每(mei)經編(bian)輯｜吳若凡    

每(mei)經實習記者 吳若凡

一塊(kuai)(kuai)可能成為上海(hai)新地(di)王的(de)土(tu)地(di)，在市委書(shu)記韓正公(gong)開(kai)表態上海(hai)房價(jia)過高的(de)原因是“供地(di)不合(he)理”之后，率先響應中止(zhi)出讓。10月12日(ri)上午，上海(hai)市規劃和國土(tu)資源(yuan)管理局刊登公(gong)告(gao)，中止(zhi)楊浦區新江灣(wan)城N091104單元(yuan)C1-02（D7）地(di)塊(kuai)(kuai)出讓活動(dong)，原因是由于出讓地(di)塊(kuai)(kuai)開(kai)發建設條件需進(jin)一步完善。

根據資料(liao)顯示，該(gai)地塊此前的起(qi)拍價為40.17億元，業內人士認為，在這個時(shi)間點突然中止土(tu)拍，肯定和(he)市委市政府在10月9日(ri)舉行的建交委干部(bu)大會有直接關系。

此前上海(hai)市委書記韓正公(gong)開表態指出，中(zhong)(zhong)小(xiao)套型商品住房供(gong)(gong)應嚴重不足(zu)，特(te)別是市場化新(xin)建商品住房的中(zhong)(zhong)小(xiao)套型供(gong)(gong)需矛盾突出。究(jiu)其根本原因，是供(gong)(gong)地(di)不合(he)理，中(zhong)(zhong)小(xiao)套型普通商品住房用地(di)供(gong)(gong)應明(ming)顯減少。要(yao)抓(zhua)緊研究(jiu)制(zhi)定約束性措施，土地(di)供(gong)(gong)應量(liang)不變，結構(gou)必須調(diao)整。

容積率或提高

有業內估計，為貫徹市委市政府最新(xin)會(hui)議精(jing)神，接下(xia)來新(xin)增(zeng)的土地在中小型套數(shu)方面(mian)勢必會(hui)有所增(zeng)加。但中小戶(hu)型的配比上(shang)開(kai)發商是(shi)否樂意執行，則仍(reng)需觀察。由于上(shang)海市場(chang)限購并(bing)未真正放開(kai)，在接下(xia)來一段時間內，上(shang)海的小戶(hu)型供應(ying)量勢必增(zeng)加。原(yuan)來大戶(hu)型的房子要分割成(cheng)兩個(ge)小戶(hu)型來賣。這(zhe)或許會(hui)給開(kai)發商造成(cheng)一定風險。

對此(ci)，新城控股高級副總裁(cai)歐(ou)陽捷(jie)表(biao)示，地(di)(di)(di)價的(de)(de)(de)持續(xu)飆升和(he)房價的(de)(de)(de)持續(xu)上(shang)漲(zhang)很大程度上(shang)源自各大開(kai)發(fa)商對上(shang)海(hai)(hai)(hai)到2020年(nian)無(wu)地(di)(di)(di)可(ke)供(gong)的(de)(de)(de)判(pan)斷，即沒(mei)有新增建設(she)用地(di)(di)(di)，而存量(liang)土(tu)地(di)(di)(di)則(ze)面(mian)(mian)臨拆遷和(he)扭轉等其他問題(ti)，這就導致(zhi)了大家一(yi)哄而上(shang)和(he)地(di)(di)(di)王(wang)頻出的(de)(de)(de)局面(mian)(mian)。此(ci)外(wai)，上(shang)海(hai)(hai)(hai)每(mei)年(nian)的(de)(de)(de)土(tu)地(di)(di)(di)供(gong)應(ying)量(liang)無(wu)法滿足上(shang)海(hai)(hai)(hai)每(mei)年(nian)的(de)(de)(de)新增人口數。增加中小型(xing)戶(hu)型(xing)并不(bu)(bu)會澆滅開(kai)發(fa)商拿地(di)(di)(di)的(de)(de)(de)熱情。供(gong)不(bu)(bu)應(ying)求的(de)(de)(de)局面(mian)(mian)并不(bu)(bu)會改變，開(kai)發(fa)商還是(shi)爭相(xiang)搶地(di)(di)(di)。

一(yi)(yi)(yi)般而(er)言，面(mian)積縮(suo)小(xiao)(xiao)(xiao)，套數(shu)增(zeng)加(jia)，價(jia)格勢必(bi)會受到影響，對此，歐陽(yang)捷表示，價(jia)格降低(di)的可(ke)(ke)(ke)能性不大，而(er)新(xin)江灣城板塊歷來是高(gao)端(duan)區(qu)域的代名詞，從銷售(shou)單(dan)價(jia)在6萬~7萬/平方米就能看出(chu)該地客(ke)源主要是以改(gai)善性需求(qiu)為主。“容積率提高(gao)之(zhi)后，限高(gao)勢必(bi)會增(zeng)加(jia)，建筑面(mian)積也會相應增(zeng)加(jia)。一(yi)(yi)(yi)樣可(ke)(ke)(ke)以做大戶(hu)型。房(fang)子拔高(gao)一(yi)(yi)(yi)點，配套做得豪華一(yi)(yi)(yi)點，精(jing)裝成本可(ke)(ke)(ke)能會增(zeng)加(jia)。房(fang)子面(mian)積即使(shi)縮(suo)小(xiao)(xiao)(xiao)了(le)，房(fang)屋單(dan)價(jia)卻可(ke)(ke)(ke)以做上去。“大家對于板塊的認知度很高(gao)，戶(hu)型做小(xiao)(xiao)(xiao)之(zhi)后，總(zong)價(jia)會偏低(di)，承受能力會更強，因而(er)，開(kai)發商(shang)在定(ding)價(jia)過程中，房(fang)屋單(dan)價(jia)可(ke)(ke)(ke)能會更高(gao)。

根據出讓預(yu)合同顯示，該地(di)塊(kuai)建筑(zhu)面(mian)積(ji)近14.8萬平方米，容積(ji)率1.125，一般而言(yan)，1.1幾的(de)(de)容積(ji)率往往是做(zuo)大平層或者別墅的(de)(de)范圍，而如果做(zuo)小戶型(xing)勢必要在重新更改(gai)容積(ji)率，這就意(yi)味(wei)著原(yuan)先的(de)(de)大房型(xing)將(jiang)(jiang)(jiang)改(gai)為中小戶型(xing)。更改(gai)后的(de)(de)容積(ji)率將(jiang)(jiang)(jiang)在1.7~1.8左右(you)。而原(yuan)先600套的(de)(de)住宅項目套數將(jiang)(jiang)(jiang)會增加一兩百套也在情(qing)理之中。原(yuan)先的(de)(de)大平層也將(jiang)(jiang)(jiang)改(gai)為公寓類(lei)產品。

對開發商利潤影響不大

易居中國執行(xing)總裁(cai)丁祖(zu)昱也表達了(le)(le)類似的(de)看法(fa)，他認為，調整了(le)(le)容(rong)積率(lv)之后，適(shi)當(dang)增(zeng)加中小(xiao)(xiao)(xiao)型(xing)(xing)比例，不(bu)會給開發(fa)商(shang)造成影(ying)響，“只需將(jiang)這些套數控制在(zai)三分之一以內即可。”，只要單(dan)(dan)價(jia)不(bu)發(fa)生變(bian)化，客戶(hu)(hu)檔次(ci)不(bu)會有多(duo)大(da)變(bian)化。容(rong)積率(lv)增(zeng)加，車位或(huo)許會增(zeng)加。由(you)于(yu)單(dan)(dan)價(jia)提(ti)升的(de)原(yuan)因，戶(hu)(hu)型(xing)(xing)會相應(ying)減小(xiao)(xiao)(xiao)。“當(dang)然，如果在(zai)單(dan)(dan)價(jia)相同的(de)前提(ti)下，肯定是大(da)戶(hu)(hu)型(xing)(xing)更容(rong)易銷售(shou)。但市(shi)場對(dui)于(yu)中小(xiao)(xiao)(xiao)戶(hu)(hu)型(xing)(xing)的(de)接受度(du)并(bing)不(bu)低(di)，丁祖(zu)昱還(huan)舉了(le)(le)最(zui)近持續熱銷的(de)大(da)寧金茂府，90平(ping)的(de)小(xiao)(xiao)(xiao)戶(hu)(hu)型(xing)(xing)均價(jia)在(zai)7萬/平(ping)方(fang)米(mi)，價(jia)格略低(di)于(yu)大(da)戶(hu)(hu)型(xing)(xing)產品，中小(xiao)(xiao)(xiao)戶(hu)(hu)型(xing)(xing)在(zai)實(shi)際銷售(shou)中最(zui)先售(shou)罄。小(xiao)(xiao)(xiao)戶(hu)(hu)型(xing)(xing)要比大(da)戶(hu)(hu)型(xing)(xing)好賣的(de)多(duo)。”

根據資料顯示(shi)，此(ci)次供應(ying)的地(di)塊位(wei)于(yu)新江灣板塊，屬純宅地(di)。而該板塊是楊(yang)浦區成(cheng)交(jiao)的絕對主力(li)，2014年9月-2015年8月成(cheng)交(jiao)占比(bi)達(da)到楊(yang)浦區的78%。

不同(tong)于相鄰的(de)寶山地區(qu)，楊浦區(qu)新江(jiang)灣城板塊目(mu)前(qian)在(zai)售項(xiang)目(mu)大(da)平(ping)層(ceng)(ceng)中(zhong)(zhong)高端房源(yuan)居(ju)多，是中(zhong)(zhong)高端客群在(zai)中(zhong)(zhong)外(wai)環線區(qu)域的(de)第一選(xuan)擇，當前(qian)在(zai)售主力(li)項(xiang)目(mu)中(zhong)(zhong)大(da)平(ping)層(ceng)(ceng)房源(yuan)占(zhan)到絕(jue)大(da)多數，產(chan)品均價3.9萬(wan)-5.8萬(wan)元/平(ping)方米。

預(yu)計在不久的將(jiang)來，該地(di)塊將(jiang)重新推入市場，業(ye)內人士(shi)表示(shi)，只要將(jiang)小戶型控制(zhi)在一個合理大范圍內（不超(chao)過30%），并不會(hui)拉低(di)該區域的品質，只要高低(di)搭(da)配合理。屆時該地(di)塊的預(yu)計樓板價將(jiang)達40000元/平米左(zuo)右，甚至更高，成為今年上海新的宅(zhai)地(di)地(di)王。