9月30日，央(yang)(yang)行(xing)和(he)銀監會宣布，在不實施限購措(cuo)施的城市(shi)，對(dui)居民家庭首次購買普通(tong)住(zhu)(zhu)房(fang)的商業性個人房(fang)貸(dai)，最低首付(fu)(fu)款(kuan)比例(li)調整為(wei)不低于25%。同時，住(zhu)(zhu)建部、財政(zheng)部和(he)央(yang)(yang)行(xing)三部委發布通(tong)知(zhi)，要(yao)求提高住(zhu)(zhu)房(fang)公積金(jin)使用(yong)效率，全面推行(xing)異地(di)貸(dai)款(kuan)。業內(nei)認(ren)為(wei)，從2014年“9.30”房(fang)地(di)產新政(zheng)開(kai)始，我國對(dui)于房(fang)地(di)產行(xing)業的扶持思路(lu)明確為(wei)從金(jin)融端加強居民購買力，此次一手房(fang)首付(fu)(fu)比例(li)的下(xia)降，符合近期的市(shi)場預期，此次調整后，我國房(fang)貸(dai)政(zheng)策環境基(ji)本(ben)回歸到2008年左右的水平。

而(er)在(zai)資本市(shi)場，隨(sui)著(zhu)A股(gu)大(da)盤回暖，房(fang)地(di)產板(ban)塊(kuai)表(biao)現強(qiang)勁，尤其是一二線龍頭地(di)產股(gu)和具備國(guo)資改革等概念的(de)(de)主題地(di)產股(gu)在(zai)國(guo)慶節后股(gu)價上(shang)漲明顯。市(shi)場目前的(de)(de)焦點在(zai)于(yu)(yu)，房(fang)地(di)產市(shi)場下半年是否還(huan)(huan)會有更為積極的(de)(de)救市(shi)政(zheng)策(ce)，此次政(zheng)策(ce)空(kong)(kong)間的(de)(de)“底(di)部”是否已經出(chu)現。從(cong)證券(quan)時(shi)報記者(zhe)采訪的(de)(de)情(qing)況來(lai)看(kan)，業(ye)內對于(yu)(yu)下半年的(de)(de)政(zheng)策(ce)預期普遍良好(hao)，隨(sui)著(zhu)穩增(zeng)長預期的(de)(de)推(tui)進，政(zheng)策(ce)調整或許還(huan)(huan)有進一步(bu)寬松的(de)(de)空(kong)(kong)間。

政策不斷加碼

分化格局強化

從“9.30”房(fang)(fang)地產新政開始，在大(da)部分城(cheng)市限購(gou)解鎖(suo)的背景下(xia)(xia)，我國對于房(fang)(fang)地產行(xing)業的扶持思路就基本(ben)明晰，即從金(jin)融端(duan)加強居民購(gou)買(mai)力。具(ju)體措施包括：二(er)套房(fang)(fang)認(ren)定標準由“認(ren)房(fang)(fang)又認(ren)貸”改(gai)為“認(ren)貸不認(ren)房(fang)(fang)”；二(er)套房(fang)(fang)首(shou)付比(bi)例門檻下(xia)(xia)降(jiang)，外加營業稅免征年限下(xia)(xia)降(jiang)；二(er)套房(fang)(fang)公積(ji)金(jin)首(shou)付比(bi)例下(xia)(xia)降(jiang)。

在這(zhe)些利好政策以及多次降(jiang)(jiang)息(xi)降(jiang)(jiang)準的(de)推動下(xia)，今(jin)年(nian)以來房地產市(shi)場全面復蘇(su)，全國大(da)中城(cheng)市(shi)的(de)成交(jiao)量增加明顯，個(ge)別城(cheng)市(shi)如(ru)深(shen)圳、北京(jing)又出(chu)現了(le)房價(jia)幾個(ge)月之內翻番的(de)“奇觀”。

單就首(shou)(shou)(shou)套房(fang)首(shou)(shou)(shou)付(fu)(fu)(fu)比(bi)例(li)調(diao)整來看，我國(guo)歷史上一共進行(xing)了5次(ci)(ci)大規模(mo)的(de)調(diao)整。1998年，居(ju)民購(gou)(gou)買自用普(pu)通住房(fang)，不(bu)享受購(gou)(gou)房(fang)補貼的(de)，首(shou)(shou)(shou)付(fu)(fu)(fu)比(bi)例(li)不(bu)低于30%，享受購(gou)(gou)房(fang)補貼的(de)，首(shou)(shou)(shou)付(fu)(fu)(fu)比(bi)例(li)為個人(ren)承擔部分(fen)的(de)30%；2003年，最低首(shou)(shou)(shou)付(fu)(fu)(fu)款比(bi)例(li)下(xia)調(diao)至20%；2006年，最低首(shou)(shou)(shou)付(fu)(fu)(fu)款比(bi)例(li)正式(shi)提高到30%；2008年，在(zai)經(jing)濟刺激(ji)政(zheng)策(ce)的(de)背景下(xia)，首(shou)(shou)(shou)付(fu)(fu)(fu)款比(bi)例(li)重新下(xia)調(diao)到20%；2010年4月又重新回(hui)調(diao)到30%；今(jin)年9月30日，非限購(gou)(gou)城市再次(ci)(ci)降(jiang)至25%。

中信建(jian)投(tou)研報認為(wei)，在一年的(de)(de)(de)(de)時間(jian)內(nei)，房地產(chan)(chan)救市(shi)政(zheng)策不斷(duan)加碼，過(guo)程(cheng)中伴(ban)隨著5次降息和4次降準，極大地釋放(fang)了市(shi)場資金的(de)(de)(de)(de)流動性，許多開發商(shang)的(de)(de)(de)(de)現金流充裕，銷(xiao)售(shou)和拿(na)地節奏加快。盡(jin)管如此，房地產(chan)(chan)市(shi)場的(de)(de)(de)(de)表現還是呈(cheng)現出分化的(de)(de)(de)(de)特(te)征，即一二線(xian)城市(shi)的(de)(de)(de)(de)房地產(chan)(chan)市(shi)場相對(dui)于三四線(xian)城市(shi)更為(wei)強勢，且分化效應進(jin)一步加大。

數據(ju)顯(xian)示(shi)，今年(nian)9月(yue)(yue)一二(er)(er)三(san)(san)線(xian)重點城市成交增(zeng)速分別為(wei)44%、28%和18%，前8月(yue)(yue)全國商品房銷售金額(e)累計(ji)同比增(zeng)長15%，在(zai)扣除(chu)掉40個(ge)大(da)中城市后的(de)數據(ju)則為(wei)9%，進一步印證(zheng)了(le)此(ci)輪市場的(de)復蘇主(zhu)要(yao)為(wei)一二(er)(er)線(xian)城市推動。中信建(jian)投(tou)預(yu)計(ji)，房地產(chan)市場的(de)恢復將延續到明(ming)年(nian)上(shang)半年(nian)，考慮到北上(shang)廣深以及三(san)(san)亞并不享受(shou)此(ci)次政策利好(hao)，重點二(er)(er)線(xian)城市如蘇州、南京、長沙(sha)、鄭州等(deng)庫存(cun)結(jie)構良好(hao)的(de)城市預(yu)計(ji)優先(xian)受(shou)益(yi)。

深(shen)圳規(gui)土委的(de)一(yi)位研(yan)究員分析指出，“當前(qian)購房人群的(de)結構化特(te)征表現明(ming)顯，購買力(li)越來(lai)越集(ji)中于一(yi)二線的(de)中高收入人群。同時，宏觀經濟增速放緩乃至繼續下降(jiang)成為共識(shi)，當前(qian)的(de)房地產政(zheng)策的(de)邊(bian)際(ji)效應在遞(di)減，很難回到2008年時的(de)‘全民購房’時代。”

有故事的地產股更有戲

在上(shang)述房地(di)產(chan)救(jiu)市新政(zheng)頒布(bu)后，證券時報記者粗(cu)略統計了地(di)產(chan)股指(zhi)數(shu)的(de)表現(xian)。去(qu)年9月(yue)30日(ri)新政(zheng)發布(bu)至今(jin)，房地(di)產(chan)開(kai)發指(zhi)數(shu)（881153）從(cong)1405點(dian)漲(zhang)至2211點(dian)，漲(zhang)幅為56%，期間最高漲(zhang)至4072點(dian)。從(cong)新政(zheng)發布(bu)后一周的(de)漲(zhang)幅來(lai)看(kan)，去(qu)年的(de)“9.30”為1.75%，今(jin)年的(de)“3.30”為15%，“8.31”為-4%，“9.30”為9.2%。整體看(kan)來(lai)，房地(di)產(chan)指(zhi)數(shu)的(de)漲(zhang)跌(die)與A股大(da)盤的(de)表現(xian)基本一致，不同(tong)的(de)政(zheng)策內(nei)容對行情影響有限。

值得注意的(de)是，在本輪房地(di)產救市過程中，各類(lei)地(di)產股(gu)的(de)表(biao)現不一(yi)。一(yi)二線(xian)的(de)龍頭(tou)地(di)產股(gu)表(biao)現強勢但與(yu)指(zhi)數基本持平，比(bi)如(ru)萬(wan)科A從去年9月30日至今的(de)漲幅(fu)(fu)約為46%，保利(li)地(di)產為54%。而一(yi)些具備(bei)國資改革概念的(de)地(di)產股(gu)的(de)表(biao)現則大(da)幅(fu)(fu)超越指(zhi)數，比(bi)如(ru)招商(shang)地(di)產受益于大(da)股(gu)東資產注入(ru)預(yu)期，同(tong)期漲幅(fu)(fu)高達(da)126%；深(shen)振業(ye)A、深(shen)深(shen)房A受益于深(shen)圳國資改革，同(tong)期漲幅(fu)(fu)分(fen)別為78%和(he)162%。

此(ci)外，一些具備業務轉(zhuan)型概念的(de)特色(se)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)公司(si)，股價表現(xian)也優(you)于傳統地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)股。比如大力(li)發(fa)展(zhan)區域性地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)和產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)廊(lang)坊(fang)發(fa)展(zhan)，同期股價漲(zhang)(zhang)幅達(da)到55%；轉(zhuan)型主(zhu)題旅(lv)游文化地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)小地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)公司(si)中弘股份，同期漲(zhang)(zhang)幅高達(da)121%；發(fa)展(zhan)自貿區主(zhu)題產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業開發(fa)的(de)華發(fa)股份，同期漲(zhang)(zhang)幅為85%；發(fa)展(zhan)電(dian)影產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)中國(guo)武夷，同期漲(zhang)(zhang)幅為62%。

政策仍有寬松空間

那么，已經歷了多重利好政(zheng)策(ce)洗禮的房(fang)地產市場(chang)，在(zai)今年的最(zui)后三個月(yue)里，是否還可能存在(zai)進一步(bu)寬松的空間？

中(zhong)信建投地(di)產(chan)研究員蘇雪晶認為，此次首(shou)(shou)付(fu)比(bi)例(li)(li)(li)下調5個(ge)(ge)百分點(dian)實質上也(ye)為后續(xu)政策(ce)調整(zheng)留下余地(di)。一(yi)方(fang)面，我國有兩(liang)成首(shou)(shou)付(fu)的(de)(de)先(xian)例(li)(li)(li)，另(ling)一(yi)方(fang)面，低首(shou)(shou)付(fu)也(ye)符(fu)合國際經驗，日本(ben)等(deng)國家最低首(shou)(shou)付(fu)比(bi)例(li)(li)(li)都(dou)低于兩(liang)成，當然首(shou)(shou)付(fu)比(bi)例(li)(li)(li)不同(tong)也(ye)和各(ge)個(ge)(ge)國家城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)化進程、房(fang)地(di)產(chan)市(shi)(shi)場發(fa)展水平以及(ji)金融體(ti)系發(fa)展有關，但綜合而言，從支持需求的(de)(de)角(jiao)度，首(shou)(shou)付(fu)比(bi)例(li)(li)(li)繼(ji)續(xu)下調是存在(zai)空間的(de)(de)。同(tong)時，房(fang)地(di)產(chan)調控(kong)周期(qi)遺留下來的(de)(de)部(bu)分政策(ce)仍存在(zai)優(you)化空間，契稅(shui)優(you)惠可能是下一(yi)步出(chu)的(de)(de)牌，部(bu)分城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)嘗試的(de)(de)購房(fang)退稅(shui)有望在(zai)更多城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)鋪開。

深圳大學一位不(bu)愿具名的(de)(de)(de)經(jing)(jing)濟(ji)(ji)學教(jiao)授，則(ze)從(cong)宏觀經(jing)(jing)濟(ji)(ji)的(de)(de)(de)角度對(dui)房地(di)產(chan)(chan)救市政(zheng)策預期表示看好(hao)。他表示，由于經(jing)(jing)濟(ji)(ji)增速持續下(xia)滑，穩增長(chang)成為(wei)國家(jia)和企業重要的(de)(de)(de)經(jing)(jing)濟(ji)(ji)任務，其中穩投資帶動的(de)(de)(de)穩增長(chang)意義不(bu)言而喻，房地(di)產(chan)(chan)當下(xia)仍然(ran)作為(wei)中國經(jing)(jing)濟(ji)(ji)的(de)(de)(de)支柱產(chan)(chan)業起著(zhu)風向標的(de)(de)(de)意義，下(xia)半年不(bu)排(pai)除繼續降準降息的(de)(de)(de)可能(neng)。當然(ran)，房企在目前的(de)(de)(de)市場(chang)環境下(xia)可以(yi)充分(fen)擁抱流動性釋放的(de)(de)(de)機遇(yu)，比(bi)如(ru)進行(xing)股權或(huo)發債(zhai)融資。