每(mei)經編(bian)輯(ji)｜每(mei)經記(ji)者(zhe) 趙陽(yang)戈     

◎每經記者 趙陽戈

誰都清楚，房地產行業如今的景氣度(du)與(yu)此前相比已不可同日而語，上市房企三季(ji)報預(yu)覽也從一個側面證實了(le)大家的感受(shou)。

據同花順(shun)iFinD數(shu)據統計顯示，目前45家(jia)房企中有近7成公司業(ye)績(ji)成色不(bu)足，1/4的(de)公司更是出現了(le)“首虧”，這或(huo)多或(huo)少也(ye)體現出目前行(xing)業(ye)的(de)整體景(jing)氣(qi)度。或(huo)許正(zheng)因為這樣，近月(yue)來房地產行(xing)業(ye)政策暖(nuan)風頻吹(chui)，不(bu)過對此，大多分(fen)析師還是比較謹慎，普遍認為市場整體趨勢(shi)難以扭(niu)轉。

房(fang)企(qi)業績普遍(bian)面(mian)露難色

據同花順iFinD數據統計顯示(shi)，以(yi)證監會行(xing)業(ye)分類，截(jie)至(zhi)昨(zuo)晚(wan)記者(zhe)截(jie)稿時，房(fang)(fang)(fang)地產(chan)上市公(gong)司(si)目前有(you)45家(jia)(jia)出(chu)爐了業(ye)績(ji)預(yu)告，其中“預(yu)增(zeng)”的有(you)11家(jia)(jia)，“微(wei)增(zeng)”的2家(jia)(jia)，“扭虧(kui)”的1家(jia)(jia)，其余皆被“預(yu)減”、“增(zeng)虧(kui)”、“續虧(kui)”、“首(shou)虧(kui)”、“略減”、“減虧(kui)”等(deng)字樣(yang)占(zhan)據，唯(wei)一(yi)一(yi)家(jia)(jia)類型顯示(shi)“不確定(ding)”的是鳳凰(huang)(huang)股份(fen)（600716，收盤價7.08元）。《每(mei)日經(jing)濟新聞》記者(zhe)注(zhu)意(yi)到，鳳凰(huang)(huang)股份(fen)半(ban)年(nian)報顯示(shi)“公(gong)司(si)預(yu)測年(nian)初至(zhi)下一(yi)報告期(qi)期(qi)末(mo)的累(lei)計凈利潤可能(neng)為虧(kui)損或(huo)者(zhe)與上年(nian)同期(qi)相比發生(sheng)大(da)幅度變動”，主要原因(yin)為“行(xing)業(ye)內辦(ban)公(gong)、酒店式公(gong)寓去化(hua)難度較(jiao)大(da)，公(gong)司(si)存貨大(da)量集中在(zai)三線(xian)、四(si)線(xian)城市，銷售(shou)難度較(jiao)大(da)”。因(yin)此，就目前所能(neng)掌握(wo)的45家(jia)(jia)房(fang)(fang)(fang)地產(chan)企業(ye)的業(ye)績(ji)預(yu)告看，有(you)近(jin)7成公(gong)司(si)“面露難色”，11家(jia)(jia)公(gong)司(si)更是出(chu)現了“首(shou)虧(kui)”，管(guan)中窺豹(bao)，房(fang)(fang)(fang)地產(chan)行(xing)業(ye)的景氣度由此可見一(yi)斑。

業績(ji)預(yu)告(gao)下滑幅度(du)較大(da)的個股有津濱發展（000897，收盤(pan)價5.36元(yuan)）、粵(yue)(yue)宏遠A（000573，收盤(pan)價5.48元(yuan)）、榮安地產（000517，收盤(pan)價4.65元(yuan)）等。津濱發展去(qu)年同期(qi)盈利(li)(li)2270.34萬(wan)(wan)(wan)(wan)元(yuan)，但(dan)預(yu)計今(jin)年前(qian)(qian)三(san)(san)季度(du)虧損(sun)4500萬(wan)(wan)(wan)(wan)~7000萬(wan)(wan)(wan)(wan)元(yuan)；粵(yue)(yue)宏遠A去(qu)年同期(qi)盈利(li)(li)2240.9萬(wan)(wan)(wan)(wan)元(yuan)，但(dan)今(jin)年前(qian)(qian)三(san)(san)季度(du)預(yu)計虧損(sun)4000萬(wan)(wan)(wan)(wan)~5000萬(wan)(wan)(wan)(wan)元(yuan)；榮安地產預(yu)計今(jin)年前(qian)(qian)三(san)(san)季度(du)盈利(li)(li)2332.57萬(wan)(wan)(wan)(wan)~2432.57萬(wan)(wan)(wan)(wan)元(yuan)，同比大(da)降91.02%~91.39%。

9月房屋銷售乏力

9月(yue)份的數(shu)據也說明了房企(qi)的尷尬。

廣發證券認為，9月(yue)(yue)全國(guo)(guo)商品房成(cheng)交(jiao)市(shi)場成(cheng)色不足(zu)。該券商監控的(de)全國(guo)(guo)44城市(shi)成(cheng)交(jiao)指(zhi)數(shu)9月(yue)(yue)環(huan)比(bi)下(xia)降2.43%，與去年(nian)同(tong)期(qi)相(xiang)比(bi)上升14%，增(zeng)幅(fu)環(huan)比(bi)8月(yue)(yue)大幅(fu)收(shou)窄15個百(bai)分點(dian)。9月(yue)(yue)39城市(shi)住宅成(cheng)交(jiao)指(zhi)數(shu)環(huan)比(bi)下(xia)降1.31%，同(tong)比(bi)增(zeng)長(chang)18%，增(zeng)幅(fu)環(huan)比(bi)下(xia)滑13個百(bai)分點(dian)。整(zheng)體來看(kan)，9月(yue)(yue)為傳統的(de)商品房銷售旺季，但(dan)整(zheng)體成(cheng)交(jiao)不達(da)預期(qi)，環(huan)比(bi)微幅(fu)下(xia)滑，同(tong)比(bi)增(zeng)速繼(ji)續放緩。

雖然房(fang)屋銷售市場(chang)并(bing)無波瀾，但(dan)土地(di)市場(chang)卻有點喜色。

據中(zhong)投證券的(de)統計(ji)，9月(yue)全國302個(ge)城市推出(chu)建(jian)(jian)面(mian)(mian)1.71億平方米，環比增(zeng)長6%，同比增(zeng)長1%，成交建(jian)(jian)面(mian)(mian)1.36億平方米，環比增(zeng)長了11%，同比增(zeng)長4%，這(zhe)是自4月(yue)以來(lai)首次出(chu)現(xian)成交面(mian)(mian)積同比正增(zeng)長。

中投證券(quan)稱，經歷前期市場低迷之后，9月(yue)土地(di)(di)市場相對成交狀況平(ping)平(ping)的房(fang)屋銷(xiao)售市場“金色”十(shi)足，無論(lun)是(shi)(shi)政(zheng)府推地(di)(di)還是(shi)(shi)成交都較上月(yue)及(ji)去年同期有所(suo)增長。但是(shi)(shi)在銷(xiao)售增速(su)放緩、房(fang)價(jia)上漲(zhang)難以為繼的背(bei)景下，土地(di)(di)價(jia)格居高不下成為阻礙房(fang)企拿地(di)(di)積極性的重(zhong)要因(yin)素，同時三四線廣大城市仍處于(yu)去庫存(cun)階段，大幅上漲(zhang)的驚喜恐難重(zhong)復，預期四季(ji)度仍會以平(ping)穩為主。

政策暖風頻吹

事實(shi)上，或(huo)正是因(yin)為尷尬的數據(ju)，近期房地(di)產行(xing)業政策暖風頻吹。

9月(yue)30日，住(zhu)(zhu)建部(bu)(bu)和財政部(bu)(bu)、中(zhong)國人民銀行聯合下發《關于(yu)切(qie)(qie)實(shi)提(ti)高住(zhu)(zhu)房(fang)公(gong)(gong)積(ji)金(jin)使用(yong)效率的(de)通知》，明確自10月(yue)8日起(qi)，對(dui)2015年8月(yue)末住(zhu)(zhu)房(fang)公(gong)(gong)積(ji)金(jin)資金(jin)運用(yong)率低于(yu)85%的(de)設區城市(shi)，要綜合考慮(lv)當(dang)地(di)房(fang)價水平、貸款需求(qiu)和借款人還款能力，切(qie)(qie)實(shi)提(ti)高住(zhu)(zhu)房(fang)公(gong)(gong)積(ji)金(jin)個人住(zhu)(zhu)房(fang)貸款實(shi)際額度(du)，包括全面推行異(yi)地(di)貸款業務，有效提(ti)高房(fang)地(di)產公(gong)(gong)積(ji)金(jin)使用(yong)效率，帶動購房(fang)需求(qiu)。

對此，興業證券認為(wei)，貨(huo)幣政策(ce)是決(jue)定房(fang)地(di)產(chan)(chan)基(ji)本面最重要的核心因(yin)素。從大(da)類資產(chan)(chan)配置角度看(kan)，貨(huo)幣寬(kuan)松周期(qi)，房(fang)地(di)產(chan)(chan)占居民(min)大(da)類資產(chan)(chan)配置比例將會上升。在(zai)貨(huo)幣政策(ce)維持(chi)寬(kuan)松背景下(xia)，該券商(shang)對地(di)產(chan)(chan)行業保持(chi)樂觀預期(qi)。

與此同時，高層另一張重磅底牌為：非限購城市首套(tao)房商業貸(dai)款首付比(bi)例(li)降至(zhi)25%。據悉，目前(qian)廣東部(bu)分銀行(xing)執行(xing)的(de)(de)首套(tao)房貸(dai)首付比(bi)例(li)已(yi)經(jing)下調，并且這個政(zheng)策的(de)(de)執行(xing)還有不(bu)斷擴散的(de)(de)趨勢。對此，中原(yuan)地產(chan)首席分析師張大(da)偉(wei)對媒體公開稱(cheng)，該政(zheng)策主要是考慮(lv)解(jie)決目前(qian)三、四(si)線城市的(de)(de)巨大(da)庫存壓(ya)力。

此外，近月來(lai)還(huan)有諸如24個省份出(chu)臺戶(hu)籍改(gai)革方(fang)案，《關(guan)于降低房(fang)屋(wu)轉讓手續費受理商標(biao)(biao)注冊費等(deng)部分行政事(shi)業性(xing)收(shou)費標(biao)(biao)準的通知》、《關(guan)于進(jin)一步完善差別化住房(fang)信貸政策有關(guan)問題的通知》等(deng)。

不過對于政策暖風，大(da)多分析師(shi)還是顯得比(bi)較(jiao)謹(jin)慎。財富證券認為，多重利(li)(li)好政策驅(qu)動(dong)下房(fang)地(di)產9月迎(ying)來暫時性(xing)回暖，而(er)接(jie)下來，持續利(li)(li)好政策的驅(qu)動(dong)可能(neng)只會加(jia)劇房(fang)地(di)產市(shi)場的地(di)區分化，一(yi)線(xian)和少數二線(xian)城(cheng)市(shi)的房(fang)價可能(neng)會明(ming)顯上升，但(dan)難以扭轉(zhuan)目前房(fang)地(di)產市(shi)場的整體(ti)趨勢，廣大(da)三(san)四(si)線(xian)城(cheng)市(shi)仍(reng)將維持“以價換量”的去(qu)庫(ku)存現象。