每經編(bian)輯｜王浩也    

(本文原載于(yu)微信公(gong)眾號(hao)“邦地產”real-estate-circle）

2015年(nian)上海二(er)手房成(cheng)(cheng)交了361550套之多(duo)，成(cheng)(cheng)功壓倒2013年(nian)和2009年(nian)，成(cheng)(cheng)為上海歷(li)史(shi)上二(er)手房交易量(liang)最大的(de)(de)一(yi)年(nian)。但眼(yan)尖的(de)(de)小伙(huo)伴依然發現，12月的(de)(de)成(cheng)(cheng)交量(liang)出現了環比下降，這是也全(quan)年(nian)二(er)手房交易量(liang)第一(yi)次下滑。

無論(lun)是2008年(nian)、2011年(nian)，還(huan)是2014年(nian)，歷(li)史上(shang)每(mei)逢二(er)手房成交量下滑，樓(lou)市(shi)就會開始(shi)慢慢從高潮(chao)走向低谷。而對(dui)二(er)手房中介來(lai)說(shuo)，這也意味著關(guan)店潮(chao)的開始(shi)。

那么(me)這一輪的(de)“下滑”會帶來怎樣的(de)危險？

年底入淡季，部分區域購買力見頂

2015年上(shang)海(hai)房產(chan)市場很火熱(re)。改善性需(xu)求得到(dao)巨(ju)大釋放，二(er)手房成交量(liang)也(ye)大幅提(ti)升。但很多人也(ye)發現，到(dao)12月(yue)，持續上(shang)升了一段(duan)時(shi)間的二(er)手房成交量(liang)開始回落。

其實(shi)，每(mei)到年底樓市普遍會步入淡季(ji)，12月的環比調整幅(fu)度不(bu)是很深，在一個相對穩健的交易周期當中(zhong)，這種下降是正常(chang)的，談不(bu)上拐點。

但由于房(fang)產(chan)的置換(huan)情況，足(zu)以(yi)反映市場(chang)對買家購(gou)(gou)買力的挖掘深度。在這(zhe)一(yi)方面，很多業內人士指出，目前(qian)上(shang)海(hai)市場(chang)對購(gou)(gou)買力(特別是改善型換(huan)購(gou)(gou)人群)的挖掘，基(ji)本上(shang)已見(jian)頂。

明年上海中介或大面積關店

中原地產研究總監宋會雍指出，如果一個區(qu)域的(de)(de)(de)(de)住房改善(shan)當中，有(you)40%是(shi)(shi)采用置換的(de)(de)(de)(de)形式，那(nei)就有(you)60%的(de)(de)(de)(de)人是(shi)(shi)用自己的(de)(de)(de)(de)積蓄來(lai)完成(cheng)改善(shan)的(de)(de)(de)(de)，這意(yi)味著他們的(de)(de)(de)(de)購買力還有(you)很大(da)挖掘(jue)空間(jian)。

我(wo)們從上海的內環線來看，年初的置換型的比(bi)例在七(qi)成，年底這個比(bi)例已經(jing)達(da)到九(jiu)成，中環線附近(jin)區域市場(chang)對于(yu)改善型買家購買力(li)挖掘基本已經(jing)見頂了。

而在外環線(xian)附(fu)近(jin)，年初置換的(de)(de)比例(li)在四成，年底(di)到了七成。但是(shi)對于(yu)一(yi)些(xie)相(xiang)對比較頂級的(de)(de)豪(hao)宅(zhai)，這部分的(de)(de)購(gou)買潛力(li)還很大。

這(zhe)樣看來(lai)，隨著房產換置的(de)比例見頂，二手(shou)(shou)(shou)房需求會(hui)極速縮(suo)減，隨之而來(lai)，以依靠二手(shou)(shou)(shou)店交易賺錢的(de)中介(jie)，市場(chang)空間會(hui)越來(lai)越受到壓縮(suo)。在很多業內人士看來(lai)，這(zhe)也意味著明年上海市中心的(de)二手(shou)(shou)(shou)中介(jie)很可能會(hui)出現關店潮。

相對而言，外(wai)圍(wei)市場(chang)的(de)二手(shou)中(zhong)介還有發展(zhan)空間，屆(jie)時也或出現一輪中(zhong)介外(wai)遷的(de)情形。

邦爺(ye)也提醒(xing)，中介需要早作謀劃，及時調整(zheng)門店布局(ju)，才能未(wei)雨綢(chou)繆贏得生機。

編輯：王婷(ting)婷(ting) 審核：楊羚(ling)強 終審：蔡戰波(bo)