每經編輯｜區家彥    

每經記者 區家彥

相對于內地樓(lou)市，美聯儲加息對疲弱的香港樓(lou)市或將帶來更大沖擊(ji)。

美(mei)聯(lian)儲加(jia)息后，香(xiang)(xiang)港(gang)金管局也在12月17日上(shang)午上(shang)調基本利率(lv)。由于(yu)香(xiang)(xiang)港(gang)實施盯住美(mei)元(yuan)的(de)(de)聯(lian)系(xi)匯(hui)率(lv)制度，過去超低息的(de)(de)貨幣環境一度推動香(xiang)(xiang)港(gang)樓市大漲，隨(sui)著(zhu)美(mei)國進入(ru)加(jia)息周期(qi)，香(xiang)(xiang)港(gang)樓市將(jiang)面臨更大的(de)(de)資金流出風險(xian)。

多位業內人士告訴(su)《每(mei)日經濟新聞》記者，在美(mei)國(guo)步入(ru)加息周期以及(ji)香港零售業寒(han)冬兩(liang)大不利因素的沖(chong)擊下，今年(nian)下半年(nian)香港樓(lou)市(shi)疲態盡(jin)顯，預計明年(nian)香港樓(lou)市(shi)有可能(neng)再跌一成(cheng)，特(te)區政(zheng)府有可能(neng)通(tong)過松綁辣招對(dui)沖(chong)樓(lou)市(shi)下行(xing)。

香港九年來首次加息

《每日經(jing)濟新聞》記者注(zhu)意到(dao)，在美聯儲宣布(bu)加息后，香港金管局九年來首(shou)次上(shang)調(diao)(diao)基(ji)本(ben)(ben)(ben)利(li)率。香港金融(rong)管理局于(yu)12月(yue)(yue)17日上(shang)午(wu)公布(bu)，將(jiang)貼(tie)現窗基(ji)本(ben)(ben)(ben)利(li)率上(shang)調(diao)(diao)25個基(ji)點，由0.5%至(zhi)0.75%。據悉(xi)，金管局上(shang)一次調(diao)(diao)整基(ji)本(ben)(ben)(ben)利(li)率是在2008年12月(yue)(yue)，當時(shi)貼(tie)現窗基(ji)本(ben)(ben)(ben)利(li)率由1.5%下調(diao)(diao)1%，至(zhi)0.5%。 

香(xiang)港的基(ji)礎利(li)(li)率(lv)，是指(zhi)香(xiang)港金(jin)(jin)融管(guan)理(li)局貼現窗口對本地(di)銀(yin)行的隔夜拆借利(li)(li)率(lv)。在(zai)香(xiang)港金(jin)(jin)融管(guan)理(li)局宣布上調(diao)(diao)基(ji)本利(li)(li)率(lv)后(hou)，香(xiang)港各家銀(yin)行可以自(zi)行決定是否調(diao)(diao)整其最優惠存(cun)貸款利(li)(li)率(lv)。

香港金(jin)管局總(zong)裁陳德霖表示，美聯(lian)儲(chu)此次加息已在(zai)(zai)市場預期之內，代(dai)表美國(guo)啟(qi)動(dong)利率正常(chang)化(hua)(hua)。全球新興經(jing)濟(ji)體在(zai)(zai)經(jing)歷了(le)6年超(chao)低(di)息環境，在(zai)(zai)加息周期啟(qi)動(dong)后，新興市場國(guo)家將無可避免地面對資金(jin)外流(liu)、貨幣(bi)貶值及(ji)經(jing)濟(ji)放緩(huan)的壓力(li)。自2008年美聯(lian)儲(chu)啟(qi)動(dong)量化(hua)(hua)寬松后，流(liu)入(ru)香港的資金(jin)達到1300億美元，這筆資金(jin)預計開(kai)始流(liu)出(chu)香港，而流(liu)出(chu)速率將取決于美聯(lian)儲(chu)的加息步伐。

受益于超低利率的貨幣(bi)環境影響，香(xiang)(xiang)港(gang)樓(lou)(lou)價(jia)(jia)在過去數(shu)(shu)年(nian)(nian)幾乎領漲(zhang)(zhang)全世界。監測香(xiang)(xiang)港(gang)樓(lou)(lou)價(jia)(jia)的中原城市領先(xian)指(zhi)數(shu)(shu)（CCL）顯示，該(gai)指(zhi)數(shu)(shu)從2008年(nian)(nian)的不足60，上(shang)漲(zhang)(zhang)至(zhi)今(jin)年(nian)(nian)上(shang)半年(nian)(nian)的146，漲(zhang)(zhang)幅超過143%。根據物業顧(gu)問公司萊(lai)坊此前公布的2015年(nian)(nian)第二季《全球樓(lou)(lou)價(jia)(jia)指(zhi)數(shu)(shu)》報告顯示，香(xiang)(xiang)港(gang)住宅樓(lou)(lou)價(jia)(jia)過去一年(nian)(nian)升約兩成，領漲(zhang)(zhang)全球房地產市場。

中(zhong)原地產主席施永青此前在接受記者(zhe)采訪時表(biao)示，在超低利(li)率(lv)環境下(xia)，香港房(fang)貸利(li)率(lv)僅(jin)為2.2%，低于市場平均約3%租金回報(bao)率(lv)，即便香港房(fang)價(jia)一再上(shang)漲，在“供房(fang)比租房(fang)劃(hua)算(suan)”的(de)因素(su)支撐下(xia)，依然有買家(jia)愿意高位入市，因此量化寬松(song)政策可以說是推漲香港樓價(jia)的(de)一個重要因素(su)。

明年香港房價或再跌一成

《每日經濟新聞(wen)》記者注(zhu)意到，在(zai)本次美聯儲加息之前，香港(gang)樓市(shi)已經呈(cheng)現(xian)疲態。中原城市(shi)領先指數最(zui)新收報于138.22點，創下(xia)40周(zhou)新低(di)，在(zai)最(zui)近9周(zhou)以(yi)來累計下(xia)跌5.62%。美國(guo)加息會否(fou)加重香港(gang)樓市(shi)的(de)下(xia)行(xing)壓力，無疑是(shi)市(shi)場最(zui)關注(zhu)的(de)事情(qing)。

“盡管(guan)金(jin)(jin)管(guan)局也(ye)追隨(sui)美聯儲上調(diao)基本利率，但由于目前香港(gang)銀(yin)行體系結余(yu)達到3900億港(gang)元，流(liu)(liu)動性充足，因此香港(gang)銀(yin)行這次未(wei)必馬上跟隨(sui)美國(guo)加(jia)(jia)息(xi)(xi)(xi)”，美聯物(wu)業住宅部行政總裁布少明(ming)向(xiang)記者(zhe)表示，目前匯豐(feng)與(yu)渣(zha)打兩大銀(yin)行已經宣布維持(chi)最優惠利率不變，因此本次加(jia)(jia)息(xi)(xi)(xi)對于樓市更多(duo)只是心理層面的(de)影響。除非美國(guo)加(jia)(jia)息(xi)(xi)(xi)步(bu)伐加(jia)(jia)快，導(dao)致中國(guo)香港(gang)與(yu)美國(guo)的(de)息(xi)(xi)(xi)差(cha)擴(kuo)闊，資金(jin)(jin)外(wai)流(liu)(liu)的(de)情況將會加(jia)(jia)劇，才會導(dao)致香港(gang)銀(yin)行加(jia)(jia)息(xi)(xi)(xi)動作加(jia)(jia)快。

在(zai)美聯物業(ye)(ye)首(shou)席分析師劉(liu)嘉輝看來，加息并非決定香(xiang)(xiang)港樓價(jia)(jia)走向(xiang)的(de)唯一(yi)因素(su)(su)，現時對樓市影(ying)響(xiang)較大(da)的(de)因素(su)(su)反而是經(jing)(jing)濟(ji)環(huan)境轉(zhuan)弱。根據香(xiang)(xiang)港特區政府統計處數據，2015年前(qian)10個月(yue)，香(xiang)(xiang)港的(de)零售業(ye)(ye)總(zong)銷貨(huo)價(jia)(jia)值(zhi)同(tong)比下跌2.7%，僅(jin)10月(yue)份，香(xiang)(xiang)港珠寶首(shou)飾(shi)、鐘表及名(ming)貴(gui)禮(li)物的(de)銷貨(huo)價(jia)(jia)值(zhi)下跌17%，隨著零售市道明顯(xian)放緩，相信香(xiang)(xiang)港的(de)失業(ye)(ye)率最快在(zai)年底出(chu)現上升(sheng)，對整體經(jing)(jing)濟(ji)的(de)沖(chong)擊最快在(zai)明年初便(bian)會浮現。

“如果(guo)經(jing)濟好，無論(lun)供應增加(jia)還是加(jia)息(xi)，對(dui)樓(lou)(lou)市的(de)影(ying)響相當較少(shao)；但如果(guo)經(jing)濟轉差(cha)，大幅(fu)加(jia)息(xi)對(dui)樓(lou)(lou)市的(de)影(ying)響則(ze)較顯(xian)著”，劉嘉(jia)輝預(yu)計，在美聯儲首次加(jia)息(xi)后(hou)的(de)3至6個月(yue)，香港(gang)樓(lou)(lou)價有可能下跌5%，明年(nian)全年(nian)樓(lou)(lou)價跌幅(fu)有可能達到10%。為了(le)降(jiang)低樓(lou)(lou)市波(bo)動對(dui)經(jing)濟帶來的(de)影(ying)響，港(gang)府應該考慮逐步減(jian)少(shao)“辣招”政策。

中原地產亞(ya)太(tai)區總裁黃偉雄(xiong)也認為(wei)，目前(qian)內地經濟增長放緩，香港樓(lou)市又受“辣招”及加息陰霾籠罩(zhao)，在(zai)內外因素影響下，預料明年(nian)香港樓(lou)價將下調8%~10%。

編輯：隋丕(pi)寧(ning) 審(shen)核：劉雪梅 終(zhong)審(shen)：蔡戰波