每經(jing)編輯｜葉檀     

珠(zhu)三(san)角(jiao)、長三(san)角(jiao)房價反彈(dan)，加上耀(yao)眼的北京郊區，房地產強勢周期看來(lai)已經開啟。

《新華日報(bao)》報(bao)道，在剛剛過(guo)去的11月，南京(jing)樓(lou)(lou)市成交量創下(xia)6年(nian)(nian)來新高。統(tong)計數據顯示，南京(jing)房價(jia)連漲8個月，今(jin)年(nian)(nian)以來房價(jia)漲幅超過(guo)10%的樓(lou)(lou)盤就有40家(jia)之多(duo)。從今(jin)年(nian)(nian)3月開(kai)始(shi)，南京(jing)江(jiang)北(bei)房價(jia)進(jin)入上(shang)(shang)漲通(tong)道，與年(nian)(nian)初相比，江(jiang)北(bei)新房均價(jia)上(shang)(shang)漲了2180元(yuan)/平方(fang)米，河(he)西新房均價(jia)上(shang)(shang)漲了4765元(yuan)/平方(fang)米。

蘇州更(geng)是如此。中國指數(shu)研究院對11月(yue)份(fen)全(quan)(quan)國100個城市(shi)新建住宅(zhai)的全(quan)(quan)樣本調查數(shu)據顯(xian)示，住宅(zhai)平均(jun)價(jia)格(ge)漲幅最高的城市(shi)為蘇州，均(jun)價(jia)在(zai)10899元(yuan)(yuan)/平方米(mi)，環比漲幅達到2.8%，超過深圳、上(shang)海(hai)等一線城市(shi)。珠三角大致也是這樣。據深圳市(shi)規(gui)土委公(gong)布的數(shu)據，11月(yue)深圳一手(shou)住宅(zhai)價(jia)格(ge)為44761元(yuan)(yuan)/平方米(mi)，環比漲幅33.2%，同(tong)比上(shang)漲68.7%，深圳商品(pin)房均(jun)價(jia)首次超過4萬(wan)元(yuan)(yuan)/平方米(mi)。

其(qi)他關注度(du)不(bu)高或(huo)被(bei)認為(wei)深陷困境的城市，房價(jia)(jia)也在悄(qiao)無聲息(xi)地反彈。前11個月東(dong)莞(guan)“供、求、價(jia)(jia)”均(jun)(jun)創下歷史最高，全年成交量有(you)望達(da)950萬平(ping)方米(mi)(mi)。據(ju)合富輝煌集團(tuan)統計(ji)，今年前11個月，東(dong)莞(guan)一手住宅均(jun)(jun)價(jia)(jia)近(jin)萬元(yuan)，近(jin)3年房價(jia)(jia)整(zheng)體上漲幅度(du)在4%~6%，預計(ji)2016年東(dong)莞(guan)整(zheng)體房價(jia)(jia)將全面進入“萬元(yuan)時代(dai)”。一直不(bu)溫不(bu)火的珠海，11月份商品房均(jun)(jun)價(jia)(jia)也高達(da)13800元(yuan)/平(ping)方米(mi)(mi)，實現自(zi)今年2月份以來的“九連(lian)漲”。

杭州(zhou)、無(wu)錫(xi)等地(di)房(fang)(fang)價(jia)則企穩(wen)。據(ju)快房(fang)(fang)網K指數研究室統計，2015年(nian)杭州(zhou)主城(cheng)區(qu)(qu)(qu)成交量(liang)上升，但房(fang)(fang)價(jia)漲幅沒有超過10%。無(wu)錫(xi)則“淡季不淡，旺季不旺”，據(ju)無(wu)錫(xi)克(ke)而瑞數據(ju)顯示，今年(nian)前11個月，無(wu)錫(xi)房(fang)(fang)價(jia)（商品住宅成交均(jun)價(jia)）為7902元/平方米，錫(xi)山區(qu)(qu)(qu)與崇(chong)安區(qu)(qu)(qu)穩(wen)中有升，其余各區(qu)(qu)(qu)房(fang)(fang)價(jia)均(jun)有不小的震蕩。

房價上漲(zhang)的原因(yin)是貨幣(bi)購買力的貶值預期、政策托(tuo)底，以及經濟(ji)版圖的重構。多(duo)種跡象顯示，人(ren)口正在(zai)流入經濟(ji)發達的城(cheng)市群。

今年8月份，國務院批復(fu)的(de)《江(jiang)蘇省城鎮體系規劃(hua)（2015-2030年）》顯示(shi)，以500萬城區人口(kou)為標準，2030年江(jiang)蘇將形成南(nan)京和蘇州2個特大城市。

根據江蘇(su)(su)省統計局數據，2000年以后的十年間，蘇(su)(su)州、南京、無錫、常州、鎮江等地的城(cheng)(cheng)鄉常住(zhu)人口，在江蘇(su)(su)全(quan)省所(suo)占比重(zhong)一直增長(chang)。蘇(su)(su)州常住(zhu)人口已超(chao)過1000萬(wan)，其(qi)中外來人口流入(ru)因素不(bu)可忽視。再(zai)加(jia)上(shang)公積(ji)金、房貸等住(zhu)房扶持政策，蘇(su)(su)州尤(you)其(qi)是(shi)園區樓市出現(xian)快速增長(chang)。這表明，中國城(cheng)(cheng)市群人口與(yu)產業(ye)的重(zhong)構已經是(shi)事實。

從(cong)經(jing)濟角度出發，雖然中國在經(jing)濟轉(zhuan)型，但趨勢是明確的，如(ru)果東(dong)部沿(yan)海地(di)區不能轉(zhuan)向高端制造與服務業(ye)，那(nei)么所(suo)謂的全局轉(zhuan)型就無法完成(cheng)。因此，蘇州(zhou)、無錫、常州(zhou)、東(dong)莞等城市(shi)雖然目前還不如(ru)一線城市(shi)，但依然值得關注。

今年10月，國務(wu)(wu)院印發《關于蘇州(zhou)工業園區(qu)開(kai)展(zhan)開(kai)放(fang)創新綜(zong)合(he)試驗總體方案的(de)批(pi)復》，蘇州(zhou)園區(qu)成為(wei)全(quan)國首個開(kai)展(zhan)開(kai)放(fang)創新綜(zong)合(he)試驗區(qu)域。隨(sui)著制(zhi)造業陸續搬離，蘇州(zhou)園區(qu)正轉型為(wei)以服(fu)務(wu)(wu)型、金(jin)融與高端(duan)服(fu)務(wu)(wu)業、科(ke)研創投等為(wei)主體的(de)園區(qu)，而2014年以來的(de)限購(gou)放(fang)松、公積金(jin)門檻放(fang)低等房地產新政，也刺激了(le)園區(qu)樓市。

隨著這些園區(qu)房(fang)地(di)產(chan)價格的(de)(de)上(shang)升(sheng)，新一輪房(fang)地(di)產(chan)反(fan)彈周期開啟(qi)并將延續。但硬幣(bi)的(de)(de)反(fan)面(mian)是(shi)：經濟下(xia)行人口流失的(de)(de)地(di)區(qu)，房(fang)地(di)產(chan)仍在(zai)下(xia)挫。