每經編輯｜區家彥    

每經記者 區家彥

繼在(zai)2013年單個項目錄得70億元銷售額后，碧桂園在(zai)馬來西亞再(zai)度祭出大手筆(bi)。

12月18日上午，在位(wei)于(yu)廣(guang)東順(shun)德的(de)碧桂(gui)園(yuan)(yuan)總(zong)部，碧桂(gui)園(yuan)(yuan)正式發布其位(wei)于(yu)馬來(lai)西亞(ya)、投資(zi)超過2500億元(yuan)的(de)最(zui)大(da)海(hai)外項目“森林城市”，根據碧桂(gui)園(yuan)(yuan)董(dong)事局主席楊國強的(de)設想，這(zhe)將(jiang)是他有生以來(lai)呈現(xian)給世人的(de)最(zui)好的(de)一座未來(lai)之城。

隨著國內房(fang)地產市(shi)場面臨飽和(he)，以碧桂(gui)園、萬科、綠(lv)地為(wei)(wei)代(dai)表的國內房(fang)企(qi)掀(xian)起了一(yi)股(gu)“出海”潮，以拓展新的增長空(kong)間。作為(wei)(wei)目前投(tou)資規(gui)模最大(da)的內地房(fang)企(qi)海外項目，碧桂(gui)園如何應對不利因素(su)，并最終(zhong)獲取(qu)海外市(shi)場的認(ren)同？

國內房企投資最大海外項目

資料顯示(shi)，森林城(cheng)市位(wei)于馬來(lai)西亞(ya)與(yu)新加坡一橋之隔(ge)的(de)伊斯干(gan)達特區，距新加坡CBD約35公里。項目占(zhan)地近(jin)14平方公里，幾近(jin)半個澳門的(de)面積。項目共分為四(si)個島嶼，從2015年開(kai)始進(jin)行開(kai)發，持續(xu)到(dao)2035年。

對于(yu)這個總投(tou)資額超2500億元(yuan)的超大型項目而言，森(sen)林(lin)城市(shi)不止是單純的住宅地(di)產(chan)項目，而是打造成一座(zuo)具(ju)備幾十(shi)萬人口(kou)規模(mo)的智慧生態之城，集(ji)外企駐地(di)、金融特區、創新天(tian)堂(tang)、旅(lv)游勝地(di)、教育(yu)名(ming)城、養生樂園、會展中心、電商基地(di)于(yu)一體。

根據楊國強(qiang)的(de)描述(shu)，森林城市將成為全球(qiu)首座地面無車(che)(che)(che)的(de)立(li)體交(jiao)通之城，地上只有有軌電車(che)(che)(che)、空(kong)(kong)中纜車(che)(che)(che)、環保自行車(che)(che)(che)及水岸(an)步(bu)行道等，中間層、底層是交(jiao)通路網和(he)充足的(de)停車(che)(che)(che)空(kong)(kong)間，車(che)(che)(che)輛在地下穿行，全城步(bu)行5~10分(fen)鐘皆可到達(da)軌道交(jiao)通。

地上建筑均采用垂直(zhi)綠(lv)(lv)化(hua)設計，建筑物長(chang)滿植物，地面為蔥綠(lv)(lv)公園(yuan)(yuan)、垂直(zhi)綠(lv)(lv)墻、空中花園(yuan)(yuan)、屋頂花園(yuan)(yuan)等(deng)。此外，森林城(cheng)市項目還(huan)聯手華為等(deng)通信解決方案供應(ying)商，引(yin)入云技術應(ying)用保障(zhang)，城(cheng)市里的每個居民、每棟建筑都有一個獨立的ID身份認證。

“之所(suo)選(xuan)擇在(zai)伊斯干達特區打造如(ru)此龐大(da)的項目(mu)，是考(kao)慮到馬(ma)來(lai)西亞(ya)擁(yong)有氣候、政策、成本等多(duo)方面(mian)的優越(yue)條件，比如(ru)土地的永久使用權，項目(mu)入駐公司的免稅政策等等”，碧(bi)桂園一位內部人士(shi)向《每(mei)日經濟新(xin)聞》記(ji)者表示，森林城市未來(lai)不再(zai)(zai)把目(mu)光鎖定在(zai)中國、馬(ma)來(lai)西亞(ya)和新(xin)加城這三個(ge)國家(jia)的買(mai)家(jia)身上，而是旨(zhi)在(zai)吸引全(quan)世界范圍(wei)內的買(mai)家(jia)，項目(mu)的營銷(xiao)(xiao)手法也會在(zai)行業(ye)內再(zai)(zai)開先河，碧(bi)桂園會搭建新(xin)的銷(xiao)(xiao)售體系，運用全(quan)新(xin)的手段來(lai)做(zuo)傳播，向全(quan)世界賣樓。

碧桂園集團執行董(dong)事蘇柏桓透露，森林城市有可(ke)能成(cheng)為公司(si)分拆上市的一(yi)項重要(yao)資產。

探索產融結合模式

自2012年(nian)(nian)初進入馬來(lai)西亞發(fa)展以(yi)來(lai)，碧(bi)桂(gui)園的(de)(de)(de)海外(wai)業務正式(shi)拉開序(xu)幕(mu)。2013年(nian)(nian)8月(yue)，碧(bi)桂(gui)園在(zai)馬來(lai)西亞新山(shan)的(de)(de)(de)金(jin)海灣項目熱(re)銷(xiao)，開盤后一(yi)個月(yue)銷(xiao)售額逼近70億元，超過了新山(shan)全市一(yi)年(nian)(nian)的(de)(de)(de)銷(xiao)售金(jin)額。在(zai)“碧(bi)桂(gui)園效應(ying)”催化下(xia)，包括萬(wan)科、綠(lv)地、富力(li)等越來(lai)越多內地房企(qi)進軍海外(wai)市場(chang)，帶動(dong)海外(wai)投資額不斷攀升。

仲量聯行發布的調研報告顯示，2013年中(zhong)國(guo)房地(di)產投(tou)資(zi)在海外市場的投(tou)資(zi)金(jin)額為113億美元(yuan)(yuan)(yuan)，2014年增長(chang)46%至165億美元(yuan)(yuan)(yuan)。根據中(zhong)國(guo)房地(di)產業協會會長(chang)劉志峰的預測(ce)，2015年中(zhong)國(guo)房企海外投(tou)資(zi)總額或超250億美元(yuan)(yuan)(yuan)，創下歷史新高。

但與此同時，海(hai)外市場所隱藏(zang)的風(feng)(feng)險也(ye)在不斷浮現。馬(ma)航事件的發生，一(yi)度(du)令到(dao)中國(guo)訪馬(ma)旅行團量(liang)大幅(fu)暴跌，從而影響當地(di)(di)項目(mu)的銷售。澳大利亞(ya)與馬(ma)來西亞(ya)雪蘭莪(e)州等多(duo)個(ge)國(guo)家或(huo)地(di)(di)區也(ye)曾出(chu)臺抬高(gao)外地(di)(di)人購(gou)房門檻的政策，對內地(di)(di)房企(qi)的海(hai)外投資帶來巨大的風(feng)(feng)險。

國(guo)金證券香港(gang)董(dong)事總經(jing)理黃立(li)沖向《每日經(jing)濟(ji)新(xin)聞》記者表(biao)示，國(guo)內房(fang)企發展海外業務最大的風(feng)險就是政策，兩國(guo)之間的關系是否(fou)友好，當地(di)政府會(hui)否(fou)給予政策優惠，往往決(jue)定了(le)海外項目(mu)(mu)的前(qian)景(jing)。如(ru)果能夠與當地(di)城(cheng)市、經(jing)濟(ji)的發展相(xiang)互促進，更(geng)容易(yi)獲得當地(di)政府的支持，項目(mu)(mu)的銷(xiao)售(shou)前(qian)景(jing)也就更(geng)有(you)保障。

據蘇柏垣介(jie)紹(shao)，森林城市在(zai)(zai)規劃(hua)建設之初，就提(ti)出“借勢新(xin)(xin)加坡(po)、反哺新(xin)(xin)加坡(po)”的(de)策略考量，尤其在(zai)(zai)產(chan)(chan)業(ye)定位上(shang)，實現(xian)與新(xin)(xin)加坡(po)實現(xian)銜接互(hu)補，在(zai)(zai)教育(yu)、醫療、養老、金融和制造業(ye)領域，承接新(xin)(xin)加坡(po)部(bu)分(fen)產(chan)(chan)業(ye)鏈條的(de)外溢與轉移，在(zai)(zai)產(chan)(chan)融結合的(de)前提(ti)下，吸引產(chan)(chan)業(ye)人(ren)口流(liu)入，從而(er)帶(dai)動房地產(chan)(chan)的(de)發(fa)展。

正因如(ru)此(ci)，森林城(cheng)市項目獲(huo)得(de)(de)了(le)馬來西亞聯(lian)邦(bang)政府(fu)的(de)大力支持(chi)。記者(zhe)了(le)解(jie)到，森林城(cheng)市在(zai)今年(nian)(nian)(nian)已經取得(de)(de)當地(di)(di)政府(fu)頒發批(pi)(pi)準(zhun)函，當中針(zhen)對教育、醫療(liao)、旅游的(de)優(you)(you)惠政策已經落地(di)(di)，符合條件的(de)產業(ye)可(ke)(ke)獲(huo)得(de)(de)5年(nian)(nian)(nian)免稅(shui)或者(zhe)5年(nian)(nian)(nian)100%投(tou)資稅(shui)抵免等優(you)(you)惠。另外，馬來西亞為在(zai)本(ben)國設立基地(di)(di)并投(tou)入(ru)資本(ben)超過250萬馬幣的(de)企業(ye)也有稅(shui)率優(you)(you)惠，只需繳交(jiao)0-10%的(de)企業(ye)所得(de)(de)稅(shui)。與科技相關的(de)產業(ye)也可(ke)(ke)申(shen)請(qing)優(you)(you)惠配套，獲(huo)得(de)(de)批(pi)(pi)準(zhun)的(de)公司也可(ke)(ke)取得(de)(de)5年(nian)(nian)(nian)100%免稅(shui)的(de)優(you)(you)惠。

據碧(bi)桂園透(tou)露，廣東省(sheng)政(zheng)府已經(jing)將森林城(cheng)市(shi)列為“一帶一路”重點項目，也申報到國(guo)家發(fa)改委申請(qing)為國(guo)家的重點項目。接下來(lai)，還將申請(qing)自貿(mao)區、落地免簽、免稅區等優惠政(zheng)策，讓(rang)森林城(cheng)市(shi)成為申請(qing)馬來(lai)西亞優惠政(zheng)策最多的一個項目。

編輯(ji)：隋丕寧 審(shen)(shen)核：劉(liu)雪梅 終審(shen)(shen)：蔡戰波