每(mei)經(jing)編輯｜每(mei)經(jing)記者 胡(hu)健 李智    

◎每經記(ji)者 胡健 李智

去(qu)庫存(cun)！12月14日的(de)中(zhong)(zhong)央政治局會(hui)議，再次將樓市(shi)去(qu)庫存(cun)作為(wei)重(zhong)(zhong)點(dian)內容來討論。按時下的(de)流(liu)行語(yu)來說：重(zhong)(zhong)要的(de)事情說三(san)遍，而(er)自11月以來，高層(ceng)關于樓市(shi)去(qu)庫存(cun)的(de)表態已(yi)經(jing)(jing)不(bu)止三(san)遍了，可(ke)見其重(zhong)(zhong)要性。通(tong)常(chang)而(er)言，這個時點(dian)的(de)中(zhong)(zhong)央政治局會(hui)議都是(shi)為(wei)即將召(zhao)開的(de)中(zhong)(zhong)央經(jing)(jing)濟工(gong)作會(hui)議定調(diao)，因此房(fang)地產行業(ye)的(de)問題或將是(shi)明年經(jing)(jing)濟工(gong)作的(de)重(zhong)(zhong)要內容。

會議明確提(ti)到，要化解(jie)房地(di)產庫存，通過(guo)加(jia)快農民工市(shi)民化，推進(jin)以滿足新市(shi)民為出發點的(de)(de)住房制度改革，擴(kuo)大(da)有效需求(qiu)，穩定(ding)房地(di)產市(shi)場。所謂新市(shi)民，是農村(cun)進(jin)城務工人員(yuan)、城市(shi)下崗人員(yuan)和兼(jian)職的(de)(de)異地(di)在校大(da)學生等群體的(de)(de)集合。

社科院財經院所長助理倪(ni)鵬(peng)飛(fei)告訴《每日經濟新(xin)聞》記者，因為單靠固有的(de)存(cun)量需(xu)求(qiu)，無法化解巨(ju)大的(de)庫存(cun)，同(tong)時保持投資持續增長，所以，必須(xu)迅速打開需(xu)求(qiu)的(de)新(xin)空間，農民工為主的(de)新(xin)市民群體購(gou)房是(shi)去庫存(cun)、穩投資的(de)最大新(xin)需(xu)求(qiu)。

政治局會議點題去庫存

11月，中央多次提(ti)出(chu)“去庫存促消費(fei)”。中指院報告(gao)分析，雖然今年以來中央及地(di)方(fang)出(chu)臺一(yi)系(xi)列措(cuo)施(shi)，但由于其(qi)市(shi)場后續需求乏力，提(ti)振作用有限。

此時，中央政治局(ju)會議再次提到(dao)化解房地產(chan)庫存，可見樓(lou)市(shi)庫存對(dui)經濟(ji)運行(xing)的影響。瑞銀(yin)首席(xi)經濟(ji)學家汪濤告訴(su)《每日經濟(ji)新聞》記者，經濟(ji)下(xia)行(xing)承受的最主要壓力(li)來(lai)自于房地產(chan)建設的調整及(ji)其(qi)對(dui)工(gong)業、礦業投資的負(fu)面影響。

根據(ju)國家統計(ji)(ji)局(ju)數據(ju)，截(jie)至11月末(mo)，全國商(shang)品房(fang)(fang)(fang)待售面積69637萬(wan)平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)，比(bi)10月末(mo)增加1004萬(wan)平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)，處于歷史高(gao)(gao)位。而(er)中(zhong)(zhong)國社(she)會(hui)科(ke)學院財經戰略(lve)研(yan)究院、中(zhong)(zhong)國社(she)會(hui)科(ke)學院城市與(yu)競爭力研(yan)究中(zhong)(zhong)心日前發(fa)(fa)布的(de)《中(zhong)(zhong)國住(zhu)房(fang)(fang)(fang)發(fa)(fa)展(zhan)報告2015-2016》稱，自(zi)2009年(nian)以來，房(fang)(fang)(fang)地產(chan)市場(chang)高(gao)(gao)漲帶動住(zhu)房(fang)(fang)(fang)開工、施工面積大幅攀(pan)升，導致供給出現(xian)階(jie)段性(xing)和結(jie)構性(xing)嚴重(zhong)過剩(sheng)。預計(ji)(ji)2015年(nian)商(shang)品住(zhu)房(fang)(fang)(fang)總庫(ku)存達39.96億平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)。倪鵬飛(fei)測算的(de)數據(ju)和結(jie)論為：2015年(nian)商(shang)品住(zhu)房(fang)(fang)(fang)過剩(sheng)庫(ku)存高(gao)(gao)達21億平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)，其中(zhong)(zhong)現(xian)房(fang)(fang)(fang)過剩(sheng)1億平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)，期房(fang)(fang)(fang)過剩(sheng)19.923億平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)。

汪濤認為(wei)，由于三、四、五(wu)線城市庫存非常(chang)高，開(kai)發(fa)商仍(reng)然非常(chang)謹慎，要(yao)到明年(nian)(nian)年(nian)(nian)中(zhong)，才(cai)能出現(xian)新開(kai)工(gong)的(de)持續好轉。她說(shuo)，明年(nian)(nian)房(fang)地產新開(kai)工(gong)將(jiang)出現(xian)零(ling)增(zeng)長，較去年(nian)(nian)和(he)(he)今(jin)年(nian)(nian)的(de)大幅負增(zeng)長明顯改善(shan)。但即使(shi)明年(nian)(nian)新開(kai)工(gong)明顯好轉，對宏觀層面更重(zhong)要(yao)的(de)在(zai)建(jian)面積和(he)(he)房(fang)地產投資仍(reng)將(jiang)下行，“整體建(jian)設規模(mo)和(he)(he)房(fang)地產開(kai)發(fa)投資要(yao)出現(xian)探底反(fan)彈(dan)，還(huan)要(yao)一兩年(nian)(nian)的(de)時間(jian)”。

針對(dui)(dui)房(fang)地(di)產(chan)市場，此前國(guo)土部、住建部曾發文(wen)提出優化(hua)住房(fang)及(ji)用地(di)規模、結構，未開發房(fang)地(di)產(chan)用地(di)轉(zhuan)(zhuan)型利用，已(yi)有(you)庫存轉(zhuan)(zhuan)化(hua)為(wei)保(bao)障(zhang)房(fang)源(yuan)等(deng)。將商(shang)品(pin)房(fang)和(he)保(bao)障(zhang)房(fang)打通(tong)，實行貨幣化(hua)安置(zhi)成(cheng)為(wei)最主要(yao)的辦法。有(you)機(ji)構測(ce)算(suan)，在執行貨幣化(hua)安置(zhi)政策(ce)的情況下，貨幣補貼釋放了棚戶區居民(min)對(dui)(dui)現有(you)商(shang)品(pin)房(fang)住宅(zhai)的大量(liang)需求(qiu)。保(bao)守估計，截(jie)至2017年(nian)末，棚改貨幣化(hua)安置(zhi)至少可以吸收50%以上的商(shang)品(pin)住宅(zhai)待售面積。

農民工將成購房主力

此次中(zhong)央政治局會議明確要求推進(jin)以滿足新市(shi)民為(wei)出發點(dian)的住(zhu)房制度(du)改革，該如(ru)何理(li)解(jie)？

住(zhu)房問題(ti)便是城(cheng)鎮化(hua)質量不高(gao)的原因之一。今年11月，習近(jin)平(ping)總書記在(zai)就“‘十三五(wu)’規劃”起草情況說明時表示(shi)，按照(zhao)常(chang)住(zhu)人口計算，我國城(cheng)鎮化(hua)率(lv)已經接近(jin)55%，城(cheng)鎮常(chang)住(zhu)人口達到(dao)7.5億。但城(cheng)鎮化(hua)質量并(bing)不高(gao)，這7.5億人口中包括(kuo)2.5億以農民工(gong)為主體的外(wai)來常(chang)住(zhu)人口。

從就業看(kan)，目前1.7億外出農民(min)工(gong)69.1%在地(di)級及(ji)以(yi)下城(cheng)鎮(zhen)就業，但(dan)根據(ju)國家(jia)統計局對農民(min)工(gong)調(diao)查報告(gao)的數(shu)據(ju)，2014年(nian)外出農民(min)工(gong)購房(fang)(fang)人(ren)口占總(zong)體人(ren)口的1%，中央(yang)財(cai)經領導小組辦公室副主(zhu)(zhu)任楊偉民(min)分析說，上一輪住房(fang)(fang)制度改革在1998年(nian)，主(zhu)(zhu)要(yao)是(shi)以(yi)城(cheng)鎮(zhen)戶(hu)籍人(ren)口的公有住房(fang)(fang)產權化為主(zhu)(zhu)要(yao)方(fang)向(xiang)。如今城(cheng)鎮(zhen)戶(hu)籍家(jia)庭的人(ren)均住房(fang)(fang)面積(ji)為34平方(fang)米，住房(fang)(fang)需求(qiu)基(ji)本(ben)得到滿足(zu)，但(dan)外地(di)非戶(hu)籍人(ren)口擁有的房(fang)(fang)子很少，所以(yi)戶(hu)改還會引發龐大的住房(fang)(fang)需求(qiu)。

《中(zhong)國住房發(fa)展報告2015-2016》測算(suan)稱，按照未來5年1億(yi)(yi)人城鎮化計算(suan)，如(ru)果70%的(de)家庭人口在(zai)城鎮購(gou)(gou)房（人均(jun)33.3平方米），每年以農(nong)民工為(wei)主(zhu)體的(de)購(gou)(gou)房需(xu)求可達4.6億(yi)(yi)平方米，未來5年總共23.1億(yi)(yi)平方米。倪鵬飛認為(wei)，應該將“支持農(nong)民工購(gou)(gou)房，開辟新需(xu)求”作為(wei)主(zhu)攻點，立(li)即采取果斷(duan)措施(shi)予以重點突破。

倪(ni)鵬飛說，目前庫存(cun)積壓主(zhu)要集中在地(di)級及以(yi)(yi)下(xia)城(cheng)市。從購(gou)買力看，根據(ju)農民(min)工(gong)在不(bu)同(tong)行政(zheng)級別城(cheng)市購(gou)房(fang)的(de)(de)房(fang)價收入比測算：除省會以(yi)(yi)上城(cheng)市外，如有(you)住房(fang)抵(di)押貸款(kuan)支持(chi)，再加上相(xiang)關的(de)(de)配(pei)套措施(shi)，多數農民(min)工(gong)家庭(ting)有(you)能力在地(di)級及以(yi)(yi)下(xia)城(cheng)市購(gou)房(fang)落戶。他建議：探索實(shi)施(shi)商(shang)品房(fang)共有(you)產權(quan)制(zhi)度，實(shi)施(shi)住房(fang)產權(quan)分(fen)割出售；全(quan)面(mian)推進并(bing)完善居(ju)住證制(zhi)度，凡是購(gou)房(fang)者不(bu)再考慮就業或(huo)者交納社保的(de)(de)年限(xian)，享受和戶籍居(ju)民(min)平(ping)等的(de)(de)公共服務和基礎(chu)設施(shi)以(yi)(yi)及建立普(pu)惠(hui)住房(fang)金融制(zhi)度，實(shi)現政(zheng)策性和商(shang)業性覆蓋農民(min)工(gong)等。

一位接近決策層(ceng)的(de)人士(shi)還(huan)告訴《每日經濟新(xin)聞》記者，還(huan)應當研究擴(kuo)大公積(ji)金(jin)繳存(cun)基本面，將農民(min)工(gong)納入公積(ji)金(jin)繳存(cun)范圍，加大公積(ji)金(jin)對購(gou)房(fang)的(de)支持(chi)力度，方便(bian)農民(min)貸款，以(yi)及對新(xin)市民(min)購(gou)房(fang)予以(yi)貼息、免稅(shui)等政策。

這還需(xu)要一系列配(pei)套改革(ge)跟進(jin)。中國房地(di)產業協會原副會長(chang)朱中一說，要通過戶(hu)籍制度改革(ge)、計劃生育政(zheng)(zheng)策調整(zheng)、開展農(nong)村承包土地(di)的(de)經營權和農(nong)民住房財產權依法有償轉讓(rang)和抵(di)押貸款的(de)試點等，讓(rang)更多(duo)符合(he)條件的(de)農(nong)業轉移(yi)人(ren)口和城(cheng)鎮居民在城(cheng)鎮購房和租房，釋放(fang)改革(ge)政(zheng)(zheng)策紅利(li)。

地產股預期明顯提升

而(er)在資(zi)本(ben)市場(chang)，地(di)產(chan)股(gu)似乎長(chang)期(qi)處于一種尷尬的(de)地(di)位。在過(guo)去數年時間，即使業績向好(hao)，地(di)產(chan)股(gu)也難以(yi)獲得資(zi)金的(de)追捧。然而(er)近期(qi)以(yi)來，伴隨著萬科(ke)A遭遇連(lian)續(xu)舉牌，地(di)產(chan)股(gu)受(shou)到(dao)了越來越多的(de)關注(zhu)。

對于(yu)高(gao)層關于(yu)樓市(shi)問(wen)題多(duo)次發聲，華融證(zheng)券就表示(shi)，2016年(nian)政(zheng)策重點(dian)在于(yu)去(qu)庫(ku)存(cun)。高(gao)層多(duo)次提及房地(di)產庫(ku)存(cun)問(wen)題，房地(di)產去(qu)庫(ku)存(cun)政(zheng)策將陸續出臺。未來(lai)房地(di)產政(zheng)策空(kong)間較大(da)，可(ke)以采取多(duo)種手(shou)段(duan)刺激房地(di)產市(shi)場(chang)需求(qiu)，控制房地(di)產市(shi)場(chang)供應，庫(ku)存(cun)狀(zhuang)況(kuang)改(gai)善(shan)有(you)助于(yu)降低我(wo)國房地(di)產行業整體風險。

華融(rong)證券還指(zhi)出，當前(qian)政策對去庫存的(de)(de)支持(chi)力度(du)越來(lai)越大(da)，隨著(zhu)新(xin)開工的(de)(de)收縮，未(wei)來(lai)庫存消(xiao)化的(de)(de)速(su)(su)度(du)將加快，市場供過于求的(de)(de)狀況將有(you)所緩解，預計2016年下半年開始(shi)，投資增(zeng)速(su)(su)將逐步回升。

“高層的(de)(de)(de)(de)(de)頻(pin)(pin)頻(pin)(pin)發聲(sheng)，有望(wang)讓(rang)市場對地產股的(de)(de)(de)(de)(de)預(yu)(yu)期(qi)得到(dao)明(ming)顯提升”。一(yi)位私募人士對記者(zhe)表(biao)示，地產股已經從曾經的(de)(de)(de)(de)(de)調(diao)控陰霾，走向了政策(ce)“蜜月期(qi)”。從短(duan)期(qi)來，向好的(de)(de)(de)(de)(de)市場預(yu)(yu)期(qi)有望(wang)吸引更多(duo)的(de)(de)(de)(de)(de)資金關(guan)注地產股，但是從中(zhong)長期(qi)來看(kan)，一(yi)方面是未(wei)來能否出臺(tai)具體的(de)(de)(de)(de)(de)政策(ce)利好，帶動房地產行業的(de)(de)(de)(de)(de)持續回暖(nuan)。此外(wai)，上市房企的(de)(de)(de)(de)(de)轉(zhuan)型，也是未(wei)來板塊的(de)(de)(de)(de)(de)一(yi)大看(kan)點。

華(hua)融證(zheng)券指出，庫存(cun)狀況改(gai)善降低行(xing)業(ye)風險(xian)，房地(di)產(chan)量價平穩回升(sheng)有助于上(shang)市公(gong)(gong)司業(ye)績穩步增長。區域成長仍將(jiang)是房地(di)產(chan)板塊(kuai)重要的主題投(tou)資(zi)機會，房地(di)產(chan)服務(wu)作為成長性(xing)子(zi)板塊(kuai)，未來仍將(jiang)給予上(shang)市公(gong)(gong)司業(ye)務(wu)快速擴張的空間，保利(li)地(di)產(chan)、華(hua)夏幸福和世聯(lian)行(xing)就(jiu)值得關(guan)注。