每經編輯｜每經記者 杜冉(ran)樂    

◎每經記者 杜冉樂

在閩系(xi)房企(qi)中(zhong)，建(jian)發房地產可謂(wei)是(shi)地產國(guo)企(qi)中(zhong)的“老大”，即(ji)使放在全國(guo)房企(qi)百強中(zhong)，其(qi)排名也(ye)一直(zhi)比較(jiao)靠(kao)前(qian)。借(jie)深化國(guo)企(qi)改革(ge)這(zhe)股(gu)東風，建(jian)發股(gu)份幾個月(yue)前(qian)的一紙停牌公告，令外(wai)界猜想不斷。

9月(yue)30日，建發(fa)股份對外(wai)披露了(le)其擬(ni)分拆建發(fa)房(fang)(fang)地產在(zai)上證所獨立(li)上市的(de)重要(yao)預案，其中建發(fa)房(fang)(fang)地產的(de)未來殼平臺名(ming)為“建發(fa)發(fa)展”。

目(mu)前A股已暫停(ting)IPO，這讓(rang)外界對建發(fa)分(fen)拆計(ji)劃持謹慎態(tai)度(du)。不過，熟悉建發(fa)高層的一位地產資深人士對《每日經濟新聞》記者(zhe)表示，分(fen)拆不同(tong)于(yu)IPO，前者(zhe)不會增加新的融(rong)資壓力(li)。

那么，建發拆分獨立上市計(ji)劃，能否(fou)為主業多元化的龍頭房企提供一個(ge)較為清晰(xi)的改革路徑？

建發拆分“一生二”

今年(nian)6月底，建發(fa)股份(fen)發(fa)布籌(chou)劃重大事項(xiang)停牌公(gong)告，不(bu)久(jiu)又拋(pao)出了該重大事項(xiang)可能(neng)涉(she)及重大無先例事項(xiang)的消息。讓外界猜想不(bu)斷(duan)。

國慶節前夕(xi)，建發股份似乎有意(yi)要給投(tou)資者(zhe)一(yi)個驚(jing)喜，最終拋(pao)出了一(yi)個分(fen)拆上(shang)市的“大禮(li)包(bao)”。

公告顯示，建發(fa)股(gu)(gu)(gu)份劃分其持(chi)有(you)的(de)聯發(fa)集(ji)團95%的(de)股(gu)(gu)(gu)權(quan)、建發(fa)房地產54.65%的(de)股(gu)(gu)(gu)權(quan)、天(tian)津金晨(chen)100%的(de)股(gu)(gu)(gu)權(quan)、南寧聯泰30%的(de)股(gu)(gu)(gu)權(quan)以及成都置業(ye)49%的(de)股(gu)(gu)(gu)權(quan)，劃入(ru)分立(li)后新(xin)設(she)立(li)的(de)建發(fa)發(fa)展，并擬申請在(zai)上(shang)證所上(shang)市。

建發股(gu)份表示，除了上述(shu)地產(chan)資(zi)產(chan)歸(gui)集之外，其剩下的所(suo)有資(zi)產(chan)均為供應鏈業務(wu)資(zi)產(chan)，將繼續(xu)作為建發股(gu)份的存續(xu)資(zi)產(chan)。

多次調研(yan)建(jian)發股份的(de)(de)東(dong)興證券資(zi)深分析師鄭(zheng)閔鋼告(gao)訴《每(mei)日經濟新聞》記者，建(jian)發旗下有(you)地產、酒(jiu)店和(he)貿(mao)易三大(da)業(ye)務(wu)，“來(lai)錢快”的(de)(de)是地產和(he)酒(jiu)店，經過拆分，原(yuan)來(lai)地產這(zhe)個“大(da)哥(ge)”成了(le)貿(mao)易這(zhe)個“小弟(di)”的(de)(de)“兒(er)子”，但好處(chu)是各自(zi)業(ye)務(wu)會(hui)更(geng)明(ming)確，國(guo)資(zi)管理效率會(hui)高一些。

建發房(fang)地(di)產成都區域一(yi)位高管也表示，建發房(fang)地(di)產在建發股(gu)份下面，雖受惠于此，但其在市(shi)場品牌和資本市(shi)場的影(ying)響(xiang)力及管理上仍有局限，不如單獨拆(chai)分(fen)出(chu)來(lai)，更(geng)名正言順(shun)一(yi)些。

此外，建發股(gu)(gu)份擬以分(fen)(fen)(fen)立實(shi)施(shi)股(gu)(gu)權登記日(ri)的(de)股(gu)(gu)本(ben)為基數(shu)，實(shi)施(shi)每10股(gu)(gu)轉(zhuan)增9股(gu)(gu)送紅股(gu)(gu)1股(gu)(gu)并現金分(fen)(fen)(fen)紅0.15元(yuan)(yuan)的(de)分(fen)(fen)(fen)紅轉(zhuan)增方案，方案實(shi)施(shi)后，公司(si)股(gu)(gu)本(ben)將變為56.7億元(yuan)(yuan)（假使無現金選擇權），使得分(fen)(fen)(fen)立后兩公司(si)股(gu)(gu)本(ben)均(jun)可設(she)為28.35億元(yuan)(yuan)。

建發股(gu)(gu)份(fen)強調，公司所有股(gu)(gu)東在(zai)分立實施股(gu)(gu)權登記日持(chi)有的每股(gu)(gu)建發股(gu)(gu)份(fen)股(gu)(gu)票，將轉換為(wei)1股(gu)(gu)建發股(gu)(gu)份(fen)（存續(xu)方）的股(gu)(gu)份(fen)和1股(gu)(gu)建發發展(zhan)的股(gu)(gu)份(fen)。

值得(de)一提的(de)是，建(jian)發集團(tuan)承諾其未來(lai)3年(nian)內仍繼續持有建(jian)發發展的(de)股(gu)份，維(wei)持對其控股(gu)地位5年(nian)內不變。

上述分拆計(ji)劃(hua)雖然前(qian)景(jing)美好(hao)，但在A股IPO暫停的(de)背(bei)景(jing)下，能否順利實施？引投(tou)資者關注。對此，記者向建發(fa)(fa)股份發(fa)(fa)去了采(cai)訪提綱，但截(jie)至發(fa)(fa)稿時(shi)未收到回復(fu)。

鄭閔鋼則表示，拆分不(bu)(bu)像IPO，屬于存(cun)量運(yun)(yun)作，而(er)不(bu)(bu)是(shi)增量運(yun)(yun)作，不(bu)(bu)會帶來資本(ben)市場大波動(dong)。

國有房企改革新路徑

不僅僅是建發房地(di)產(chan)。今(jin)年4月底，格力地(di)產(chan)發布了(le)國有股(gu)無償劃(hua)(hua)轉的獲(huo)批公(gong)告，此次(ci)劃(hua)(hua)轉完成后，珠(zhu)海格力集團(tuan)不再持(chi)(chi)有其(qi)股(gu)票，珠(zhu)海投資(zi)控股(gu)將持(chi)(chi)有公(gong)司3億股(gu)份，持(chi)(chi)股(gu)比例為51.94%，實際控制人仍為珠(zhu)海國資(zi)委。

7月份，合肥城建也披露了(le)國有股(gu)無償劃轉獲批公(gong)告(gao)。根據公(gong)告(gao)，合肥城建控(kong)股(gu)股(gu)東由合肥國資(zi)控(kong)股(gu)更換為興泰控(kong)股(gu)，實(shi)際(ji)控(kong)制人仍為合肥國資(zi)委。

從這兩個典型案例(li)來看(kan)，珠(zhu)海(hai)投資(zi)(zi)控股屬于珠(zhu)海(hai)國資(zi)(zi)委旗下(xia)的大型國有(you)資(zi)(zi)本運營平臺(tai)型公司，而興泰(tai)控股則為合(he)肥市大型國有(you)獨資(zi)(zi)公司，以打造(zao)“金控”為目(mu)標。

還(huan)有(you)招商(shang)地(di)產，也是(shi)典型一例(li)。9月28日(ri)，招商(shang)地(di)產發布公(gong)告稱(cheng)，公(gong)司控股(gu)(gu)(gu)(gu)股(gu)(gu)(gu)(gu)東招商(shang)局(ju)蛇(she)口控股(gu)(gu)(gu)(gu)擬(ni)發行A股(gu)(gu)(gu)(gu)股(gu)(gu)(gu)(gu)份，以換(huan)股(gu)(gu)(gu)(gu)吸(xi)(xi)收合(he)(he)并的(de)(de)方式吸(xi)(xi)收合(he)(he)并招商(shang)地(di)產的(de)(de)總體方案(an)，獲(huo)得國(guo)務院(yuan)國(guo)資委批準(zhun)。《每(mei)日(ri)經(jing)濟新聞(wen)》記者注意到(dao)，招商(shang)地(di)產上(shang)述整合(he)(he)方案(an)也被(bei)稱(cheng)之為(wei)“重大(da)無(wu)先例(li)重組(zu)”，此(ci)次“重大(da)無(wu)先例(li)重組(zu)”應屬(shu)于深(shen)化國(guo)企改(gai)(gai)革大(da)幕下的(de)(de)地(di)產國(guo)企改(gai)(gai)革的(de)(de)一個(ge)分(fen)支，A股(gu)(gu)(gu)(gu)此(ci)前慣有(you)的(de)(de)國(guo)企模(mo)式是(shi)大(da)集團先上(shang)市，然后(hou)分(fen)拆旗下子公(gong)司分(fen)別(bie)上(shang)市。

招商(shang)局(ju)蛇口控股先讓子公(gong)司(si)招商(shang)地產上市，然后(hou)母公(gong)司(si)吸(xi)收合并(bing)子公(gong)司(si)重新上市的路(lu)徑，似乎為(wei)其他國(guo)企深(shen)化(hua)改革樹(shu)立(li)了一(yi)個標桿，因為(wei)其從(cong)籌劃重大事項停牌到(dao)被監(jian)管層批準，僅花了5個月時間。

與央企“大(da)塊(kuai)頭”的(de)(de)深(shen)化改革相比，更(geng)多地方國企普遍存在的(de)(de)一(yi)個問題也是“大(da)而不強(qiang)”，也就(jiu)是業務廣泛，但較為羸(lei)弱。

一位不愿具名的業內人士表示(shi)，如果招商局蛇(she)口控(kong)股合并招商地產在深化國企改革背景(jing)下仍具有“特(te)事特(te)辦(ban)”的影(ying)子，那么，作(zuo)為廈門地方國企旗下的建發股份(fen)的分拆上市計劃，似乎也可為其他地方國企提供一個轉型改革路(lu)徑(jing)。