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每經記者 白亞靜

近日，招(zhao)(zhao)商(shang)地產(chan)全資子公司--深圳(zhen)招(zhao)(zhao)商(shang)商(shang)置(zhi)投資有限公司（以下(xia)簡稱招(zhao)(zhao)商(shang)商(shang)置(zhi)）將(jiang)一批舊樓掛牌拍(pai)(pai)賣，拍(pai)(pai)賣資產(chan)近9億元(yuan)，約占(zhan)其總(zong)資產(chan)的十(shi)分之一。

將這批已(yi)享巨額土(tu)地紅利(li)的資(zi)產(chan)拍(pai)賣(mai)，除了是為了在(zai)(zai)年底回籠資(zi)金，其(qi)實還與招商地產(chan)在(zai)(zai)商業板(ban)塊盤活沉淀資(zi)金、提高資(zi)金利(li)用率、試水輕資(zi)產(chan)等一(yi)系列動作有關。

套現近9億

招商商置(zhi)此(ci)次拍賣的一系(xi)列資(zi)產均位(wei)于(yu)蛇口自貿(mao)區，這部分資(zi)產雖然分散(san)，而(er)且年(nian)代(dai)久(jiu)遠，但起拍總價高(gao)達8.76億元(yuan)。

招商(shang)商(shang)置是招商(shang)地產投資性物(wu)業的主要(yao)運營平臺，大致(zhi)而言，手(shou)中的業務(wu)可根據時(shi)間分為兩部(bu)(bu)分：一部(bu)(bu)分是成立之初，老蛇口(kou)片區的傳統(tong)租賃物(wu)業，業態(tai)落后；另一部(bu)(bu)分是近幾年大力培養的高級酒(jiu)店、城市綜合體等業務(wu)。

2015年中報顯(xian)示，招商(shang)商(shang)置(zhi)總資(zi)產為91.51億元，營業(ye)收(shou)入5.92億元，凈利潤2.8億元，此(ci)次待拍賣資(zi)產屬于傳(chuan)統租賃業(ye)務(wu)，約占其總資(zi)產的十分之(zhi)一。

這(zhe)些資產(chan)包括位于海景廣場、蛇口(kou)工業(ye)區金(jin)融(rong)中心(xin)、碧濤苑別墅、南海小筑、雍華府商場、花園城碧雅(ya)軒(xuan)(xuan)裙樓(lou)、蛇口(kou)花園城疊翠(cui)軒(xuan)(xuan)超市、金(jin)竹園商業(ye)樓(lou)等(deng)地的物業(ye)，涉及住宅、別墅、辦(ban)公、商業(ye)四種業(ye)態。

據《每日經濟(ji)新(xin)聞(wen)》記者了解，大(da)部(bu)分資(zi)產的(de)(de)起(qi)拍價(jia)(jia)比市(shi)場價(jia)(jia)稍低，起(qi)拍后或還有(you)溢價(jia)(jia)空間。以(yi)金竹(zhu)園兩棟商業樓為例，每平(ping)米均價(jia)(jia)不到(dao)6萬(wan)元，低于市(shi)場每平(ping)米6萬(wan)~7萬(wan)元的(de)(de)均價(jia)(jia)。

從(cong)招商(shang)地產(chan)多年財報數據可見，隨著招商(shang)地產(chan)在蛇(she)口對海上世界綜合體(ti)等項目的培(pei)育(yu)，其旗(qi)下投資性物業(ye)(ye)的整(zheng)體(ti)出租率(lv)呈(cheng)上升(sheng)態勢(shi)。需(xu)要注意的是，不(bu)同業(ye)(ye)態間(jian)存在分化。2014年，商(shang)鋪出租率(lv)高達88%，別墅(shu)出租率(lv)僅63%。

這次拍賣的(de)物(wu)業(ye)多為深圳(zhen)蛇口上世紀80、90年(nian)代的(de)建筑，長(chang)期出租，不少物(wu)業(ye)的(de)使用期限僅剩20多年(nian)，最(zui)短(duan)的(de)甚至2017年(nian)即到期，屆時(shi)又需補繳地(di)價。

去年，招商(shang)地產曾表示沒有東西一直(zhi)保值，不會盲目(mu)持有投資性物(wu)業，會以合適的時機出售(shou)。

盤活沉淀資金

招商地(di)(di)產大部分自持物業(ye)成(cheng)本低，按年均攤少，因而出租物業(ye)部分的毛利率一(yi)直(zhi)穩定在40%左右，遠高于受到決策(ce)及行業(ye)下行影響的地(di)(di)產開(kai)發業(ye)務。

不過，由(you)于招(zhao)商(shang)地(di)產(chan)的大批投資性物業位于蛇口，多年來在土地(di)增(zeng)值的拉抬下，這(zhe)部分物業均身價不菲(fei)。因而，租金之外(wai)，如何盤活成熟物業的沉淀資金，提高(gao)資金利(li)用率，也(ye)擺在了招(zhao)商(shang)地(di)產(chan)運營者的案前。

其實(shi)，大(da)重組之(zhi)前，招商地產已試著盤活這(zhe)部(bu)分占(zhan)資甚(shen)大(da)的出租物業。

2015年2月，招(zhao)商(shang)商(shang)置將蛇口科技(ji)大廈、招(zhao)商(shang)科技(ji)大廈二期、花(hua)園(yuan)城數碼大廈、蛇口花(hua)園(yuan)城商(shang)業中心、新時代廣場等五處不動產的股(gu)權公(gong)開掛(gua)牌轉讓，收取33.86億元股(gu)權轉讓款及計提的利息(xi)，并按照(zhao)“融資性售(shou)后回購”進行會計核算，將股(gu)權轉讓價格確(que)認為長期應付款。

當時(shi)，招(zhao)商(shang)地產(chan)表示，操作目(mu)的即盤活沉淀(dian)資金，打造商(shang)業不動產(chan)管理品(pin)牌，為未來進一步的資本運作做好準備。

最近，在招(zhao)商地產(chan)股東大會上，董事長(chang)孫承銘表示，重組后，招(zhao)商局(ju)蛇(she)口將(jiang)加強(qiang)城(cheng)市運營方面的(de)布(bu)局(ju)。

顯然，招(zhao)商商置選擇在深圳樓市(shi)高位期，將(jiang)這部(bu)分(fen)小且弱的(de)投資(zi)(zi)性資(zi)(zi)產賣出套現(xian)。招(zhao)商商置人士表(biao)示，拍賣主(zhu)要是為了年底回籠資(zi)(zi)金，以配置不(bu)同資(zi)(zi)產。