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◎每經記者 白亞靜

萬科正在經歷一場脫胎換骨的自我裂變。新戰略布局中最先揭開面紗的是物業板塊。目前，萬科物業已經脫離地產部門自立。和流行的社區O2O概念相比，萬科物業的商業邏輯顯然不同。問題是，如果萬科物業上市，不把自己包裝成互聯網公司，不講社區O2O概念，估值會理想嗎？

“百千家似圍棋局”，執子謀在黑白外。

對于萬科而言，遍布全國各地的大小萬科住宅，是它目前最大棋局。不過這盤棋局是急是緩，對棋局外的較量并無太多影響。

否則，當去年在銷售規模上惜敗于綠地時，萬科再怎么自辯，也不會拋出“規模不再是比拼重點”這等言論，畢竟規模才是萬科成為行業老大最無可爭議的優勢。

現在，萬科的戰略重點有所轉移：城市配套服務商。曾專注住宅市場的萬科，觸角已從屋內裝修、屋外物業管理，一路延伸到社區外的商業地產、產業地產、教育產業、養老度假，看似八爪魚般龐雜，其實邏輯只有一個：力圖挖掘房屋交付后的利潤。

引發這一變動的根本原因在于，中國房地產行業正從增量市場轉向存量市場，全國商品房銷售規模難有增長。同時，各大房企的市場集中度遲遲不見提高，比如萬科的市場占有率常年徘徊在2%左右。因此，以房屋銷售這種低頻次交易為主的商業模式注定難以持續發展。

物業推廣：如何繞過競爭樓盤

在郁亮推崇的《失控》一書中，“模塊化生長”被視為自然界無中生有的“九律”之一，萬科內部新設的多個事業部便有這種模塊化生長的痕跡，“需要時間來讓每個部分與其他部分相磨合”。

目前，新戰略布局中最先揭開面紗的是物業板塊。萬科總裁郁亮在股東大會上表示加快分拆萬科物業，并在隨后的會議上拋出目標：2017年，萬科物業的管理面積將擴張至5億平方米。

這一舉動并不突然，一是萬科物業與傳統住宅業務聯系更緊密，起步早，積累厚，符合萬科遴選新業務標準；二是與處于同一擴張邏輯圈層的裝修業務相比，用戶使用物業管理的頻次更高。更為重要的原因是，物業管理行業內的競爭早已波濤洶涌，物業管理公司紛紛登陸港股、掛牌新三板等融資平臺。

不過，如果任由萬科物業全面快速市場化，接收存在競爭關系的樓盤物業管理合同，萬科住宅銷售勢必將受到一定影響。

目前，萬科物業在推廣睿服務時，主要有兩類客戶：物業公司、開發商。據萬科物業介紹，在目前已接手的項目中，后者占比接近40%。

萬科物業一直是萬科樓盤的營銷利器。萬科多地不少營銷人士曾向記者表示，相當比例的購房者是沖著萬科物業的資產增值能力而買下萬科的房源。

萬科提供數據顯示，在樓齡超過10年的15萬套房產中，萬科物業服務的社區二手房價格，90%以上高于周邊房源。據悉，今年萬科物業宣布通過睿服務進駐北京果嶺里社區時，周邊二手房中介的掛牌價每平方米應聲漲了1000元（約2%）。

對于這柄營銷利器，萬科的現行辦法是，繞開存在直接競爭關系的在售樓盤，多接收現有已銷售完畢的成熟社區。

然而，市場上有相當數量的中小房企對其在售樓盤存在托管需求。對于這部分市場，萬科物業將如何權衡？既已獨立，不久還將拆分，可以預見，它與地產銷售或將存在一段時間的磨合。

暫時不靠增值盈利

彩生活上市，給物業管理行業帶來巨大的想象空間，不過也給一些后來者套上了難以掙脫的“枷鎖”：言必談互聯網公司、社區O2O運營。

如果萬科物業想上市，不將自己包裝成互聯網公司，又很少講社區O2O等熱點概念，估值會理想嗎？堅持做傳統的資產維護，怎么與戴德梁行等五大行做區別？更何況，五大行手中托管的商業物業利潤遠高于普通物業公司手里的住宅物業。

日前，萬科物業首席執行官朱保全表示，因為物業管理的本質是對物的打理，所以在萬科物業托管的社區，主要做資產保值增值服務，雖然隨時可以做平臺，但現階段不希望靠增值服務盈利。而且他強調，目前還沒有一家社區O2O公司成功。

關于這類公司的估值，資本市場似乎給出了答案。10月23日，幾未參加物業圈收購大戰的中海物業上市，由于市場化程度低，接管項目多來自中海地產，種種商業特質皆與社區O2O第一股彩生活相反，市場原有預期認為兩者的估值將有一定差異。然而，巧合的是，兩者的市盈率均在30多倍。截至10月28日收盤，彩生活市盈率33倍，中海物業市盈率39倍。

萬科物業方面表示，“資本市場是最聰明的市場，它在每個階段對每個企業的估值都有自己清醒的判斷。有故事的彩生活，和幾乎沒有故事的、尚未開啟市場化的中海物業，兩者的市盈率都在30倍以上，說明市場對物業行業的基本價值有一個判斷”。

其實，深入考察萬科物業掌管的小區，可以發現，萬科物業并沒有拒絕在平臺上加載社區增值服務。將資產增值維護擺在業務首位，而非社區增值服務，很大程度上在于，前者是萬科物業的競爭利劍，而后者優勢相對不明顯。

成主要利潤源尚需時間

據《每日經濟新聞》記者了解，在萬科物業的商業模式中，除了為業主提供資產增值服務，收取物業費，還針對開發商、物業公司提供睿服務系統，收取管理費。

萬科財報數據顯示，萬科物業2014年營收是19.9億元。不過，這不是萬科物業的全部，萬科物業給萬科地產提供后勤服務的費用，在合并報表時被抵銷，加上這部分按市場化招標所得的收入，萬科物業實際實現營收是33.7億元，凈利潤是3.23億元，朱保全稱。

分析萬科物業2014年的財務數據可知，盈利基本來自于物業管理費。不過，該情況在今年萬科物業的大擴張中得到部分改變。在物業費方面，萬科物業的優勢是高收繳率。據悉，萬科物業費收繳率是96%，行業平均水平僅76%。受益于良性循環，萬科物業能夠較為順利的提漲物業費。萬科物業數據顯示，過去3年，因上漲物業費增加了8500萬元收入。

針對睿服務的利潤情況，該公司表示，睿服務剛開始走向市場，對短期利潤率的關注度尚非首要任務，加之社會有一個平均投資回報率，所有的投資應會趨向接近。

在收取睿服務管理費時，物業公司的需求是經營提效和保障未來的收益為主。萬科物業采用的方式一般是：保留原物業公司物業合同，合作方的收益優先，萬科物業做劣后。

至于開發商，其需求不止于此，更多是希望引入萬科物業優質的物業服務水準，增強其品牌競爭力，或者推動其轉型升級。朱保全曾表示，和外面地產公司合作，最好在規劃階段就介入，協助開發商做社區內公共設施的規劃，接下來分別提供銷售環節銷售展廳、物業預算、物業管理等服務。