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每經記者 王杰

房(fang)地產去庫存(cun)的(de)(de)形勢從未如此嚴峻(jun)，在(zai)前不久召開的(de)(de)中央(yang)經濟(ji)工作會(hui)議上(shang)，“化(hua)解房(fang)地產庫存(cun)”被列為(wei)2016年中國經濟(ji)工作五大任(ren)務之一。

據《北京晨(chen)報(bao)》報(bao)道，“十二(er)五”期間，北京完成(cheng)建設籌(chou)集各類保(bao)障性住房(fang)(fang)(fang)100萬(wan)套，實現了市政府2015年底基(ji)本解(jie)(jie)決保(bao)障房(fang)(fang)(fang)有(you)效備(bei)案家(jia)庭住房(fang)(fang)(fang)困難的承諾。“十三五”期間，在解(jie)(jie)決已有(you)輪候家(jia)庭后，北京市原(yuan)則上不再新建經適(shi)房(fang)(fang)(fang)、限價房(fang)(fang)(fang)，未來的建設圍(wei)繞著(zhu)公租房(fang)(fang)(fang)、棚(peng)戶區安置房(fang)(fang)(fang)以及自住房(fang)(fang)(fang)展開(kai)。

“經適房”或退出市場

經濟(ji)適(shi)(shi)(shi)用房(fang)(fang)(fang)制度要追溯到1994年，彼(bi)時由建(jian)(jian)設部(bu)、國(guo)務院房(fang)(fang)(fang)改(gai)領導小組、財(cai)政部(bu)聯合(he)發布(bu)的(de)《城鎮經濟(ji)適(shi)(shi)(shi)用住房(fang)(fang)(fang)建(jian)(jian)設管理(li)辦(ban)法》指出，經濟(ji)適(shi)(shi)(shi)用住房(fang)(fang)(fang)是以中低收入家(jia)庭(ting)、住房(fang)(fang)(fang)困難戶為供應對(dui)(dui)象(xiang)，并按(an)國(guo)家(jia)、住宅(zhai)建(jian)(jian)設標(biao)準(zhun)建(jian)(jian)設的(de)普通(tong)住宅(zhai)。2007年11月19日發布(bu)的(de)《經濟(ji)適(shi)(shi)(shi)用住房(fang)(fang)(fang)管理(li)辦(ban)法》對(dui)(dui)經濟(ji)適(shi)(shi)(shi)用房(fang)(fang)(fang)的(de)優惠政策(ce)、開發建(jian)(jian)設、價格(ge)確定(ding)、交易(yi)管理(li)、集資和合(he)作建(jian)(jian)房(fang)(fang)(fang)、監督管理(li)等作出了規定(ding)。

在(zai)我國，地方政府(fu)對(dui)經濟(ji)適用(yong)房(fang)的轉售多(duo)有規定(ding)，一般要(yao)求(qiu)取得(de)房(fang)本5年(nian)后(hou)才可上市交易，但因其初次購得(de)時(shi)(shi)大(da)大(da)低于(yu)周邊(bian)商品房(fang)，而(er)轉售時(shi)(shi)價格則與周邊(bian)商品房(fang)相差不多(duo)，經適房(fang)一向被視為(wei)“香餑(bo)餑(bo)”。

既非(fei)完全市(shi)場化，又非(fei)完全政(zheng)府保障，性質(zhi)略顯(xian)模糊的經(jing)濟適用房，因暗藏“尋(xun)租”空間(jian)所(suo)以自推出后便爭(zheng)議不斷，其存廢也引起(qi)社會爭(zheng)辯。

在2008年中國(guo)大規模(mo)新建(jian)保(bao)障房(fang)以前，經濟適(shi)用房(fang)是(shi)我國(guo)保(bao)障性住房(fang)的主(zhu)(zhu)力。此后則是(shi)廉租(zu)房(fang)和公租(zu)房(fang)為主(zhu)(zhu)，因兩(liang)者一(yi)般以出租(zu)為主(zhu)(zhu)，并(bing)不對外銷售，可以避免不少(shao)“違規獲利(li)”的情(qing)況。

新城控股高級副總裁歐陽(yang)捷表示，經適房(fang)應該退出保(bao)障房(fang)市場，因為管理成本很高，并且浪(lang)費了(le)大量的(de)(de)土地資源，貨幣化(hua)補貼的(de)(de)方式去(qu)租賃更好(hao)。

首都經濟貿(mao)易大學趙秀池教授則(ze)認為(wei)，未(wei)來(lai)經適房(fang)取消是大勢(shi)所趨。新的經適房(fang)也逐(zhu)漸全(quan)面停(ting)(ting)建，停(ting)(ting)建后會使一部(bu)分保障群體進入公(gong)租房(fang)、自住房(fang)的需求行(xing)列。

對去庫存有利

“經濟(ji)適用房(fang)逐漸退出保障(zhang)房(fang)市場，是個大趨勢。”中國(guo)房(fang)地產(chan)數據研究院執行院長陳(chen)晟表示。

雖然全(quan)國各地退出經適房(fang)(fang)尚未有(you)明確時(shi)間表，但(dan)各地已有(you)所行動。早在(zai)2012年1月(yue)，江西省將經濟(ji)適用住房(fang)(fang)、廉租(zu)(zu)住房(fang)(fang)、公共租(zu)(zu)賃住房(fang)(fang)“三房(fang)(fang)合一”，停建經濟(ji)適用房(fang)(fang)，重(zhong)點發(fa)展公共租(zu)(zu)賃住房(fang)(fang)。

2012年3月，廣(guang)東大力推進以(yi)公(gong)(gong)(gong)租(zu)(zu)(zu)房為(wei)主要保(bao)障(zhang)(zhang)方式的(de)新型住房保(bao)障(zhang)(zhang)制度。根據(ju)廣(guang)東省政府印發(fa)的(de)《廣(guang)東省住房保(bao)障(zhang)(zhang)制度改革創(chuang)新方案》，廣(guang)東保(bao)障(zhang)(zhang)性住房以(yi)公(gong)(gong)(gong)租(zu)(zu)(zu)房為(wei)主體，除(chu)已批準立(li)項(xiang)的(de)項(xiang)目外，將(jiang)暫停新建經濟適用住房，鼓勵各(ge)地發(fa)展(zhan)小戶型公(gong)(gong)(gong)租(zu)(zu)(zu)房，將(jiang)逐步(bu)對現有的(de)廉租(zu)(zu)(zu)房、直管公(gong)(gong)(gong)房、公(gong)(gong)(gong)共租(zu)(zu)(zu)賃住房等保(bao)障(zhang)(zhang)性住房“并軌”管理，只租(zu)(zu)(zu)不(bu)售(shou)。

河南則(ze)明(ming)確提出(chu)，從2014年起(qi)停建經濟適用住房(fang)。

2014年(nian)4月1日，煙臺將經適房、廉租(zu)房、公(gong)租(zu)房“三合(he)一(yi)”，統(tong)一(yi)歸并(bing)為(wei)租(zu)賃(lin)型保障房。武漢、福州(zhou)等(deng)地(di)的經適房也已陸續退出市場。

隨著中央經(jing)濟工(gong)作會議(yi)閉幕，“去庫存”成為(wei)明(ming)年我國確定的五大經(jing)濟任務之一。為(wei)此，農業(ye)轉移人(ren)口等非戶籍人(ren)口在就業(ye)地落(luo)戶、鼓(gu)勵各方購(gou)買庫存商品房出租、鼓(gu)勵房企降(jiang)價，以及取消(xiao)過(guo)時(shi)的限制性措施等手段一并祭出。

面(mian)對巨大庫存(cun)(cun)壓(ya)力，自(zi)2014年開始，多(duo)地(di)開發商(shang)已選擇降價(jia)走量(liang)去庫存(cun)(cun)。開發商(shang)頻繁采取以價(jia)換量(liang)的(de)舉(ju)措(cuo)，“打(da)折優惠”、“墊首付”、“送精(jing)裝”等(deng)促銷戲法(fa)頻頻上演。隨著(zhu)市場供應不(bu)斷放量(liang)，買房者(zhe)心態愈發理性(xing)。

在業內人士(shi)看來，去(qu)庫存(cun)，或(huo)更多寄希(xi)望于(yu)供(gong)求關系。經適房(fang)供(gong)應(ying)的減少，會加速剛需人群入市(shi)，間接為2016年的樓市(shi)增(zeng)添(tian)“一把火”。

陳晟認(ren)為，保障房(fang)(fang)未來供應的比例還(huan)是比較大，動用貨(huo)幣化政策，通過購買商品房(fang)(fang)變成保障房(fang)(fang)的方法，對去庫存(cun)(cun)是有利(li)的。歐(ou)陽捷也認(ren)為，如果(guo)全面停建經適房(fang)(fang)，對庫存(cun)(cun)來講是有利(li)的。

發稿：隋丕寧 審核：楊羚強 終審：蔡戰波