每經編(bian)輯｜王杰    

每經記者 王杰

經歷了1年(nian)多醞釀，北京時間12月17日凌晨3點，美聯儲加(jia)息的“靴子”終于(yu)落下——加(jia)息25個基點。聯邦基準利(li)率變為0.25%~0.5%，而調整之(zhi)前為0~0.25%。

此次(ci)加(jia)息(xi)(xi)(xi)，距離(li)上一次(ci)美(mei)聯(lian)儲(chu)加(jia)息(xi)(xi)(xi)已經過(guo)去(qu)了113個月(yue)，為美(mei)聯(lian)儲(chu)加(jia)息(xi)(xi)(xi)空窗(chuang)期最(zui)長的一次(ci)，主要(yao)原因(yin)在于期間(jian)經歷了自上世紀(ji)20年(nian)(nian)代(dai)大蕭(xiao)條以來(lai)最(zui)嚴重(zhong)的全球金融(rong)危機。在去(qu)年(nian)(nian)退出QE之后，此舉也標志著美(mei)聯(lian)儲(chu)的貨幣政策完全走向正常化。因(yin)此，此次(ci)美(mei)聯(lian)儲(chu)加(jia)息(xi)(xi)(xi)也被視(shi)為近(jin)10年(nian)(nian)最(zui)重(zhong)要(yao)、最(zui)具(ju)標志性的事(shi)件。

房(fang)地產(chan)是(shi)(shi)資金密集(ji)型行業，美聯(lian)儲加(jia)息(xi)對房(fang)企海外融(rong)資有何影響？國內(nei)房(fang)價是(shi)(shi)漲還是(shi)(shi)跌？

房企融資回歸國內

在過去(qu)十多年(nian)里，由于國內(nei)(nei)直接融(rong)(rong)資(zi)渠(qu)道不暢，海(hai)外市場一(yi)直是中國房企(qi)融(rong)(rong)資(zi)渠(qu)道之一(yi)。目前，海(hai)外融(rong)(rong)資(zi)最常見的是銀團貸(dai)款和發(fa)行票(piao)據、債(zhai)券(quan)，這類融(rong)(rong)資(zi)方式的利(li)率(lv)一(yi)般不超(chao)過10%，而內(nei)(nei)地(di)房地(di)產信(xin)托(tuo)、基金的利(li)率(lv)基本都在10%以上。

一(yi)位金融人士告訴《每日(ri)經濟(ji)新聞(wen)》記者，此(ci)次加息(xi)，對房(fang)(fang)企海外融資有一(yi)定(ding)(ding)(ding)影(ying)響，海外發(fa)債(zhai)(zhai)(zhai)的(de)成本肯定(ding)(ding)(ding)會變高(gao)。“加息(xi)后(hou)國外的(de)高(gao)收益債(zhai)(zhai)(zhai)就(jiu)(jiu)被大幅拋售(shou)了，之前(qian)很(hen)多(duo)垃圾債(zhai)(zhai)(zhai)，并(bing)不(bu)是(shi)大家(jia)對企業的(de)基本面有多(duo)大信(xin)心，更(geng)多(duo)是(shi)流(liu)動性驅(qu)動的(de)，美(mei)聯(lian)儲(chu)加息(xi)的(de)話，流(liu)動性就(jiu)(jiu)會受到(dao)一(yi)定(ding)(ding)(ding)影(ying)響。再加上中資美(mei)元債(zhai)(zhai)(zhai)流(liu)動性并(bing)不(bu)是(shi)很(hen)好，就(jiu)(jiu)很(hen)容易(yi)被拋售(shou)，對房(fang)(fang)企在海外發(fa)展是(shi)有一(yi)定(ding)(ding)(ding)影(ying)響的(de)。”

上述金融(rong)人士補充(chong)(chong)道，但考(kao)慮到國(guo)內(nei)的(de)流動性還(huan)比較充(chong)(chong)裕(yu)，資(zi)本(ben)外(wai)流并不是太多。公司債(zhai)的(de)成本(ben)比較低，所以更多的(de)房企選(xuan)擇在國(guo)內(nei)發(fa)債(zhai)。

雖然海(hai)(hai)外(wai)(wai)融資(zi)(zi)看起來很美，但不(bu)同(tong)資(zi)(zi)質房(fang)企融資(zi)(zi)也(ye)會(hui)(hui)遭遇“冰火兩重天(tian)”。財經界資(zi)(zi)深投(tou)行人(ren)士黃(huang)立沖認為，不(bu)同(tong)房(fang)企不(bu)同(tong)評(ping)(ping)級有不(bu)同(tong)的融資(zi)(zi)成(cheng)本(ben)，普(pu)遍來說，海(hai)(hai)外(wai)(wai)的債(zhai)權融資(zi)(zi)的人(ren)民(min)(min)幣成(cheng)本(ben)要(yao)高200個(ge)基(ji)點。國(guo)(guo)內房(fang)企在海(hai)(hai)外(wai)(wai)融資(zi)(zi)、評(ping)(ping)級方面也(ye)比較(jiao)吃(chi)虧。“同(tong)樣是評(ping)(ping)級，人(ren)民(min)(min)幣債(zhai)的評(ping)(ping)級在國(guo)(guo)內的會(hui)(hui)高，國(guo)(guo)際評(ping)(ping)級機(ji)構(gou)的認定，評(ping)(ping)級就(jiu)會(hui)(hui)低一(yi)些。因為國(guo)(guo)內評(ping)(ping)級機(ji)構(gou)對政府的認可(ke)信用(yong)是3個(ge)A，國(guo)(guo)際機(ji)構(gou)有所不(bu)同(tong)。”

中國(guo)房地產數據(ju)研究院執行院長陳晟表示，目前海外融資成本(ben)也不具備(bei)優勢，國(guo)內企(qi)業發債甚(shen)至(zhi)低于4%，那么如(ru)果再加(jia)息的(de)話，房企(qi)更多會選擇(ze)國(guo)內融資。

黃立沖(chong)表示，在同(tong)等信用評級下(xia)(xia)，同(tong)等吸引力(li)下(xia)(xia)，海外的融(rong)(rong)資成本是比(bi)(bi)較低(di)的；但(dan)是由于中國企業本身(shen)的違約率比(bi)(bi)較高(gao)(gao)、房企天(tian)然的政(zheng)策風險比(bi)(bi)較高(gao)(gao)，而且由于財務狀況普遍不(bu)好，實際融(rong)(rong)資成本比(bi)(bi)國內(nei)要高(gao)(gao)得多。

一二線城市房產更受青睞？

目前，一線城(cheng)市(shi)以及一些重(zhong)要的二線城(cheng)市(shi)，房地(di)產行(xing)業(ye)還活得比較“滋潤”，而大多(duo)數三四線城(cheng)市(shi)還處于痛苦的“去庫存”過程中。

此(ci)次(ci)美聯儲加息，對這些(xie)城市(shi)的(de)房價又有(you)何影(ying)響？

上(shang)述金融(rong)(rong)人士表示，美聯儲加息，是對(dui)美國實體經濟資本回報率上(shang)升，那就為大多數貨(huo)幣尋找了一個新的(de)(de)突破口，也對(dui)房地產(chan)的(de)(de)資金有一定分流(liu)作(zuo)用。相(xiang)當于一個貨(huo)幣池往外流(liu)，對(dui)國內的(de)(de)房價會(hui)有一定的(de)(de)沖擊(ji)。但目前國內資產(chan)少(shao)但錢多，所(suo)以大量貨(huo)幣會(hui)追(zhui)逐少(shao)量的(de)(de)金融(rong)(rong)資產(chan)。京滬房產(chan)供給比較稀缺，貨(huo)幣比較多。京滬的(de)(de)教育、經濟資源比較集中，所(suo)以就會(hui)吸引更多人去置業。

新城(cheng)控股高級副總裁歐陽(yang)捷(jie)認為，美元加息(xi)的幅(fu)度(du)不大(da)，對(dui)于國(guo)內的房(fang)價(jia)，短(duan)線(xian)來(lai)講(jiang)影響不會(hui)大(da)。我國(guo)房(fang)價(jia)的變化(hua)，不僅僅取決于利息(xi)，不確定性(xing)導致(zhi)的恐慌，對(dui)房(fang)價(jia)的影響更大(da)。美元逐步走強，令人民幣貶(bian)值(zhi)，海外資金會(hui)覺得(de)用人民幣來(lai)計(ji)價(jia)的資產(chan)（比(bi)如房(fang)產(chan)），或許更便宜，會(hui)增加海外資金對(dui)我國(guo)一二線(xian)城(cheng)市樓市的投資，也會(hui)間接促進銷售，對(dui)房(fang)價(jia)有推升(sheng)作用。

黃(huang)立沖說(shuo)，由于我(wo)國不斷降息，不斷減少(shao)準備金(jin)，一線城(cheng)市(shi)(shi)以美元(yuan)計價的(de)房價繼續上(shang)漲，而(er)在三四線城(cheng)市(shi)(shi)加速下跌，呈(cheng)現分化狀(zhuang)態。一線城(cheng)市(shi)(shi)由于集中了全國的(de)購買力，受貨幣影響(xiang)最(zui)為明顯(xian)。

編(bian)輯：隋(sui)丕寧 審核：劉雪(xue)梅 終審：蔡戰波