需要而采取(qu)的(de)策略是將大量的(de)房地(di)產資(zi)產進一步套現，將這些資(zi)金(jin)(jin)拿出(chu)來(lai)做大金(jin)(jin)融和大健康產業。

《每(mei)日(ri)經濟新聞》記者注意到，中天城投對(dui)房地(di)產的未來策略是“小地(di)產”，按(an)照(zhao)前述內部(bu)人士(shi)的話說，就是一種(zhong)開(kai)放式(shi)地(di)產模式(shi)，包括品牌輸出、股權合作以及做地(di)產基金(jin)投資(zi)的LP等靈活運作模式(shi)。