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每經記者 杜冉樂

2015年，房企(qi)轉型也是(shi)(shi)蠻拼的(de)。年底收官(guan)了(le)，房企(qi)相(xiang)繼亮出成(cheng)績(ji)單(dan)。懂行的(de)人都清楚，這不單(dan)是(shi)(shi)成(cheng)績(ji)單(dan)，更是(shi)(shi)“亮劍”之舉(ju)。

1月11日，在資本市場(chang)上(shang)賺足(zu)眼球(qiu)的(de)中天城(cheng)投（000540，收(shou)盤價7.66元）披露了(le)預增(zeng)公告，預計2015年實(shi)現凈利潤24.05億~28.86億元，同比增(zeng)長50%~80%，這(zhe)主要(yao)得益于房(fang)地產(chan)項目(mu)結轉收(shou)入增(zeng)加(jia)與稅(shui)收(shou)優惠。

當日，滬指大盤再(zai)跌5.33%，多(duo)數地產股遭遇跌停，但(dan)受上述預增刺激，中天城(cheng)投尾盤微跌1.67%。《每日經(jing)濟新聞》記者注意到，為落(luo)實“大金(jin)(jin)融與大健康(kang)”戰略(lve)，中天城(cheng)投已斥巨(ju)資(zi)投向(xiang)金(jin)(jin)融牌照。

1.4億凈利來自政府補貼   

實際上(shang)，房地(di)產預售回款(kuan)與結(jie)算營收之間往往存在一個時間差(cha)，如果一家房企(qi)的(de)銷售業績不穩定，那么結(jie)轉收入就可能(neng)遭(zao)遇較大幅度的(de)震蕩(dang)。

記者注意到，中天城投2013年(nian)實現(xian)合同(tong)銷(xiao)售面(mian)積298萬平方(fang)米，同(tong)比(bi)(bi)增(zeng)長91%，實現(xian)合同(tong)銷(xiao)售金額176億元，其中僅(jin)未來方(fang)舟一個項目就賣了(le)80億元，2013年(nian)中天城投銷(xiao)售首次突破百億元，實現(xian)同(tong)比(bi)(bi)增(zeng)長98%。

2014年財報顯(xian)示(shi)，中(zhong)天(tian)城投實現(xian)銷售面積(ji)248萬平方(fang)(fang)米，實現(xian)銷售金(jin)額(e)186億元，與(yu)前一(yi)年相比，銷售面積(ji)有所下(xia)滑，銷售金(jin)額(e)只是微增，但受惠于(yu)貴(gui)廣高(gao)鐵等利好，貴(gui)陽商品房均價同比上(shang)漲8%達(da)5300元/平方(fang)(fang)米，中(zhong)天(tian)作為(wei)當地龍頭，自(zi)然受益(yi)頗(po)豐。

按(an)照業績預(yu)增公(gong)告，中(zhong)天城投預(yu)計2015年實現(xian)凈(jing)利潤24.05億元到28.86億元，同(tong)比增長50%~80%，并稱這主(zhu)要(yao)得益(yi)于房地(di)產項目結轉量增加及受益(yi)于西部大開發稅收優惠。

2015年底(di)，中天城(cheng)投公(gong)告稱(cheng)，獲得(de)當地政府獎勵資金約1.86億(yi)元，計入營(ying)業外收入之后(hou)為公(gong)司2015年預增(zeng)凈利潤(run)約1.4億(yi)元。

值得注意的是，中天城投(tou)近3年在(zai)營收(shou)和凈利(li)潤(run)(run)(run)(run)兩(liang)個指標的同比(bi)(bi)(bi)(bi)發(fa)(fa)展上，經歷了(le)從(cong)高速(su)增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)到(dao)中速(su)增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)的發(fa)(fa)展趨勢。比(bi)(bi)(bi)(bi)如，2013年營收(shou)75.7億(yi)(yi)元，同比(bi)(bi)(bi)(bi)增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)113%，凈利(li)潤(run)(run)(run)(run)約10.8億(yi)(yi)元，同比(bi)(bi)(bi)(bi)增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)146.6%，扣非(fei)后凈利(li)潤(run)(run)(run)(run)10億(yi)(yi)元，同比(bi)(bi)(bi)(bi)增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)678.9%。2014年，中天城投(tou)實現營收(shou)113.9億(yi)(yi)元，同比(bi)(bi)(bi)(bi)增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)50%，實現凈利(li)潤(run)(run)(run)(run)16億(yi)(yi)元，同比(bi)(bi)(bi)(bi)增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)48.3%，扣非(fei)后凈利(li)潤(run)(run)(run)(run)約12.3億(yi)(yi)元，同比(bi)(bi)(bi)(bi)增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)20.9%。

記者(zhe)觀察到，當前樓市整(zheng)體不景(jing)氣，中(zhong)天城(cheng)投(tou)(tou)基本上(shang)已暫(zan)停(ting)了(le)房地(di)(di)產(chan)(chan)業務的(de)(de)大規模(mo)擴(kuo)張(zhang)，尤其是(shi)異(yi)地(di)(di)“重資產(chan)(chan)”擴(kuo)張(zhang)，而是(shi)轉向(xiang)“小地(di)(di)產(chan)(chan)”戰(zhan)略(lve)。不少券(quan)商分析其基于貴州當地(di)(di)的(de)(de)“省域(yu)化”模(mo)式(shi)安全(quan)邊際(ji)相(xiang)對較高。中(zhong)天城(cheng)投(tou)(tou)內部一(yi)位(wei)不愿(yuan)具名人士告訴(su)記者(zhe)，上(shang)述高預增業績主要是(shi)以(yi)往“舊地(di)(di)產(chan)(chan)”模(mo)式(shi)帶來(lai)的(de)(de)增長，與當前提(ti)出的(de)(de)“小地(di)(di)產(chan)(chan)”有所區別。

此前，中(zhong)天城投提出“小地(di)(di)產”戰(zhan)略，即公司(si)(si)擬通過設(she)立地(di)(di)產基金、開(kai)展(zhan)建(jian)設(she)管(guan)理和代建(jian)業務(wu)、多元化(hua)合作(zuo)、開(kai)展(zhan)智慧社區O2O平臺運營等措施(shi)，創立開(kai)放性(xing)地(di)(di)產業務(wu)，開(kai)拓地(di)(di)產增量(liang)業務(wu)，盤活存量(liang)地(di)(di)產資(zi)源。確(que)保地(di)(di)產業務(wu)在公司(si)(si)戰(zhan)略轉型(xing)期間仍作(zuo)為主(zhu)營業務(wu)為公司(si)(si)保持穩(wen)定的經營收益(yi)，同(tong)時保證房(fang)地(di)(di)產業務(wu)在公司(si)(si)戰(zhan)略轉型(xing)成功后適應(ying)新的戰(zhan)略架構(gou)，實現(xian)自(zi)身可持續(xu)發(fa)展(zhan)，增強各戰(zhan)略板塊的協同(tong)效(xiao)應(ying)。

頻頻出手金融牌照　 　

2014年以來，龍頭房(fang)企頻繁提出各種跨界(jie)轉型概念，比(bi)如金融、醫療與健康等。2015年，這些概念已(yi)在部分(fen)上市房(fang)企陸續(xu)落地，但(dan)相關個(ge)股的股價(jia)似乎并未(wei)得以充(chong)分(fen)反映，估(gu)值明顯偏低。

對此(ci)，以中(zhong)天城投為例，其股(gu)價(jia)已跌(die)至7.66元，距最(zui)新一個(ge)高點12.59元，已跌(die)去了40%，一路震(zhen)蕩下行，最(zui)新動態市盈率只有15.1倍，標桿房企如保利地(di)產，動態市盈率也僅(jin)7.55倍。

從業(ye)績(ji)預增原因剖析來看，絕大多數地(di)(di)產(chan)(chan)上市房企戰略轉型基(ji)本上還是依托于(yu)原來房地(di)(di)產(chan)(chan)業(ye)務做“滑翔”運動，試圖進一步“軟(ruan)著陸”。中天城投也不例外，而跨界轉型的(de)新業(ye)務仍處(chu)于(yu)資金投入期。

對此，中天城投自(zi)確立“大(da)(da)金(jin)融、大(da)(da)健康與小地產”轉型戰略(lve)以(yi)來，以(yi)全資(zi)子公(gong)司貴(gui)陽金(jin)控(kong)為戰略(lve)棋子，通(tong)過自(zi)有資(zi)金(jin)向(xiang)其多次注資(zi)，貴(gui)陽金(jin)控(kong)現時注冊(ce)資(zi)本已(yi)增至(zhi)60億(yi)元(yuan)，在房企金(jin)控(kong)平臺實力的打造上遙遙領先，屢屢展開對金(jin)融牌照的搶奪。

按照2015年10月底的(de)(de)公告，中(zhong)天城(cheng)投實(shi)施或擬(ni)實(shi)施的(de)(de)重大投資(zi)或資(zi)產(chan)購買的(de)(de)計(ji)(ji)(ji)(ji)劃支(zhi)出總(zong)金額約90億(yi)(yi)元(yuan)，扣(kou)除向(xiang)子公司及合(he)伙企業出資(zi)的(de)(de)部分，目前已(yi)有明確(que)投向(xiang)或計(ji)(ji)(ji)(ji)劃的(de)(de)支(zhi)出約40億(yi)(yi)元(yuan)，加(jia)上后來競拍海(hai)際證券牌照耗資(zi)30億(yi)(yi)元(yuan)、成立華宇再保(bao)險與百安互聯網(wang)金融合(he)計(ji)(ji)(ji)(ji)13億(yi)(yi)元(yuan)以及向(xiang)貴陽金控注資(zi)24億(yi)(yi)元(yuan)，估計(ji)(ji)(ji)(ji)已(yi)耗資(zi)上百億(yi)(yi)元(yuan)。

一位接近中(zhong)天(tian)城(cheng)投的資(zi)本人士表示，房(fang)地(di)產(chan)屬于資(zi)金密(mi)集型行業(ye)(ye)，中(zhong)天(tian)城(cheng)投基于戰略轉(zhuan)型需要(yao)而采(cai)取的策略是(shi)將大量的房(fang)地(di)產(chan)資(zi)產(chan)進一步套現，將這些資(zi)金拿出來做(zuo)大金融(rong)和大健康產(chan)業(ye)(ye)。

《每日經(jing)濟新聞(wen)》記者注意到，中(zhong)天城投對(dui)房地(di)(di)產的(de)(de)(de)未(wei)來策(ce)略是(shi)“小地(di)(di)產”，按照前述內部人士的(de)(de)(de)話說，就是(shi)一種開放式地(di)(di)產模(mo)式，包(bao)括品牌輸出、股權合作以(yi)及做(zuo)地(di)(di)產基金投資的(de)(de)(de)LP等(deng)靈活運作模(mo)式。